Vain politiikkaa vai osa riskienhallintaa

Vaalilupauksia, vappusatasia, populismia, politiikkaa... Tätä kaikkea on nyt liikkeellä, koska onhan nyt vaalit meneillään. Miten sitten vaalit tai politiikka vaikuttaa asuntosijoittamiseen ja vuokranantajaan? Monellakin tapaa. Otetaampa vaikka muutamana nostona:

- Viime vuosien kuuma peruna eli: Taloyhtiölainojen verovähennysoikeuden karsiminen (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ)

- Airbnb (erilaisia periaatepäätöksiä ja linjauksia)

- Verotus

- Asuntopolitiikka, kotitalousvähennykset, rakentaminen...

Politiikalla on vaikutuksia aika paljon. Aikaansa ja poliittisia päätöksiä tai selvityksiä siis kannattaa asuntosijoittajankin seurata. On hyvä tunnustaa, että aivan kaikkeen ei voi vaikuttaa. Toki äänestämällä voi vaikuttaa, mutta muutoin kunkin mahdollisuudet ovat varsin rajalliset. Järjestöt, kuten Suomen Vuokranantajat tekevät omaa hyvää työtänsä myös poliittisen vaikuttamisen kentässä ja ajavat jäsenistöjensä etuja. Jos vain ummistaa silmänsä eikä seuraa ajankohtaisia aiheita voi joutua melko tuulisessa kelissä reagoimaan isoihinkin muutoksiin. Laiva kuitenkin harvoin kääntyy kovin nopeasti, joten aikaansa seuraamalla pysyy ajan hermolla ja toisaalta pystyy ennakoimaan ja reagoimaan kyvykkäämmin. Kaikkeen poliittiseen keskusteluun eksyminen ei varmastikaan ole hyvästä ja vaikka ja mistä julkaisuista voi menettää hermonsa tai yöunensa. Osallistuminen loputtomiin somen huuteluketjuihin voi tuottaa sitäkin enemmän murhetta ja kuluttaa sitä kuuluisaa rautalankaa tai välillä rautatankoa, joka ei joissain tilanteissa tunnu liikkuvan yhtään mihinkään suuntaan. Ennemminkin rauta tietyissä tilanteissa tuntuu ruostuvan paikoilleen.

Tämä ei siis ole poliittinen kannanotto tai sysäys yhtään mihinkään suuntaan. Lähinnä muistutus itselleni pysyä ajan hermoilla. Harkitusti, valikoiden ja varsin tiukkaa lähdekritiikkiä harjoittamalla voi päästä pitkälle. Onhan tässä vuosi tolkulla puhuttu taloyhtiölainojen verovähennysoikeuden karsimisesta, mahdollisesta varainsiirtoveron muutoksista (tai jopa täydellisestä poistosta) ja ties mistä vuokranantaja verenimijöistä/parasiiteistä. Ja ties mistä muusta.

Aikansa ja politiikan seuraaminen on siis osa riskienhallintaa. Sijoittamiseen aina kuuluu taloudellisen riskin lisäksi poliittinen riski tai/ja veroriski. Niissäkin kun on isosti ne taloudellisen puolen vaikuttteet. Tilanteet kun voivat muuttua. Onhan itsellänikin sijoituksia niin, että erinäisillä poliittisilla linjauksilla olisi useiden kymmenien tuhansien eurojen vaikutuksia. Olen myös tarkoituksellisesti hajauttanut sijoitussäkkiäni niin, että oikeastaan mitkä tahansa mediassa liikkuvista huhuista/linjauksista toteutuessaan eivät kovinkaan isosti vaikuttaisi koko salkkuuni (ah, korjaan, säkkiini).

Jälleen eletään varsin mielenkiintoisia aikoja. 

Poliittisesti korrekti kettu kiittää kuittaa ja kumartaa.

Uudelleenrahoituksen mahdollisuudet

Vuoden polttava puheenaihe lienee nousseet korot ja 12kk vimoiset korotukset tulevat päivittymään monille tässä tulevan kevät-kesän aikana. Taitaa olla sieltä viime vuoden elo-syyskuulta ne kovimmat korkojen nousukuukaudet. Eli heinäkuun jälkeen lienee isosti päivittyneet nämä usein viimeaikoina otsikoissa näkyvät ”asuntosijoittajan painajaiset” ja ”kaikki kulut ja korot nousussa”. Ei tämä ehkä vielä itselläkään painajaiseksi muutu, mutta eipä tämä nyt ihan kultajuhlaakaan ole. Eikä tämä tuulinen markkina tilannetta juurikaan helpota, vaikka koronnousujen käänne onkin ehkä odotettua lähempänä.

