Asuntokaupan psykologia

Welcome to the dark side... Asuntokaupan kylmä puoli lienee excel (taikka laskin). Valoisa puoli lienee valmis tuote, joko myyntiin taikka vuokralle. Lämmin puoli lienee ihmissuhteet. Todetaan, että asuntokaupan psykologia voi olla vähintäänkin melko hämärää. Etene määrätietoisen varoen, niin voit päästä pitkälle ilman suurempaa kompurointia.

Asuntokaupassa on useita (osa)puolia, suurin osa tunnistaa niistä vain kaksi: OSTAJA ja MYYJÄ. Toki tämä on juurikin vain stating the obvious, eli vähän liiankin itsestäänselvää. Tämä on valitettavaa, sillä usein kokonaisuus muodostuu vähintään seuraavista:

• Myyjä
• Välittäjä
• Ostaja
• Rahoittaja/pankki/pankkitoimihenkilö

Näiden lisäksi matkalta saattaa usein löytyä:

• Hallituksen pj
• Isännöitsijä
• Naapurit
• Sukulaiset/kuolinpesä
• Yritys
• Rakennusvalvonta
• Remonttifirma
• Rakennuttaja
• Kaavoitus/kunta
• Kuntokartoittaja

Osapuolia voi varmasti olla useita vielä näiden lisäksi. Tässä kuitenkin nostoja muistuttamaan asuntokaupan moninaisuudesta ja näistä itselleni on tullut jo oikeastaan kaikki nämä vastaan. On hyvä tiedostaa millaisella taistelutantereella toimii. Ei shakissakaan kovin usein uhrata kuningatarta, jotta saadaan poistettua vastustajan moukka kentältä.

Miksi asuntosijoittajan ei kannata märehtiä vain omia tai myyjän tavoitteita?

Otetaampa esimerkki omasta elävästä elämästä. Eli olipa kerran tarjousneuvottelu, jossa ostajakokelas oli nuori ja nälkäinen asuntosijoittaja. Myyjä oli kuolinpesä, joka käytti välittäjää. Välittäjällä on tässä tarinassa useammastakin syystä suuri merkitys:

1. Suurimpana merkityksenä lienee, että aikataulusta kävi melko nopeasti ilmi, että niin välittäjä kuin (ehkä myös) myyjä, halusivat kohteen kaupaksi nopeasti. Myyjä oli kuolinpesä.
2. Kohde oli hinnoiteltu hyvin houkuttelevasti ja se oli suositulta alueelta, joten se herätti paljon kiinnostusta. Tasan yksi näyttöpäivä, jollei se sovi niin voi voi. Outoa.
3. Kohteen tiedot olivat ristiriitaisia. Tietoja oli saatavilla rajoitetusti ja ilmeisesti, jollei laiskuuttaan, niin hyvin suurta varovaisuusperiaatetta noudattaen, materiaalit oli ilmoitettu "huonomman mukaan". Mm. huopakatto olikin 2000-luvulla vaihdettu peltikatto.
4. Tasan yksi tarjous... Tai ainakin hyvin selkeästi näin ymmärsin. Eli jostain syystä ostajakandidaateille ei annettu mahdollisuutta korottaa tarjoustaan. Suljetulla tarjousmenettelyllä on mielenkiintoisia vaikutuksia...
5. Kohteella oli niin paljon kiinnostusta, että se otettiin ennen aikojaan pois ilmoitussivustoilta. Outoa?!
   

Oma tulkintani: JOS haluat kohteen, tarjoa kunnolla äläkä kikkaile, tee kuitenkin kotiläksyt huolella. Ei liikaa tarjouksen voimassaoloa, mutta ei liian tylyä ja mahdotonta aikaa kuolinpesän edustajille. Uskoakseni taktiikkani puri ja välittäjä motivoitui ottamaan kohteen pois markkinalta. Tähän en missään kohtaa viitannut eikä se ollut missään määrin minun vaatimukseni. Alkuun oletin, että kohde taisi mennä itseltänikin sivu suun. Ilmeisesti tarjoukseni kuitenkin tyydytti myös myyjää. Ihmettelen kuitenkin toimintamallia, koska väitän vahvasti, että useampia tarjouksia jäi saamatta. Kyselyitä kuitenkin kuulemma piisasi. Toki se olisi edellyttänyt enemmän soutamista ja huopaamista, näyttöjä ja papereita (tai vähintään sähköposteja). Sekä se tärkein: enemmän myyjän ja varsinkin välittäjän vaivanäköä. Samaa ounastelen myös tarjouksen korotusmahdollisuuden käyttämättä jättämisestä. Ihminen on luonnostaan laiska (aiemmin omasta laiskuusajattelustani lisää jutun lopussa linkkinä). Hinta olisi hyvinkin voinut lähteä laukalle (toisaalta luulisi olevan hyvä asia?) ja kaikille tarjouksentekijöille olisi pitänyt suoda samat mahdollisuudet. Yksi tarjous kaikilta (ketkä ehtivät) ja that’s it. Tylyä, mutta tehokasta ja selkeää.

