TOP 5 suosituimmat

 Pidemmittä puheitta: Tämän vuoden TOP 5 suosituimmat blogijulkaisut olkaa hyvät!

• Ei niin yllättäen kattava katsaus ensimmäisen sijoitusasuntoni lukuihin: Asuntosijoitusdiili lukuina (LINKKI). EXIT julkaisuni lienee asuntosijoitusblogimaailman harvinaisuus: käsittääkseni se on ainoa laatuaan kattavuudeltaan ja tarkkuudeltaan vaikka en senttejä lähtenytkään halkomaan. Vajaan kahdeksan vuoden työ ja kokemukset eivät varmastikaan ole valuneet hukkaan vaikka nyt kassakoneeni muutinkin tuloiksi ja veroiksi. Liekö jopa ainoa suorilla summilla koko sijoitusasunnon elinikä numeroiksi vedetty julkaisu? Kommentoikaa ja korjatkaa ihmeessä jos olen väärässä.

• Asuntosijoittajan klassikko: ensiasunnosta sijoitusasunto (LINKKI olkaa hyvä).

• Jokavuotinen riskienhallinnallinen peiliin katsomisen, pohdinnan paikka ja lukusuositus useampaankin kertauskertaan (kerran vuodessa tms). Vuokranantajan stressitesti (LINKKI).

• Asuntosijoittajan romahdus (LINKKI). Liittyen harvinaiseen pörssiaaltoiluun koronan syövereissä ja toki kummallisen vuoden aikalailla synkinpään hetkeen maaliskuulta. Vuokranantajan ja asuntosijoittajan ajatuksia koronatunnelmiin.

• Omistusasunto vs vuokra (LINKKI). ”Lievää” kannanottoa ikuiseen kestomenestysaiheeseen vuokranantajan silmin. Ymmärrän molempia, mutta yhä edelleen supisuomalainen varallisuuden kerryttäminen tapahtuu niihin seiniin. Varallisuutta sekin. Ikuisella arvonnousulla, poikkeuksetta tai riskittä? Eipä taida...

TOP lista ei pidä sisällään juurikaan yllätyksiä. Omana toivomuksenani on, että vihreä vuokranantajuus nähdään vielä jonakin päivänä isompana sulkana asuntosijoittajan ja vuokranantajien hatussa. Se on sekä vastuullisuutta, että tulevaisuuden kilpailuvaltti. Toisaalta sillä on mahdollisuuksia säästää puhdasta rahaa, se lienee vielä se tärkein pointti. Sen suosion toivon lisäävän tuulta siipien alle (joten siitäkin syystä: LINKKI). Vuokranantajatapahtuma2020 nosti aihetta kivasti lauteille. Lisää vain löylyä. Väittäisin tässäkin vihreä vuokranantajuus rummutuksessa olevani pioneeri, useamman vuoden ajalta.

Jatkossakin tulen pitämään vuokranantajan ajatuksenjuoksustani tätä tarinaa, se auttaa itseäni jäsentämään ajatuksiani ja kohdentamaan katsetta tarkemmin ajankohtaisiin asioihin ja myös päivittämään omaa toimintaani. Olen myös enemmän alkanut käymään läpi vanhoja julkaisujani ja pyrin yhä jatkamaan #paluutulevaisuuteen teemaa, jossa nostan yhä ajankohtaisia vanhoja tarinoitani tapetille. Varmasti näistäkin tulee uusia jatko-osia, kuten #homeoffice 2.0 (LINKKI) taikka sijoitusasuntojen yhteenvetoja, kuten ensimmäisen sijoitusasunnon tarinat kooste (sille matkalle mahtui muuten aika paljon tavaraa ja tarinaa LINKKI). 

Vuosi 2020 on ollut kaikin puolin mitä ihmeellisin ja kaikki voimme varmasti hyvällä omatunnolla sanoa, että ainakaan täysin samanlaista vuotta emme toivo. Vuosi on ollut poikkeuksellisen raskas ja pitkä. Nyt on aika kääntää sivua vuoteen 2021.