Ei ehkä siis uudelleenrahoitukset ole monilla ensimmäisenä mielessä. Itsellä kun se osui viime vuodella aika sopivasti (tuurilla) melko lankulle (heinäkuulle), niin aihetta on kuitenkin kiva nostaa tapetille. Uudelleenrahoituksen sijaan useimmat ovat tässä pitkin viimeistä vuotta miettineet korkosidonnaisuutta. Mitä lyhyempi euribor niin sitä edullisemmalta se taitaa yleisen mielipiteen mukaan kuullostaa. Pankit tosin ovat alkaneet veloittamaan noista korkosidonnaisuusmuutoksista kertamaksuja ja myös korkeampaa marginaalia. Täten yhtälö ei enää olekaan niin helppo. Jenkkimarkkinan 30v kiinteän koron laina-ajat tai muuten vain korkosuojaukset yli vuoden takaa ovat enää kaukainen muisto vain. Jälkiviisas on aina helppo olla.

Korkosidonnaisuudella voinee tilanteessa kun murot ovat jo läikkyneet niin vaikuttaa enää vain jossain rajallisin määrin. Korkosuojaus on ollut riskienhallinnan väline, nyt se on maksanut vaivaansa ja aiemman ylimmääräisen kulunsa takaisin. Jotkut voivat saada jopa vaivan palkkaa. Jotkut voivat jopa saada korkosuojauksillaan kilpailuetua ja hyödyntää sitä hankintamarkkinoilla.

Uudelleenrahoitus niin vanhojen lainojen järjestelyinä kuin uusien lainojen neuvotteluiden yhteydessä on varsin kannattavaa. Yhä edelleen. Tai ehkä ennemminkin varsinkin nyt, lukuja silmäillessä kannattaa olla tiettyä kriittistä silmää. Voihan vaikka nykymarkkinassa ottaa sen lyhytaikaisimman euriborin. Itsehän sain viime kesällä vapautettua uusimman flippikohteeni vakuuskuvioista. Päällimmäisenä syynä oli hyvin hämmentävä ylimmääräinen vaivanäkö. En ole koskaan ennen kuullut ”ota kuvia tontista” pyyntöä. Kaikki päästiin lopulta helpommalla ja sain kohteenkin myytyä lopulta ketterästi. Olen yhä sidoksissa 12kk euriboriin, joka toisaalta toimii edukseni, mutta joka toisaalta myös on tulevaisuudessa kriittisessä tarkastelussa.

Lainojen uudelleenjärjestelyssä on kuitenkin vaivanäköön nähden useita hyviä puolia:

• Kirjanpito jiiriin
• Seurannan pakollisuus (vuokratuotot/luototusasteet/vuokrattavuus/kannattavuus/kohteiden tiedot…)
• Paperit kuntoon ja ajantasalle (vaikka sitten ne issaritkin yleensä ovat ylimmääräinen kuluerä)
• Ihan vaan se kilpailutus (niin palvelun, marginaalin kuin korkosidonnaisuuden)
• Vakuusjärjestelyt (eritoten vapautuvat vakuudet)
• Luototusasteen uudelleen asemointi (oman pääoman tuoton virittelyä: tarkkuutta varsinkin näillä koroilla)
• Lainojen lyhennysten säätö ja täten laina-aikojen mahdolliset pidentämiset

Näin muutamia mainitakseni. Itselläni varmastikin on seuraava pohdinnan paikka tulevana kesänä. Samalla myös uudelleenjärjestän omaa exit suunnitteluani ja ehkä jopa yllyttäydyn ihan johkin 5v suunnitelmaan. Näillä koroilla on vaihtoehtona myöskin lyhentää ylimmääräisesti lainoja, mutta siinäkin on hyvä olla kriittinen. Kohteita lienee saatavilla paremmilla tuotoilla, mutta homman pitää kuitenkin toimia kannattavana ja monet riskit ovat yhä koholla.

