Uudelleenrahoituksen mahdollisuudet

Vuoden polttava puheenaihe lienee nousseet korot ja 12kk vimoiset korotukset tulevat päivittymään monille tässä tulevan kevät-kesän aikana. Taitaa olla sieltä viime vuoden elo-syyskuulta ne kovimmat korkojen nousukuukaudet. Eli heinäkuun jälkeen lienee isosti päivittyneet nämä usein viimeaikoina otsikoissa näkyvät ”asuntosijoittajan painajaiset” ja ”kaikki kulut ja korot nousussa”. Ei tämä ehkä vielä itselläkään painajaiseksi muutu, mutta eipä tämä nyt ihan kultajuhlaakaan ole. Eikä tämä tuulinen markkina tilannetta juurikaan helpota, vaikka koronnousujen käänne onkin ehkä odotettua lähempänä.

Ei ehkä siis uudelleenrahoitukset ole monilla ensimmäisenä mielessä. Itsellä kun se osui viime vuodella aika sopivasti (tuurilla) melko lankulle (heinäkuulle), niin aihetta on kuitenkin kiva nostaa tapetille. Uudelleenrahoituksen sijaan useimmat ovat tässä pitkin viimeistä vuotta miettineet korkosidonnaisuutta. Mitä lyhyempi euribor niin sitä edullisemmalta se taitaa yleisen mielipiteen mukaan kuullostaa. Pankit tosin ovat alkaneet veloittamaan noista korkosidonnaisuusmuutoksista kertamaksuja ja myös korkeampaa marginaalia. Täten yhtälö ei enää olekaan niin helppo. Jenkkimarkkinan 30v kiinteän koron laina-ajat tai muuten vain korkosuojaukset yli vuoden takaa ovat enää kaukainen muisto vain. Jälkiviisas on aina helppo olla.

Korkosidonnaisuudella voinee tilanteessa kun murot ovat jo läikkyneet niin vaikuttaa enää vain jossain rajallisin määrin. Korkosuojaus on ollut riskienhallinnan väline, nyt se on maksanut vaivaansa ja aiemman ylimmääräisen kulunsa takaisin. Jotkut voivat saada jopa vaivan palkkaa. Jotkut voivat jopa saada korkosuojauksillaan kilpailuetua ja hyödyntää sitä hankintamarkkinoilla.

Uudelleenrahoitus niin vanhojen lainojen järjestelyinä kuin uusien lainojen neuvotteluiden yhteydessä on varsin kannattavaa. Yhä edelleen. Tai ehkä ennemminkin varsinkin nyt, lukuja silmäillessä kannattaa olla tiettyä kriittistä silmää. Voihan vaikka nykymarkkinassa ottaa sen lyhytaikaisimman euriborin. Itsehän sain viime kesällä vapautettua uusimman flippikohteeni vakuuskuvioista. Päällimmäisenä syynä oli hyvin hämmentävä ylimmääräinen vaivanäkö. En ole koskaan ennen kuullut ”ota kuvia tontista” pyyntöä. Kaikki päästiin lopulta helpommalla ja sain kohteenkin myytyä lopulta ketterästi. Olen yhä sidoksissa 12kk euriboriin, joka toisaalta toimii edukseni, mutta joka toisaalta myös on tulevaisuudessa kriittisessä tarkastelussa.

Lainojen uudelleenjärjestelyssä on kuitenkin vaivanäköön nähden useita hyviä puolia:

• Kirjanpito jiiriin
• Seurannan pakollisuus (vuokratuotot/luototusasteet/vuokrattavuus/kannattavuus/kohteiden tiedot…)
• Paperit kuntoon ja ajantasalle (vaikka sitten ne issaritkin yleensä ovat ylimmääräinen kuluerä)
• Ihan vaan se kilpailutus (niin palvelun, marginaalin kuin korkosidonnaisuuden)
• Vakuusjärjestelyt (eritoten vapautuvat vakuudet)
• Luototusasteen uudelleen asemointi (oman pääoman tuoton virittelyä: tarkkuutta varsinkin näillä koroilla)
• Lainojen lyhennysten säätö ja täten laina-aikojen mahdolliset pidentämiset

Näin muutamia mainitakseni. Itselläni varmastikin on seuraava pohdinnan paikka tulevana kesänä. Samalla myös uudelleenjärjestän omaa exit suunnitteluani ja ehkä jopa yllyttäydyn ihan johkin 5v suunnitelmaan. Näillä koroilla on vaihtoehtona myöskin lyhentää ylimmääräisesti lainoja, mutta siinäkin on hyvä olla kriittinen. Kohteita lienee saatavilla paremmilla tuotoilla, mutta homman pitää kuitenkin toimia kannattavana ja monet riskit ovat yhä koholla.

Uudelleenrahoitus ei kuitenkaan ole mikään oikotie onneen. Eikä ne pankitkaan suostunne ihan kaikkeen. Erityisesti lainahanat voivat vallitsevan tilanteen myötä kiristyä. Lainottamisen ilosta tai pääomaa ”verovapaasti vapauttaen” ei välttämättä enää onnistu edes samalla tavalla kuin ennen. Eikä sitä pääomaa muutoinkaan ole helppoa ”vain vapauttaa” esimerkiksi omaan käyttöön nousseita kuluja varten. Uudelleenrahoitus ja vapautuneiden vakuuksien käyttö uusien kohteiden hankinnassa lienee ollut se suurin pihvi. Nyt jos hankinnat ovat jäissä tai vähintään hiljentyneet niin uudelleenrahoituksetkin lienevät harvinaisempia ellei kokonaisuuteen tee isompia mylläyksiä. 

Toisaalta tässä turbulenttisessä maailmassa markkinat ja tuottovaateetkin reagoinevat koronnousuihin, joten katsotaan mitä tässä vielä edessä on. Vaiko menikö se juna jo, kuten sitäkin jo huudellaan. Jälkiviisaanahan on sitten lopulta paras olla. On tässä kuitenkin oston paikkojakin, joten allekirjoitan myös tilanteet, joissa kova sotakassa on melko arvossaan. En tiedä onko tässä asuntosijoittajalla olo kuin posliini- vai karkkikaupassa.

Korkokettu kuittaa.