Ei siis ole samantekevää, että kenen kanssa kauppaa käydään. Ei edes ole samantekevää, että mitkä ovat ne sidosryhmät, jotka ovat edes jollain tapaa kytköksissä kohteeseen/myyjään. Kaikki vaikuttaa kaikkeen, myös ostajan oma toiminta. Jos luulet tuntevasi itsesi? Arvaappa uudelleen...

Vuoden sisällä olen osallistunut useampaankin tarjousneuvotteluun. Aina sitä jotenkin yllättyy omasta ajatuksenjuoksustaan, oli sitten ostajan taikka myyjän roolissa. Ostajana olen oppinut että kiire on hyvästä, täten on itsekin hyvä olla valmis ripeisiin toimiin. Kiire myyjän suunnalta yleensä johtaa alempaan hintaan, joten ei hyvä. Asuntosijoittajan elämään kuuluu myös vahvasti häviäminen. Ajatelkaapa nyt jos kaikki tarjoukset menevät aina ekalla läpi. Voi olla, että jotain tulisi tehdä toisin.

Fakta on ettei kaikkia kohteita edes voi saada. Yleensä ei niihin edes ole varaa.

Jokaisesta tarjousneuvottelusta voi oppia. Eikä sillä edes ole merkitystä, että pääsikö maaliin ja klousaamaan kaupat vai jäikö kalkkiviivoille. Itse prosessista, analyyseistä, kohteista ja markkinasta voi oppia paljon. Kokemukset ja tiedot kannattaa imeä itseensä. Itsestäänkin voi löytää yllättäviä puolia.

Lupaan katsoa seuraavan tarjousneuvotteluni aikana useampaankin kertaan vasemmalle ja oikealle, yli ja ympäri. Käännän joka kiven ja kannon. Peräpeiliinkin kannattaa prosessin jälkeen katsoa oikein antaumuksella, jotain voi oppia. Tämä esimerkkitarinani saattoi olla elävästä elämästä ja ehkä opetti niksin jos toisen. Tuuriakin oli jälleen matkassa, ainakin tähän saakka. Kyseinen kohde oli kuitenkin melko must. Siitä tarinasta myöhemmin lisää, joten ota rento asento ja The Vuokranantaja seurantaan ja stay tuned! Tarinaa löytyykin jo liki 200 julkaisun verran.

Kettu kuittaa!

Lupaamani linkki aiempaan laiskuuteeni liittyvään julkaisuuni: min-max logiikka

#asuntosijoittaja101 osa 2: Saa suorittaa

Ollaan edetty jo asuntosijoitttamisessa suorittavaan osaan eli itse asuntometsästykseen (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ). Tätä vaihetta edeltää syvällinen pohdinta sijoitussuunnitelmineen ja taloudellisine laskelmineen lainalupauksineen (aiheesta aiemmin: #asuntosijoittaja101 osa1 TÄÄLLÄ).

Suorittava vaihe vaatii niin kestävyyttä, malttia kuin nopeuttakin. Ei asuntosijoittaminen ole pelkästää ”25v kvartaaleja” vaan myös paljon nopeutta, ketteryyttä ja kekseliäisyyttä vaativaa. Eikä sovi unohtaa sitä ikuista sijoittajaa vainoavaa psykologiaa. Maltti on valttia ja FOMO (Fear Of Missing Out) on ihan oikeasti vaarallinen kaveri. On hyvä olla ketterä, mutta ei liian malttamaton. 6kk asuntojen tarkastelua ja näytöillä juoksentelua ei ole juuri mitään, kun puhutaan isoista asioista ja isoista summista. Pelkkää timanttia ei voine metsästää, mutta ihan mihin tahansa ei kannata tarttua. Matkasta on myös hyvä nauttia ja oppia.

Asuntokaupoilla kohdeanalyysi on aikalailla kaikki kaikessa.

