Reunalla, case tarjousneuvottelu

Kun olin nuori - ai että on hauska aloittaa näin - kävin ensiasuntohankintaani liittyen useissa eri näytöissä. Kävin katsomassa niin kerrostaloja kuin omakotitaloja, rivitalot jostain syystä eivät itseäni ikinä ole kiehtoneet.

Aloitin perinteikkäistä kerrostaloista: kaksioista ja yksiöistä. Kävin näytöillä, tutustuin remontteihin, niiden hintakomponentteihin (tästä myöhemmin lisää) ja opin paljon. Putki- ja julkisivuremontit olivat jo tuolloin arkipäivää, joten oli hyvä ymmärtää remonttien  määräytymisperusteet, asumishaitat ja neliöhinnat. En muista tarkalleen mistä mielenhäiriöistä siirryin kerrostalokaksioista omakotitaloja katsomaan. Omakotitalot ovat aivan omia otuksiaan: kuntokartoitus on must, remontoinnit ja vaikuttaminen asumismukavuuteen ovat huomattavasti vapaampia ja "hoitovastikkeeseen" voi itse vaikuttaa huomattavasti tehokkaammin. Siinä jo lienee ne merkittävimmät syyt.

Tutustuin erääseen kohteeseen, jossa myyjinä olivat itse omistajat, välittäjää ei siis ollut. Talosta oli tullut liian työläs ja suuri vanhalle pariskunnalle. Kun itse myy omaa asuntoaan niin tunteet ovat aina pinnassa, silläkin kertaa. Raha-asioissa ja varsinkaan talokaupoilla ei voi tunteilta välttyä. Omistajan omat kokemukset, tietämys ja talon historian avaaminen kuitenkin monasti on kultaakin kalliimpaa. Toki tietyin varauksin tulee tarinoihin suhtautua. Usein kuitenkin useamman vuosikymmenen aikana erilaiset plussat ja miinukset (pros and cons) ja oikut käyvät ilmi. Joten annan aina arvoa myös omistajan sanoille ja kokemuksille.

Aloitin jopa kyseisestä kohteesta tarjousneuvottelut. Emme olleet myyjän kanssa samalla viivalla ja lähdinkin aika paljon tinkimään. Olin laskenut oman maksukykyni ja osasin mielestäni jo tuolloin arvioida vähintäänkin välttävästi tarvittavat remontit ja niiden kustannukset, jotka luonnollisesti aina vaikuttavat myös tarjousneuvotteluissa. Tarjouksia palloteltiin suuntaan ja toiseen, mutta samalle viivalle ei tunnuttu pääsevän.

Tulin itsekin tyypilliseen kauppamiehen tapaan "vähän vastaan", vaikka tämä on aina alun perinkin laskelmoitu neuvotteluvaraksi. Viimeisin tarjoukseni kuitenkin hylättiin melko nopeasti, joten neuvottelut eivät edenneet, vaikka myyjä useampaankin kertaan ilmoitti tinkivänsä aina muutaman tonnin kerrallaan. Tarjousneuvotteluissa tällä on siitä mielenkiintoinen vaikutus, että myyjän uudet tarjoukset käytännössä kumoavat alkuperäisen tarjouksen.

Lopulta kuitenkin myyjä lipsui ja päätyi suostumaan alun perin esittämääni tarjoukseen. Olin tässä noin kuukauden välissä ehtinyt tutustumaan huomattavasti muuhun markkinaan ja päättänyt, että itsekin olin lipsunut liikaa. En ollut enää itsekään samalla viivalla. Ei, en halunnut hyväksikäyttää selkenevää myyjän paniikkia, tarjoukseni olikin ainoa. Vaan laskelmoin, että remontteihin pitää vielä pidemmässä aikavälissä varautua vielä rajummalla kädellä. Tästähän lopullinen soppa syntyi ja myyjä alkoi uhkaamaan oikeustoimilla, että olen velvollinen tekemään kaupat viikkoja vanhaan tarjoushintaani, vaikka hän vastatarjouksellaan jo useampaan kertaan oli hylännyt sen. 

