Easy money, easy fix or just a tale?

Many seem to be talking about how they are making huge deals by buying low or horrible condition apartments. Investors tend to make "six figures" (or perhaps not that much, but still) by just buying and renovating and selling apartments. Yeah yeah it is called flipping but I hate the word, especially because it is a very "modern word" used in Finland. Flipping is a thing in Finland right now and so is the whole real estate investing. It seems to be for everybody and everyone seems to think that it is easy money or even risk free.

Yes, I have done fixer upper cases myself too. I have merely bought them because I have thought that it has been a good deal, renovated them and then rented them out. It has been quite easy and I have learnt a lot. And the renting part is way easier when the apartment is in top condition. But it does need some effort or if you don't want to do it yourself then you need to invest even more money. One can save money by DIY, but one can quite often save more time by outsourcing.

So I would say that there is no easy money or nowadays I would even say that there are no easy renovations. One can calculate everything and still miss the budget and timeline by miles. One needs to take into consideration the rules and regulations, outsourcing and the end user. There are many factors that can go wrong or sideways.

So, one can add up value by renovating an apartment which is in horrible condition and by doing it right. It can be done by good planning, choosing the right colors, right contractors and by really adding value to the end user (it can be a tenant or a buyer). Bright pink wall or orange kitchen cabinets might not be the right ways to go. Gray, black and white sounds really dull but they are also very safe. More color and imagination can be added with furniture and interior design.

Is real estate investing effortless? No I would not say so... It really depends... If it is a hobby does it count? How do you calculate the time you spend on for example blogs and news about real estate? It really is very hard to say. It is easy to calculate how much time it took to find a new tenant or to finish renovations, but the small things are easy to forget and I would say that on a yearly basis the small things can pile up significantly. My biggest effort is doing the taxes and it takes from 1-2 days of work every year. I do admit that the little things, reading blogs, educating and improving myself and my methods, take way more time and effort.

Do I love what I do? I doubt it, but I like it. I love my family and my friends that is for sure. It is not always how much money you invest and make but how much time you invest and what you earn from it.

Vuokranantaja has left the building...

Teknologian hyödyntäminen osa 2: Some

Tässä tekniikan hyödyntämisen osa 2: miten teknologiaa voi asuntosijoittaja/vuorkanantaja hyödyntää, case some? (Osa ykköseen pääsee tästä.)

Someavaus osuu mielestäni hyvin sesonkiin, tai jäähdyttelevään vuokranantajan sesonkiin. Suurin piikki alkanee jo kääntymään laskusuuntaan. Opiskelijat saivat noin 2kk sitten tietää opiskelupaikoistaan ja tuolloin viimeistään alkoi raivoisa kilpailu asuntojen metsästämisestä. Vuokranantajat metsästivät vuokralaisia ja vuokralaiset vuokranantajaa (tai no asuntoa). Miten some sopii tähän yhtälöön, niin uskoisin, että yhä useammat hankkivat tai ainakin pyrkivät hankkimaan vuokralaisia ja asuntoja omia sosiaalisia piirejä hyödyntäen. Nykyään sen sijaan, että kyselee kaikilta in person tai puhelimitse, että tarvitseeko joku tai jonkun tuttu tai tutun tutun tutun kaiman siskon serkun koira kämppää, niin vuokralaisia ja asuntoja metsästetään somessa, niin Facebook ryhmissä kuin Twitterissäkin. Itse tosin löysin viimeisimmän vuokralaiseni salireissulla.

Mitään sen suurempaa dataa en aiheesta ole tutkinut tai pyrkinyt edes keräämään, mutta perinteisten vuokraovi tai oikotie ilmoittelujen rinnalle on ilmaantunut niin tori.fi kuin vuokra-asuntojen omat kaupunkikohtaiset facebookpalstat. Itse en ole koskaan maksanut vuokrailmoituksistani tai käyttänyt vuokravälittäjää. Tai no kerran välittäjää meinasin käyttää, mutta sekin nyt meni vähän sinne päin ja oli enemmänkin kokeilu. Ymmärrän, että vuokravälittäjää voi käyttää ja sille voi oikeasti antaa arvoa. Itselläni on vielä niin vähän hallinoitavia asuntoja ja vielä vähemmän vuokralaisten metsästyksiä, että suostuisin sen huvin luopumisesta maksamaan. 

Someen hyvät kuvat ja kattavat tiedot niin johan nykii. Moni vuokranantaja luo/kiillottaa somessa itsestään jo hyvävuokranantaja imagoaan, joten se on myös markkinointikeino. Jos kuvaa ja julkaisee instassa (instagram)/snäpissä (snapchat)/ tuubissa (youtube) suosittuja remontti ja lifestyle julkaisuja voi helpolla sattumaltakin saada kiinnostuneita katseita ja yllättäviäkin vuokralaisehdokkaita tai jopa asunnon ostaja- tai myyjäehdokkaita. Samoin toimivat omat kotisivut, blogit tai vuokrakohdesivut, mutta palataan niihin myöhemmissä julkaisuissa.