Toiveita aiheista ja keskusteluakin saa herättää enemmän. Lupaan pyrkiväni aktiivisesti osallistumaan keskusteluun ja vastaamaan parhaan kykyni mukaan (tai vähintäänkin hyödyntämään googlea). Olen kuullut, että kommentointi on jossakin määrin kömpelöä tai kankeaa esim google kirjautumisineen, mutta olen piilotestaillut alustaa eikä sen toivoakseni pitäisi olla monimutkaista ja ilman kirjautumisiakin pitäisi pystyä kommenttikenttään tavaraa heittämään. Pitäisi toimia niin eri laitteilla eli mobiilisti taikka pöytäkoneella ja/tai Windows tai Apple ympäristöissä.

Vuokranantaja kiittää ja kuittaa ja kumartaa.

Vuoden 2020 omat nostot TOP 5

Vuokranantajien ja asuntosijoittajien ja sijoittajien... tai no oikeastaan kaikkien maailma on mullistunut tänä vuonna. Kukaan ei voinut tällaista omaisuuslajien vuoristorataa taikka maailmojen sulkeutumisia ennustaa. Ken toisin väittää... Noh kukin voi päättää kyseisen lauseen haluamallaan tavalla. 

Kotoilu ja eristäytyminen taitaa Suomessa olla vielä suhteellisen helppoa. Useat ulkomaalaiset matkaajathan usein ihmettelevät peloissaan, että miten jossain päin sivistyneitä maita voi vielä matkata useita kilometrejä teitä pitkin näkemättä sieluakaan. Pelottavaa. Pienissä kaupungeissa keskustoissakin lienee mahdollista. Pelottavaa mutta toisaalta rauhoittavaa. Raskas tämä vuosi lienee ollut kaikille, mutta eiköhän taas tästäkin vuodesta jotain opittu. Valoa tunnelin päässä ja sitä rataa, pelkkään synkistelyyn ei jäädä märehtimään.

Vuosi 2020 on saanut myös vuokranantajan pohtimaan elämää tarkemmin. Eikä vain sijoitus ja asuntomarkkinoita vaikka outoahan sekin maailma on ollut. Asuntomarkkinat hyytyivät keväällä 2020 täysin. Airbnb kämpät päätyivät pitkälti pitkäaikaismarkkinoille lisäten vuokratarjontaa ja täten kilpailua. Kesä oli palautumista positiivisempaan ja (osto)kohteita ei edes tuntunut riittävän kaikille kiinnostuneille. Sama jatkui syksyyn pelonsekaisin tuntein toisessa korona-aallossa. Pörssit taas vetivät kunnon kuperkeikkaa miten sattuu. Ensin oli kaikkien aikojen romahdus ja sitten kaikkien aikojen palautumista. Markkinaan lypsättiin erilaisia tukia ja velkarahaa ja lopulta arvostustasot paisuivat vaikka tuloksentekokykykään ei kerinnyt mitenkään erityisemmin palautumaan koronapelon keskellä. Viimeiset pari viikkoa onkin railateltu veromuutos- ja velkakattokeskustelua niin lehtien palstoilla kuin somessa. 4,5x lainakatto bruttotuloihin ja rajoitteet taloyhtiölainoihin ja näiden veroetuuksiin nostattavat tunteita, keskustelu on vähintäänkin kirjavaa, enemmän nähdään punaista kuin vihreää.

Enivei... vuosi on ollut vähintäönkin outo. Koti on ollut monen linna, toisille varmasti myös kuin vankila (LINKKI vuokranantajan kotitoimistoon 2.0). Ohessa omat nostoni vuoden 2020 julkaisuista, joiden uskon tulleen jäädäkseen, monet perinteet joutanevat romukoppaan ja kilpailuetua voi hakea monellakin eri tapaa.