Uudelleenrahoitus ei kuitenkaan ole mikään oikotie onneen. Eikä ne pankitkaan suostunne ihan kaikkeen. Erityisesti lainahanat voivat vallitsevan tilanteen myötä kiristyä. Lainottamisen ilosta tai pääomaa ”verovapaasti vapauttaen” ei välttämättä enää onnistu edes samalla tavalla kuin ennen. Eikä sitä pääomaa muutoinkaan ole helppoa ”vain vapauttaa” esimerkiksi omaan käyttöön nousseita kuluja varten. Uudelleenrahoitus ja vapautuneiden vakuuksien käyttö uusien kohteiden hankinnassa lienee ollut se suurin pihvi. Nyt jos hankinnat ovat jäissä tai vähintään hiljentyneet niin uudelleenrahoituksetkin lienevät harvinaisempia ellei kokonaisuuteen tee isompia mylläyksiä. 

Toisaalta tässä turbulenttisessä maailmassa markkinat ja tuottovaateetkin reagoinevat koronnousuihin, joten katsotaan mitä tässä vielä edessä on. Vaiko menikö se juna jo, kuten sitäkin jo huudellaan. Jälkiviisaanahan on sitten lopulta paras olla. On tässä kuitenkin oston paikkojakin, joten allekirjoitan myös tilanteet, joissa kova sotakassa on melko arvossaan. En tiedä onko tässä asuntosijoittajalla olo kuin posliini- vai karkkikaupassa.

Korkokettu kuittaa.

Velkahelvetti

Viimeistään tänä keväänä monen velallisen lainanhoitokulut nousevat mitä luultavimmin melko reippaasti. Viime kesän jälkeen korot lähtivät viime vuoden reippaimpaan nousuun, kiivaimmillaan taidettiin harpata elo-syyskuussa. Tällöin vajaasta prosentista pompsahdettiin noin 2,5% (12kk eurib). Suurin osa korotuksista on siis jo nähty, mutta iso osa on vielä jäljellä. Eikös tilastojen mukaan asuntokauppa ole pirteimmillääm keväällä ja kesällä (normaaleina vuosina)?

Korkojen nousu ennennäkemättömiltä miinus koroilta on ollut ennennäkemättömän ripeää. Muutoinkin elämme varsin sekavassa maailmassa. Nyttemmin vieläkin sekavammassa. Esiin nousseet ongelmat pankkisektorilla eivät ainakaan auta tilanteen rauhoittumisessa, vaikkakin keskuspankit joutunevat jälleen vakavammin pohtimaan korotusten jatkumoa ja haukkamaisia puheitaan. Toisaalta mikäli inflaatio ei ala normalisoitumaan ja koronnostut stoppaavat, ollaan silloinkin varsin erikoisessa tilanteessa.

Meitä asuntosijoittajiakin tilanne kirpaisee. Korko on kuitenkin kulu, joka syö kannattavuutta. Korkojen nousu vaikuttaa myös asuntojen arvostukseen. Ja vaikka sanottaisiin että tilanne on vain väliaikainen niin kahta kautta tuottojen muodostuksen kaventuminen varmasti kirpaisee. Mitä enemmän vipua sitä enemmän vaikutuksia. Mitä enemmän sotakassaa niin sitä enemmän voi käyttää pelisilmää. Mikään pakkohan ei ole hankkia kannattamattomia sijoitusasuntoja? Tietyissä tilanteissa asuntoja on toisaalta pakko myydä.

Asuntosijoittajan näkövinkkelistä asuntokaupan hiljentyminen ei kuitenkaan ole välttämättä pelkästään huono asia. 

• Omistusasujaostajiakin lienee entistä vähemmän? Vuokraaminen kiinnostaa eli hyväkuntoisille vuokra-asunnoille hyvillä paikoilla lienee kysyntää. Vuokrat nousevat inflaation mukana (ei ehkä ihan yhtä paljon).
• Rakentamisen hiipuessa ja olemassa olevan rakenteilla olevan ja jo rakennetun varaston hiipuessa voidaan päätyä jälleen tilanteeseen, jossa kysyntä ylittää tarjonnan. Tässä mielessä ymmärrän asuntohintojen mahdollisen notkahduksen väliaikaisuuden.
• On myös mahdollista päästä tekemään parempia kauppoja. Syyt ja seuraussuhteet sekä muutoinkin skarppina oleva asuntosijoittaja saattaa löytää mielenkiintoista ostettavaa. Varsinkin jos sotakassa on kunnossa.