Somemarkkinointiin riittää aikalailla älypuhelin, sillä saa tarvittaessa nykypäivänä ihan tarpeeksi laadukkaita kuviakin. Kaverit jakavat julkaisuja ja niin vuokranantaja kuin vuokralainenkin voivat saada toisistaan hyvät suositukset jonkun yhteisen tutun kautta. Sosiaalinen media voi myös kertoa vuokralaisesta (miksei myös vuokranantajasta) jotain. Varsinkin jos vuokralainen lähestyy vuokranantajaa somen kautta tulee tämän profiilit ja kuvat katsottua melko automaattisesti. Pelkkään someen ei voi taikka kannata päätöstään nojata, mutta se antaa arvokasta lisäinformaatiota.

Nykypäivän media netin syvissä syövereissä mahdollistaa sen suurkuluttamisen aivan eritavalla kuin ennen. Kaikki eri uutis- ja juorusivustot voivat olla auki vaikkapa samaan aikaan eri ikkunoissaan tai eri välilehdillä. Tietoa on nykyään huomattavasti helpommin saatavilla, joten asuntosijoittamisen muiden kokemuksiin, onnistumisiin ja virheisiin pääsee myös paljon helpommin kiinni. On toki olemassa kaiken maailman maksullisia excel pohjia ja valmennuksia, mutta lähes aivan yhtälailla kaikki on löydettävissä ilmaiseksi. Tätä kannattaa hyödyntää, omien huonojen kokemusten kautta ei välttämättä tarvitse oppirahoja maksaa, vaan voit varautua kömmähdyksiin jo etukäteen jonkun muun kokemuksien kautta. Markkinoihin ja kilpailijoihin voi tutustua niin paljon helpommin ja toisten tyylejä voi jopa kopioida.

Veikkaan, että on useampikin somevaikuttaja, joka puhuu somen hyödyntämisestä pisneksessä puolesta. Miksei siis myös vuokranantaja ja vuokralainen näitä keinoja hyödyntäisi? Sanomalehti-ilmoitukset ovat jo (lähes täysin) historiaa. Miten aika muuttaa perinteisiä vuokraovi.com ja oikotie palveluja niin aika näyttää. Maailma kehittyy ja kaikki jotka haluavat siinä mukana pysyä, buckle up and enjoy the ride.

Kapinen somekettu kuittaa...

Lainan hakemisen jalo taito

On hyvä selvittää asioita etukäteen, kysellä ja vaikka googlettaa hintatasoa (niin kohteiden kuin pankkienkin). Lainalupauskin on hyvä saada etukäteen, jotta sopivanlaisen kohteen löydyttyä olisi mahdollisimman paljon pelimerkkejä valmiina. Tottakai jos tilanne muuttuu paljon, ei lainalupaukseenkaan voi aivan täysin luottaa, joten pankkiinkin kannattaa olla ajoissa yhteydessä, kun kohde löytyy. Tämä pätee niin omistusasunnon kuin sijoitusasunnon hankinnassa.

Mitä enemmän tiedät mitä haet tai millaisella hintahaarukalla olet liikkeellä, aina parempi. Kotiläksyt ja laskelmat on myös hyvä tehdä etukäteen. "Ostan sijoitusasunnon, jonka lainan vuokralainen makselee pois", ei ehkä ihan riitä. Mitä paremmin lukuja ja selvityksiä mm. vuokrattavuudesta ja vuokratasosta on tehnyt sitä paremmin hanke etenee. Hyvä on myös perustella, että miten varautuu nouseviin korkoihin, jollei pelkästään pankille niin myös itselleen. "Myyn kohteen, kyllä se aina menee kaupaksi ja vähän voittoa leivän päälle". Myös silloin kun 100 muuta on samassa tilanteessa ja asuntoja myydään kuin sieniä sateella? Ehkä, ehkä ei, molempiin skenaarioihin kannattaa varautua. 0 korkojen maailmassa emme voi(ne) elää loputtomiin. Koronnousun skeenaarioitakin voi laskimella itselleen avata, että miten se vaikuttaa sijoituksen tuottoon ja kassavirtaan, jääkö jotain vastikkeiden, kulujen ja lainan lyhennysten jälkeenkin vai pitääkö omasta palkasta lainan lyhennyksiä rahoittaa.

1-2% nousu lainojen koroissa ei vielä välttämättä kaada asuntosijoittajan palikoita, mutta kun lähennellään isolla velkavivulla normaalimpia 5% lainakorkoja onkin tilanne jo aika toinen. Kyllä, matkaa moisiin korkoihin vielä on ja jos lainoja on lyhennellyt ei korkojen nousu iske niin kovaa. Jos lainaa on yhä korkojen noustessa kuitenkin 70%-100% velkavivulla, ei asuntosijoittajan tällä hetkellä löytämät 3-5% tuotot enää juurikaan lohduta. Onko kaikilla mahdollisuus surffata isommilla koroilla asuntojen hintojen pudotuksen ohi? En usko, mutta eipä taida tämäkään asia olla uskon asia.