Olin nuori ja kokematon, tottakai juristilla uhkailu laittoi polvet löysäksi. Tiesin kuitenkin jotain kaupankäynnistä ja toisekseen kauppaa käytiin kiinteistöstä, jolloin mitään ei ole sovittu aikuisten oikeasti, jollei kaupanvahvistaja lippulappuja ollut varmistamassa. Yleensä tämä siis tarkoittaa esisopimusta sopimussakkoineen tai lopullista kauppakirjaa. Otin tilanteen kylmän viileästi ja pariin otteeseen otin paskat niskaan puhelimessa oikeustoimipelotteluineen, mutta lopulta päädyin radiohiljaisuuteen, jotta en itse menisi liian pitkälle.

Numero talteen "Älä vastaa" tunnisteella toimii muuten harvinaisen hyvin.

Alueisiin, kohteisiin ja myös juridiikkaan kannattaa tutustua, sillä turvaa harvinaisen hyvin myös omaa peräpeiliään. Mediassa liikkuu jos jonkinmoista legendaa ostajan markkinasta, mutta välillä ostaja pelaa tunteilla ja tekee kirjallisia (sitovia, sopimussakollisia) tarjouksia ilman, että on esim. lainalupausta. Aina kannattaa omat taustat (vakuudet ja maksukyvyt) tarkistaa ja "testata" etukäteen, tutustua markkinaan ja kaupankäyntiin yleisestikin. Näin voidaan välttyä monelta mielipahalta.

Asuntokaupoilla ja varsinkin ensiasuntokaupoilla ollaan isojen asioiden ja rahojen kanssa tekemisissä, joten kotiläksyt kannattaa tehdä. Itse "tiesin" mitä olin tekemässä, olin tutustunut markkinaan ja erilaisiin kohteisiin. En kuitenkaan yhtään ollut osannut varautua tilanteeseen, jossa olisin voinut joutua kymmenien tuhansien eurojen korvausvelvollisuuteen. Se ei kuullostanut hyvältä ja myönnän, että alkuun pelotti ihan hitosti. Loppu hyvin ja kaikki hyvin, väittäisin jopa karaistuneeni kaupantekijänä. Selvitän taustat ja jos minulle tullaan sanomaan kiukuspäissään niin aivan varmasti sanon takaisin, hallitun hillitysti. Tervetuloa vastapuolelle, en voi suositella. 

Kehäkettu kuittaa, ottaa hittejä vastaan ja niitä myös hallitusti jakaa.

Menetetty tuotto=tappio?

Lienee kärjistävä väittämä, mutta toisaalta odottavan aika on pitkä. Aina löytyy tahoja jotka huutelevat osakekurssien maailmanloppua, joskus se nousukiitokin loppuu. Sama on ollut muutamilla tahoilla asuntomarkkinoilla, joskus asuntohinnat laskevat tai jopa romahtavat. 

Yksi asia mikä tässä unohtuu on se, että maailmanloppua odottavan aika on pitkä. 100te tuottamassa esim 2% vuodessa on parempi kuin 100te tilillä 0% korolla. Usein tuotto tarkoittaa riskiä, mutta yhtälailla riskien toteutumisen odottelu on riskiä menetetyistä tuotoista. Riskiä voi myös hallita, enkä itsekään tyytyisi esimerkkini 2% tuottoon esim. juurikin omissa sijoitusasunnoissani. Tästä syystä se on vain esimerkki.

Asuntosijoittamisessa, kuten muussakin sijoittamisessa, velalla sijoittelu lisää riskiä, mutta samalla se myös lisää oman pääoman (OPO) tuottoa. Mutta velalla sijoittaminen vs romahdusten odottelu, siinä on vissi ero. Toki velalla sijoittamalla riskitasotkin ovat laskumarkkinoilla aivan omilla tasoillaan. Harvalla lienee kykyä surffata läpi korkeiden aaltojen aina ponnistaen uudelleen pohjasta edellisen aallokon pyykinpesukoneesta, kunnes jälleen seuraava aalto osuu päälle. Kunnon aallokossa punnitaan aina ne todelliset sijoittajat, ne joilla on suunnitelma, ne joilla on varaa kastua ja kieriä mudassa. 