Ei tätä tilannetta kuitenkaan juuri millään positiiviseksi saa käännettyä. Aivan sama vaikka verotus suojaa asuntosijoittajaa koronnousuilta. Korkokulut kun ovat pääomatuloista vähennyskelpoisia, koronnousun vaikutukset ovat siis ”vain” noin 70%. Aivan sama vaikka löytyisi ostonpaikkoja. Paljon on pohdittavaa ja laskettavaa.

Hiljattain laskin auki vähän päivittäen aiempia pohdintojani koronnousujen vaikutuksesta (TÄÄLLÄ). Onhan se siis ihan eri jos 500te lainapääomalla 0,5% korolla (käytännössä marginaalilla) korkokustannus on 2500e ja nyttemmin 4,5% korolla samaisen 500te lainan määrällä korkokustannus onkin suolainen 22 500e. Kyllä siinä muutaman asunnon nettotuotot menee korkokustannuksiin.

Asuntosijoittaminen ei olekaan enää siis niin helppoa. Eikä auta enää löytää tai ainakaan etsiä niitä 3,5-4% tuottokohteita, eipä siinä jää riskin kannosta enää mitään voita leivän päälle. Ei ole enää sitä ilmaista rahaa, jolla tehdä asuntosijoittamisella helppoa rahaa lisää. Velkarahaa on pumpattu vuosien saatossa maailmaan sitä rataa ettei tämän tilanteen pitäisi yllättää, mutta kyllähän tämä vauhti tässä on hirvittänyt. Kannattavaa asuntosijoittamistakin pystyy yhä tekemään, mutta ei samalla velkavivulla kuin ilmaisten lainojen aikaan. Muutoinkin lukujen kanssa saa olla huomattavasti tarkempana. Eihän se sijoittaminenkaan enää niin helppoa ole yleiselläkään tasolla jos sijoitusvuotta 2022 katsoo. Toisaalta aina markkinaan mahtuu ylä- ja alamäkiä. Syklisyys on ennemminkin sääntö kuin poikkeus. Sijoittamatta jättäminen näillä inflaatioluvuilla ja pitkässä juoksussa lienee vieläkin kannattamattomampaa. Uudenlainen kriittisyys ja realismi on kuitenkin tervetullutta.

Itse vielä killun koronnoston ajankohdan osalta aina tuonne heinäkuulle saakka. Ihan sinänsä tuurilla sopiva lainojen uudelleenjärjestelyn ajankohta viime kesällä. Mikäli olisi vielä enemmän tuollainen pitkien korkojen käyttö lainoissa, niin tilanne olisi suorastaan siedettävä. Korkosuojaushan on nyt monella kannattanut. Saa nähdä miten mullillaan maailma silloin sitten taas on. Ei tässä ehkä vielä ihan tulenpalavassa helvetissä olla, mutta maailma lähes tulkoon kirjaimellisesti palaa monellakin tapaa tällä hetkellä. Riskienhallintaa ja mahdollisuuksien hyödyntämistä. Valot päällä ja kartta kädessä edetään varovasti tunnustellen.

Kettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

Neuvottelutilanteita asuntokaupoilla

Asuntokaupoilla törmää varsin kattavasti erilaisiin ihmisiin ja mitä erilaisimpiin tilanteisiin. Nyt kun taas neuvottelut ja omituiset tilanteet ovat varsin ajankohtaisia niin ajattelin ottaa pienen mietintätuokion ja katsauksen historiaan:

Joskus ensiasunnon etsinnän yhteydessä muistan käyneeni tarjousneuvottelua omakotitalosta. Muistan vieläkin sen kuumotuksen parikymppisenä ensiasunnon ostajana, kun vastapuoli uhkaa oikeustoimilla. Olisin kuulemma ollut sopimussakon maksuvelvollinen. Nope: tarjousneuvottelua kyllä käytiin sähkopostin välityksellä, mutta missään kohtaa eivät tarjoukset kohdanneet. Isolla viiveellä ja useiden eri välitarjousten jälkeen on paha lähteä enää johonkin vanhaan tarjoukseen tarttumaan. Toisekseen kiinteistökaupoilla hitusen tarkempaa tuo prosessi muutoinkin. Tarkkuutta siis. Muistan selvitelleeni asioita, mutta ei se tilanne siltikään kiva ollut.