Maksukyvyn avaamisen ja esittämisen lisäksi vakuudet tai oman rahan käyttö on hyvä käydä läpi. Mikäli käytät omistamaasi (toi jonnkun toisen omistamaa) toista asuntoa (tai vaikka osakesalkkua) lisävakuutena olisi siitäkin jo hyvä olla hinta-arviota ja mahdollisesti myös isännöitsijäntodistus, jota hyvin todennäköisesti kuitenkin jossain vaiheessa pyydetään. Asunto-osakkeen käyttäminen lisävakuutena on lähes poikkeuksetta helpompaa kuin kiinteistön, johtuen vertailukelpoisen hintatilastoinnin saatavuudesta. Luonnollisesti sijoitussalkun (tai osakesalkun) käyttäminen ei juurikaan isännöitsijäntodistusta tai lisäselvityksiä vaadi, joku printti lienee hyvä olla jollei osakkeet jo ole lainoittajapankissa. Lainapankin kanssa kuitenkin kannattaa aktiivisesti kysellä vakuusarvoja jne, voivat pankeittain vaihdella paljonkin. Lisävakuuksien käyttäminen myös auttaa sivuuttamaan ns. 85% luototussuhteen. Yhä edelleen voi ostaa 100% lainarahalla, kannattaako se on aina tapauskohtaista ja riskit kannattaa käydä läpi. 

Siitä huolimatta, että muutamat pankit huutelevat asuntosijoittajien rahahanojen menevän kiinni, riittää rahaa yhä edelleen. Pankista ja toimihenkilöstä riippuen voi saada hyvinkin positiivista suhtautumista varsin tavallisen tallaajan sijoitusmuotoon eli asuntosijoittamiseen. Joidenkin (toimihenkilöiden ja myös lainahakijoiden) kohdalla vaaditaan enemmän rautalankaa, jolloin excel ja laskin ovat varsin hyviä kavereita. Tapaamisessa tai jälkeenpäin toimitettavissa liitteissä kannattaa osoittaa, että on oikeasti tehnyt kotiläksyt ja laskelmat ovat huomattavasti kattavammat kuin "Saan vuokraa 500e, maksan vastikkeita 100e/kk, täähän on helppoo rahaa". Suhtautuminen muuttuu kummasti kun avaa kaikki kulut, huomioi korot, verot ja oikeastaan kaikki.

Omalla toiminnallaan ja asenteella saa helposti poltettua siltoja lainansaannin suuntaan. Oma maksukyky kannattaa ja suorastaan täytyy arvioida. Kyllä pankkikin sen arvioi, mutta on asiaa hyvä itsekin ajatella. Mikäli pankin arviolaskelmat eivät miellytä voi ne kuitenkin joutua nielemään tai ainakin harvinaisen hyvin perustellen pystyä sivuuttamaan.

Uutisissa otsikoidaan paljon myös lainanmyönnön hitaudesta, jonka syystä kannattaakin olla ajoissa liikenteessä. Oikea unelma (sijoitus)asunto voi tulla vastaan jo kulman takaa ja jos se menee sivu suun, koska pankkiin/puhelimeen/verkkoon ei saanut aikaa 2-3 päivän sisällä, niin ei siinä syyttelyt ja someraivokaan auta. Pidempiin palveluaikoihin kannattaa varautua ja siitäkin syystä olla ajoissa liikkeellä. Voi hyvinkin olla, että pelkät verkkolainahakemukset eivät riitä parhaan tarjouksen saamiseksi, tietoja voi joutua täydentämään ja mahdollisesti käymään myös paikan päällä. Ajoissa liikkeellä niin voi tarvittaessa sopivan kohteen löydyttyä toimia nopeinkin liikkein. Hyvät yhteydet ja fiksu käyttäytyminen vievät pitkälle, kilpailuttaminenkin voi säästää jopa tuhansia euroja. Kilpailuttaminen ei ole vain hinnasta kiinni vaan myös toimivuudelle ja samalle aaltopituudelle pääsemiselle kannattaa antaa arvoa. Myös erilaiselle sparraamiselle ja ajatusten vaihdoille kannattaa antaa arvoa, jokainen toimihenkilö ajattelee vähän eri tavoin ja nostaa erilaisia asioita esiin. Tämä on varsin arvokasta etenkin ensi(sijoitus)asunnon ostajalle.

Valoja päälle, pankkiin hattu kourassa (ei ehkä enää nykyään puku päällä), laskelmat ja asenne kuntoon. Pienestä nöyryydestäkään ei ole koskaan haittaa. Anna pankin auttaa tekemään parempaa tiliä korkeammalla oman pääoman tuotolla, mutta samoin auta pankkia laskelmissaan. Pankin työtä helpottamalla helpotat myös omaa asemaasi.

Lainakettu kuittaa.