Toisena kuitenkin tulevat ne, jotka nousuhuumassa nostavat omat riskitasonsa lainasijoittamalla liiankin agressiivisesti. He eivät välttämättä pääsekkään aaltojen välissä pinnalle ja aina on jo tulossa uusi isompi aalto päälle. Tästä voi seurata hyvinkin vaarallinen kierre, jossa voi aikuisten oikeasti häämöttää sijoittajallekin mahdollinen haaksirikko, taikka vararikko. 

Riskiä voi kuitenkin kovin usein hallita. Aivan yhtä huono päätös voi olla jättää sijoittamatta kuin sijoittaa 100% velkavivulla. Jos jäät 10te pääomalla paitsioon 4x5% vuosituotosta oletkin missannut jo melkein 22% nousun. Toki osakemarkkinoilla ei sovi unohtaa, että aivan yhtälailla voi menettää vaikkapa 10%, miksei jopa 50%. Toisaalta sijoittaminen ei ole ALL IN kerralla vaan ennemminkin maraton. Sijoitukset voivat olla välillä -50%, mutta se kuuluu sijoittamisen luonteeseen. Tottakai aina on kivampi katsella +10-20%, mutta välillä tulee vastaan laskumarkkina. Se on luonnon laki, vaikka sitä miten yrittäisi estellä. 

Menetetty tuotto ja varsinkin jälkikäteen jossittelu on sekin tappio. Jollei muuta niin kovin usein inflaatio syö varallisuuden ostovoimaa, jollei varat missään kasva tai tuota. Ei ole oikotietä onneen, mutta sijoittamatta jättäminen voi olla usein jopa suurempi tappio kuin sijoittaminen. Vaikka sijoittaisi aivan kurssihuipussaan juuri ennen laskua.

Maltti on valttia ja usein sijoittajalla on todellinen itsetutkiskelun paikka, että mitä haluaa saavuttaa. Tulisi myös pystyä vastaamaan kysymykseen miksi? Turvaako oman vai perheen hyvinvoinnin vai haluaako vain nauttia elämästään täysillä. Ja jotta mitä miksi milloin tulee täyteen, tulee myös vastata kysymykseen milloin? On vissi ero tavoitella jotain vuoden päästä kuin 20 vuoden päästä.  

Itse haluan saavuttaa jonkinlaisen vapauden: voisin tehdä mitä haluan, milloin haluan. Kävisin töissä, mutta lähinnä silloin, kun se minulle sopii. Nauttisin elämästä ja ihmisistä ympärilläni. Milloin, ei ole itselleni vielä ihan auennut, ehkä jo muutaman vuoden päästä.

Kettu kiittää, kuittaa ja kumaraa.

Verot, asumistulo, pääomatuloverotus

Asumistulo tai omistusasumisen verottomuus tai miksi sitä kulloinkin kutsutaan nousee aika ajoin pintaan, herättää keskustelua ja tunteita. Myös itse on täten hauska ottaa aihepiiri pohdittavaksi. On erilaisia tahoja jotka aina kokevat mielipahaa, vääryyttä tai tuntevat itsensä kaltoin kohdelluiksi tai vaativat jonkinlaista tasapuolisuutta. Verotus yleisesti tuntuu nyt uuden hallitusohjelman yhteydessä hyvinkin ajankohtaiselta. 

- Tuleeko vuokranantajalle yllätyksenä, että vuokratulosta tulee maksaa veroa? God I hope not, itselleni ei ainakaan. Siihen ei voi vaikuttaa... Vai voiko sittenkin? Verovähennyksiä voi tehdä, niitä voi jopa ennalta suunnitella. Verosuunnittelu on sallittua, jopa suotavaa, myös vuokranantajalle. Veroriski on kuitenkin aina olemassa ja otettava huomioon. Ei en tarkoita, että tulisi harjoittaa harmaata taloutta, vaan lähinnä sitä että muutoksia saattaa matkan varrella tulla (kuten yhtiölainojen vähennyskortti tällä hetkellä).