Kohdeanalyysin kuudestilaukeavan revolverin kaava:

1. Hintavertailua
2. Vuokratasovertailua
3. Remonttiselvitys
4. Alueen kaavoitus ja potentiaali
5. Budjetti
6. Myyjän syyt myydä (motivoitunut myyjä)

Useammassakin välivaiheessa konsulttiapuna käytän niin välittäjiä, hintadataa, naapureita, isännöitsijää taikka taloyhtiön hallitusta (pääasiallisesti PJ), omaa perhettä ja tuttavia.

En väitä että analyysin tekemiseen olisi mitään yhtä ainoaa oikeaa tapaa. Analyysi kuitenkin kannattaa tehdä huolella. Olen itsekin huomannut useammin kuin kerran menneeni nopeilla laskelmilla metsään ja joutunut korjaamaan laskelmiani sellaiseen suuntaan, että kohde ei enää toimikaan. Jotta kohteen saa toimimaan voi se edellyttää isosti tinkimistä, mutta samalla voi olla luova. Myyjälle tai ostajalle ei välttämättä olekaan tärkeintä vain ja ainoastaan se raha. Outoa, mutta totta. Usein tarjouskierroksilla raha ratkaisee, mutta ei läheskään aina. Palataan tähänkin aiheeseen jälleen myöhemmissä julkaisuissa, joten jälleen: STAY TUNED, pysykää mukana matkassa.

Kuudesti laukeava ajatus siis aina ladattuna ja mielellään pari varapatruunaakin valmiina. Suorittamisesta onkin tällöin huomattavasti helpompaa siirtyä itse toteutukseen. Maaliinkin on joskus kiva päästä.

Kettu kuittaa.

Asuntoinvestori

Asuntoinvestori on vuokranantaja, kuten minä, joka tuottojen maksimoinnin lisäksi optimoi veroja ja investoi itseensä ja osaamiseensa.

Inspiraatiota ja fiilistä haetaan välillä vähän kauempaa ja isommin.

Muut tyytyvät 10% tuottoon (ihan perus vuokratuottokaavalla, ei OPO), jota sitäkin on hankala saavuttaa, ja luovuttavat siitä 30% verottajalle. Minä raivaan tietä ja minulle saattaa riittää ”vain” 7% (verovapaat) tuotot. Verovapaus on mahdollista mm. taloyhtiölainoilla, asuntohakkeroinnilla taikka omakotitalon poistoja hyödyntäen, jutun lopussa aiheeseen liittyviä aikaisempia nostoja. Uskon, että myös moni muu tekee samaa, mutta eri näkövinkkelistä. Eikä ole kyse pelkästä verotuksen ajankohdan siirtämisestä.

Kiinteistöt ovat olleet kautta aikojen hyvinkin tuottoisia kohteita. Maaherrat ja lordit ovat kovin usein olleet hyvinkin merkittävissä asemissa. Maan omistaminen, rakennukset, kiinteistösijoittaminen ja sijoittaminen yleensäkin ovat keinoja vaurastua. Oli se sitten Suomessa miten paheksuttua tahansa. Hiljattain uutisista luettua: tie miljonääriksi lottovoitolla eniten ok, sijoittaminen taikka yrittäminen ei niinkään. Asuntosijoittajat ja vuokranantajatkin varmaan yhä niitä riistäjiä?

Asuntosijoittajat myös vastoin ison maailman menoa eivät suomessa juurikaan sijoita omakotitaloihin. Yksiö on pieni ja yksinkertainen. Omakotitalo voi olla isompi, tuottoisampi, mutta ehkä vaikeampi. Se on myös mahdollisuuksien osa-alue. Kiinteistön vuokranantaja saa vähentää kiinteistön rakennusten arvoa vuosittaisina poistoina. Hitusen rinnastettavissa taloyhtiöiden mahdollisuuksiin nollata oma tuloksensa.

Monimuotoisuus on yksi asuntosijoittamisen plussista. Tai oikeastaan kaikessa sijoittamisessa. Ennen kokonaista kerrostaloa pitänee/kannattaa omistaa ensin pienempiä taloja. Kukaan ei varmastikaan voi väittää olevansa kaikkien alojen seppä saatikka mestari. Itsekin lienen vielä kisällin tasolla. Olen kuitenkin paisuttanut omaa osaamistani tarkoituksella hyvin monipuolisesti. Haluan löytää ne omat vahvuuteni, mutta usein erikoistuminen lopulta kannattaa. Osaamista voi hyödyntää monellakin tapaa, mutta usein se syväosaaminen on harvinaisen arvokasta. Se aito mielenkiinto ja nälkä vain pitää osata kohdentaa oikein. Ymmärtämällä ja hahmottamalla kokonaisuuden löytää helpommin ne omat vahvuudet.