Vuokranantajan julkaisunostot 2020 TOP 5

• #vihreävuokranantaja on tullut jäädäkseen. Mitä se tarkoittaa ja onko kyseessä viherpesu/viherpiperrys tai uhka vai mahdollisuus? Vihreä vuokranantaja (LINKKI)
• 2020 on valitettavasti koronan vuosi. Oma talo ja oma piha nousivat jälleen uuteen arvostukseen ja vuoden alun julkaisuni voikin olla monelle arvokas. Mitä on hyvä tietää/muistaa omakotitaloa ostaessa? Paljonko varata aikaa ja rahaa? Ja voihan omakotitalokin olla sijoitus. Omakotitalon ostajan opas, ostoprosessi pähkinässä (LINKKI)
• Pyörä pyörii, mutta hamsteria ei näy missään. Kukaan ei tiedä mitä vuokranantajan päässä pyörii, en sitä itsekään tiedä. Asuntosijoittaminen on pääasiallisesti pitkäjönteistä ja tylsää puuhaa, ei tie miljonääriksi päivässä tai edes 80ssä. Tässä julkaisussa valotan vähän omaa ajatuksenkulkuani ja avaan myös yrityksen kautta sijoittamisen pohdinnan kipinää. Vuokranantajan ajatusmaailma (LINKKI)
• Vuokranantaja = valmentaja (LINKKI). Mutta niin kenen? Kovin usein nuoren ensimmäiseen omaan kotiin muuttavan vuokralaisen, mutta aivan yhtälailla vuokranantaja voi olla koko taloyhtiön valmentaja. Isosta omaisuuserästä on hyvä pitää huolta ja se on hyvä opettaa niin vuokralaiselle, onhan se hänen pyhä koti, kuin myös muille yhtiössä.
• Min - max logiikka (LINKKI). Minimoi kulut, aika ja vaiva ja samalla maksimoi tuotot ja hyödyt. Todellista elämäntapahakkerointia.

Koko vuosi 2020 pyöri pitkälti terveyden ympärillä, joten nostetaan tähän vielä pöydälle se ehkä tärkein: Vuokranantajan terveys (LINKKI). Pidä huolta itsestäsi ja läheisistäsi.

Ei tästä tullutkaan mikään plain and simple (yksinkertainen) top listaus. Vähän ajatuksia kanssa kiteyttämään kokonaisuutta. Ensi vuoteen taas uudella innolla.

Vuokranantajakettu kiittää, kumartaa ja kuittaa! Ja oikein hyvää ja rauhallista Joulua!

Teaser ensivuoteen:

#asuntosijoittaja101 jatkaa sarjana asuntosijoittamisen perusteellista kiteyttämistä a’sta ö’hön.

#yrityksenkautta (tai vastaavaa, otsikko on vielä vähän hakusessa) lienee ensi vuoden yksi teemasaraja. Vaihe vaiheelta yrityksen kautta sijoittamisen avaamista, perustamisesta lähtien (toivottavasti ei konkurssiin saakka).

Asuntopolitiikkaa ja kuumaa keskustelua

Tällä hetkellä keskustelu velkaantumisesta, asuntopolitiikasta ja siihen liittyvään verotukseen käy kuumana. Tämän viikon alussa alkoi uusi kierrosmylly samassa laulussa, kun taloyhtiölainoja ja lainokattoja alettiin puimaan eri medioissa ja eri poliitikkojen toimesta. On totta, kun elvytetään niin jostainhan ne rahat olisi tai’ottava. Pääomatulot tai tulot nyt yleensäkin lienevät "helpon" verotuksen kohteita. Velkaantuminenkin on ollut otsikoissa jo useamman vuoden, samoin taloyhtiölainat.

Taustaa: mikä lie mörttisen työryhmä selvittää/on selvittänyt velkaantumiseen ja taloyhtiölainoihin liittyviä ongelmia ja joitain ratkaisuehdotuksiakin on väläytelty aina taloyhtiölainojen verovähennyskelpoisuuden kuin myös alkupään lyhennysvapaiden poistamisesta ja lainakattoa. Uutisissa on ollut kuluvan viikon aikana asia taas tapetilla ja keskustelupalstat ovat olleet suorastaan tulessa. Asuntosijoittamiselta ollaan viemässä selkeästi matto alta?