- Tuleeko palkansaajalle yllätyksenä, että hänen tuloistaan tarvitsee maksaa veroja? En usko, mutta moni kokee suorastaan huutavaa vääryyttä verojen suuruudesta. Toisaalta jollei tienaa niin ei tarvitse maksaa veroja.

Itsekin maksan omat veroni suunnilleen mukisematta. Ehkä pienellä murinalla, mutta sen suuremmin kirkoilla ja kylillä, eli nykyään somessa, huutelematta. Kyllä se kirpaisee, mutta kyllä sille saa vastinettakin, ehkä. Moni käyttänee kouluja, terveydenhuoltoa, valtion teitä,  kirjastoja... Lista on pitkä. Tiedän myös, että mitä ilmeisimmin valtion järjestelmän tukemana en koskaan pääse eläkkeellekään. Silti maksan veroja, eläkemaksuja ja ties mitä.

On totta että tukijärjestelmissä ja veroissa lienee paljon korjailtavaa ja käsittääkseni näitä korjauksia alati pyritään tekemään. Huutelu pitkin kaikkia maita ja mantuja ilman mitään rakentavaa ideaa tuntuu vain jotenkin samalta kuin vappusatasen pyytäminen nykyiseltä hallitukselta. Onneksi on myös paljon tahoja, jotka tekevät sitä taustatyötä, että tutkivat tilastoja, miten mitkäkin muutokset ovat historiallisesti vaikuttaneet. Selkeästi pyritään näkemään sen maagisen kristallipallon sumuisiin syövereihin myös tulevaisuuden osalta, mutta ne ovat aina vain laskelmoituja arvauksia.

Jos pääomatuloverotus nousee niin samoin nousee tuottovaateiden mukana mitä ilmeisimmin vuokrat. Jos vuokratuloista maksettava vero (30% pääomatulovero) poistuisi, laskisivatko vuokrat? Epäilen, hintatasoon on jo totuttu, vuokralaisten maksukyvykkyys riittää. Asuntosijoittaminen mitä luultavimmin kasvattaisi suosiotaan, koska olisi paremmassa veroasemassa muuhun sijoittamiseen ja muihin tuloihin nähden. Tämä saattaisi jopa nostaa asuntojen hintoja (ja vuokria) entisestään, ainakin lyhyellä aikavälillä kunnes tilanne jälleen tasottuisi. Onhan noita ALV verokokeiluja ja muitakin ollut, eikä ne ole tainneet olla mitä suurimpia menestystarinoita. 

Asuntotulon verolle laittaminen on kuitenkin itseni kaltaiselle, ikuiselle omistusasujalle, jos jonkinlainen painajainen. En ymmärrä logiikkaa miten sitä voisi verottaa, ainakaan järkevästi. Miten määritellään asuntotulo? Eikö tällöin asuntotulo syntyisi myös niille, joilla on ikuisuuden vanha vuokrasopimus ja tällöin saadaan "törkeää" asuntotuloa halvennetun vuokran muodossa. Toisekseen, miten se todellinen markkinavuokra määräytyisi (paikkakuntakohtaisesti?). Aivan varmasti siinäkin tulisi olemaan porsaanreikiä joka suuntaan. Vero- ja tukiviidakko lienee loputon suo, joka ehkä pyrkii olemaan tasapuolinen, mutta se on hyvin hankala, jollei mahdoton tehtävä. Verotuksen osalta on myös harvinaisen ajankohtaista seurata politiikkaa, verolinjauksia hienosäädellään eikä kukaan tunnu tällä hetkellä tietävän mikä on lopullinen suunta. 

Historia opettaa, mutta se auttaa lähinnä tekemään valistuneita arvauksia tulevasta. Näin se on aina ollut ja tulee luultavasti aina olemaan. Mielelläni minä itsekin lakkaisin maksamasta veroja. Joutuisinko kuitenkin luopumaan samalla jostain? Luultavasti... Olisiko maailmassa kaikki paremmin ilman veroja? Ehkä... Hitosti erilainen maailma ainakin olisi.

Verokettu kuittaa...