Olen kertonut jo paljon matkastani asuntosijoittajana ja vuokranantajana. En kuitenkaan ole vielä läheskään valmis, en usko, että kukaan koskaan on. Olen vasta alkutaipaleella, vaikka olenkin jo paljon ehtinyt näkemään ja kokemaan. Joten kannattaa pysyä kuulolla. Stay tuned, paljon on jälleen verkkoja vesillä!

Enjoy the ride. Over and out. Kettu kuittaa.

Lupaamani nostot:

Vuokranantajan ilmaiset lounaat - juttuun TÄÄLTÄ

Househacking: asuntohakkerointi ja asuntosijoittajan mahdollisuudet - juttuun TÄÄLTÄ

Verot: sijoitusasuntojen verovähennys "hakkerointi" - juttuun TÄÄLTÄ

Diilirikkoituminen (Breakdown)

Nope tämä ei ole yhden diilin tarkka läpivalaisu, kuten biggerpocketsin deal deep dive. Tämä on ennemminkin nopea vilkaisu ceissiin joka jäi sivu suun, rikkoutuneeseen diiliin. Asioita ei kannata märehtiä vaan ne on hyvä käsitellä ja siirtyä seuraavaan. Asuntosijoituksissakin, varsinkin tarjouksia tehdessä, tulee hutilyöntejä. Välillä homma voi ihan alkutekijöissään tyssätä kohteen tullessa markkinoille, tavara menee välillä heti. Välillä varmasti käy myös niin ettei se pääse edes yleisille markkinoille.

Kyseessä ollut löytö löytyi ihan perus etuovi ja oikotieltä. Se oli alhaisesti hinnoiteltu. Pyysin hyvin nopealla tahdilla paperit tutustuttavaksi, ensimmäisen 24h aikana. Aikaa tuhraantui ehkä n. 1h, näyttö oli sovittu seuraavalle päivälle. Kaikki tämä aamupäivässä. Iltapäivällä välittäjä jo ilmoittikin että kohde oli jo mennyt. Did not see that coming! Mutta aina oppii myös uutta. Sijoitusmaailmassa aina ei vain voi voittaa ja myös tuurilla on osansa pelissä.

Nykymarkkinassa tämä on arkipäivää. Kohde ei ollut aivan tyypillinen mutta piti sisällään niin flippaus kuin vuokrauspotentiaaliakin. Tarjouksen olisin tehnyt (mahdollisesti) näytön jälkeen. Pyrin aina ensisijaisesti näytölle tai saamaan edustajani näytölle. Samaa suosittelen kaikille vuokralaisilleni. Poikkeukset vahvistavat säännöt, mutta poikkeuksille on oltava harvinaisen vahvat syyt tai tinkivaran pitää suojata omaa selustaa. Oheista kohdetta jälkiviisastellenkaan en olisi ostanut ilman, että olisin nähnyt asunnon paikanpäällä.

Markkina käy kuumana ja huhutaan jopa ettei tavaraa riitä kaupattavaksi, ostajia on, eri välittäjien ja uutisten perusteella, liikkeellä ennätysmäärä. Sama pätee asuntosijoittajiin mm. kuumilla yksiömarkkinoilla. Kilpailu on kovaa ja monille riittää pienempikin tuotto. Pieni tuotto on usein tyhjää parempi. Alhaisesti taikka oikein hinnoitellut kohteet ja niiden näytöt ovat ruuhkaksi asti täynnä väkeä, koronasta huolimatta.

Asuntokaupoille lähtiessä on hyvä olla lainapatruuna revolverissa valmiina. Toisena patruunana on hyvä olla suunnitelma: mitä hakee ja millaista tuottoa havitellaan. Luonnollisesti on hyvä pyöritellä eri skenaarioita ja varautua myös pahimpaan. Sijoitusasunnon metsästämisen ei kannata olla hakuammuntaa. Ohilaukauksia tulee aina, se on aika varmaa, tai muutoin jotakin lienee pielessä. Revolveri ilman patruunoita lyö varmuudella tyhjää. Joten lock and load (lataa ja varmista). Lopulta kuitenkin: Be quick or be nothing.

Oppia ikä kaikki ja kohti uusia pettymyksiä (lue: haasteita). Kun tekee virheitä, niin ainakin tietää tekevänsä, tekemättä jättäminen... No on sekin jotain...

Kettu kuittaa.

Tekstin joukosta pomppivat biisit jälleen alla. Klikkaamalla youtubeen biisin äärelle

Tantiric - Breakdown

Iron Maiden - Be quick or be dead