Ostin ensiasuntoni kuolinpesältä, tarjouskauppakohteena. Tuolloin tarjouskaupat olivat hyvin uutta ja jännittävää. Olisikohan sitten lopulta oltu kuntokartoituksessa, kun kävi ilmi että kuolinpesän osakkaistakin osa oli ollut hintaa nostamassa ja tarjoamassa vastaan. Noh, sain kohteen mutta vähän erikoinen maku tilanteesta jäi. Olisihan se jännää huutokaupassa myyjänä olla itse kirjaimellisesti vedättämässä hintaa korkeammalle.

Ensimmäisen sijoitusasuntoni kohdalla muistan neuvotteluissa jokseenkin korostuneen, että pohjaviemärit on JO uusittu. Sitä markkinoitiin osittaisena putkiremppana ja ainakin tulevaisuuden putkiremppaa helpottavana tekijänä. Noh, ei siitä lopulta iloa ollut kaikki meni uusiksi. Huomioin nämä kyllä jo isosti itse ostovaiheessa. Perinteinen putkiremontti tai LVIS remontti maininta ovat niitä puhtaimmin kaikki tehtyjä putkiremppoja. Nykyään harkitsen useammin kuin kahdesti hankintoja putkiremppakohteista. Oppia kyllä niistä kohteista saa.

Tönöprojektia olen useamminkin kattavammin avannut, mutta hankintavaihe on useammankin noston arvoinen. Ihminen on laiska eläin ja välittäjätkin ovat ihmisiä. Pähkinänkuoressa: suositulta alueelta varsin edullisesti hinnoiteltu kohde, 5 päivää perus asuntosivuilla, 1 näyttöpäivä (jonne eivät kaikki potentiaaliset luonnollisestikaan pääse ja peruutuksia oli), 1 tarjousmahdollisuus. Ja mitäs vielä: hyvin hämmentävät perustiedot, ja lisätietoja sai itse kaivaa. ”Joo olen laittanut nää vähän kuin huonomman mukaan.” Eli huopakatto olikin peltikatto tai muovimatto olikin korkkia tai laminaattia ja kylpyhuone olikin laatoitettu ja vesieristetty. Eipä siinä, projekti se oli ja tönöprojektissa oli alusta asti tyämaan suuruusluokka tiedossa. Itse en siis tönöprojektin osalta voi kehua olleeni kovinkaan laiska eläin, vaikka aika rennolla otteella projekti menikin.

Tiukempia tarjouksen voimassaoloehtojakin on tullut muutamaan otteeseen hyödynnettyä. Väittäisin niiden toiminneen ja on niissä taustalla ollut vähän laajempaakin pohdintaa kuin vain toisen kiusaaminen ”tarjous on voimassa vain tunnin” ajatuksella. Yhdessä kohteessa tarjouskierroksilla sain vastatarjoukseeni vastatarjouksen, mutta olin kiireinen ja jouduin siirtämään/viivastyttämään omaa vastaustani. Tämä kuitenkin toimi omaan pussiini, koska myyjä tuli hyväksyneeksi lopulta alkuperäisen vastatarjoukseni ehkä noin muutaman tunnin päästä. Tavallaan laitoin pelin pauselle, kun pallo oli minun puolella kenttää ja lähdin kahville. Toisessa tilanteessa neuvoin kaveriani kuumassa asuntomarkkinassa unohtavan perinteiseen suomalaiseen mieleen juurtuneen tinkimisen. Tarjous oli vähän yli pyynnin ja hyvin rajallisen ajan voimassa. Homma toimi, tarjous hyväksyttiin, kaikki hyvin. Ja vielä kauppojen jälkeen avaimia hakiessa myyjä oli sanonut että olivat saaneet 5te korkeemman tarjouksen, muutamaa tuntia heidän tarjouksen hyväksymisen jälkeen. Ei lainkaan huano ja hyvin ovat viihtyneet.

Asuntojen ja unelmien kanssa kun käy kauppaa, niin kaikki on mahdollista. Ei ole olemassa oikeaa tai väärää tapaa. Tuuria, taitoa, sattumuksia vai kämmähdyksiä. Miksi näitä nyt kulloinkin voi kukin sanoa? Varmasti vähän kaikkea noista ja toisaalta tekevälle sattuu. Ja kun vielä tekee vähän pilke silmäkulmassa (eikä vain hampaat irvessä laskin kädessä), niin yleensä silloin asioita tapahtuu.

Kettu kuittaa.