Valoa vai ongelmia tunnelin päässä?

Suomalaiset ovat hyvinkin tyypillisiä tilisäästäjiä ja tämän jälkeen suosiossa lienevät seinät (niin oman asunnon kuin sijoitusasuntojen). Yleinen kiinnostus sijoittamista kohtaan on myös vahvasti kasvussa. Edellä mainitut muutokset mitä luultavimmin hajauttaisivat sijoituksia entistä enemmän. Asuntosijoittamisessa sijoittamalla uudiskohteisiin saa poikkeuksellisia verohyötyjä. Verotusta voi käytännössä siirtää useita vuosia tai vuosikymmeniä taikka verot voidaan välttää kokonaan perintöverosuunnittelemalla, osta ja pidä suunnitelmilla. Ei saa toki unohtaa, että samaiset veroedut löytyvät myös taloyhtiöremonteistä, kuten putki- ja julkisivuremonteista. Veroetujen katsotaan siis parantavan asuntokannasta huolehtimista. Suotavaa voisi olla, että ilman veroporkkanaakin suomalaisten yhdestä suurimmasta varallisuuserästä huolehdittaisiin.

Keskustelut aiheen ympärillä eivät ole ongelmattomia ja jäätävä älämölö nousi jo, kun 2-3 vuotta sitten työryhmä viritettiin asiaa selvittämään. Olen kuitenkin itse samoilla linjoilla, että päätöksiä ei tule tehdä hätiköidysti. Tiedetäänkö esim mitä tapahtuu rakentamiselle, asuntojen tai vuokrien hinnoille taikka asuntojen omistamisen monipuolisuudelle? Isot muutokset tuovat vieläkin isompia vaikutuksia, pahimmillaan pelkästään uutisoinnin jatkuessa (vaikka mitään päätöksiä ei vielä vuosikymmeneen tapahtuisi) asuntokauppa ja rakentaminen tyrehtyy. Jo nyt on havaittavissa ”odotellaan” kulttuuria.

Toisaalta ymmärrän, että jotakin halutaan tehdä. Taloyhtiölainoitettujen asuntojen markkinointi on vähintäänkin kirjavaa ja uskon etteivät kaikki ostajat osaa arvioida yhtiölainan riskejä taikka omaa maksukykyään. Kuka tahansa voi löytää unelmakohteen, johon pääseekin vain pienellä rahalla kiinni, jonka saa nipistettyä säästöistään. Omistusasuntoa taikka sijoitusasuntosalkkua kasvattava voi unelmoidessaan kasvattaa velkavastuitaan yli oman sietokyvyn. Taloyhtiölainoissa pankki ei ole tuplatsekkaamassa maksukykyä. Asuntoja myydään unelmilla, asunnothan ”revitään käsistä”, joten vauhtisokeuttakin saattaa syntyä. Myyjä myy, varsinkin kun markkina on kuuma. En tiedä, mutta tykkään spekuloimisesta silloin tällöin: onko välittäjillä moraalia tsekata ostajan maksukykyä tai onko heillä siihen edes mitään velvoitetta taikka intressiä (kaupan varmistelun lisäksi)? En ainakaan itse ole koskaan kuullut välittäjän joutuvan vastuuseen jos vaikka sattuukin niin että unelmia on myyty liian kovaan hintaan ja ostaja menee konkurssiin kun ei selviäkkään lainavelvoitteistaan. Kyseessä voi olla niin työpaikan menetys, katastrofivuokralaiset, tai mikä tahansa muu taloudelliseen tilanteeseen vaikuttava kriisi. Kyse on sekä omistusasujista, että asuntosijoittajista ja tässä tapauksessa ehkä jopa hitusen enemmän omistusasujista, joissa vauhtisokeutta ilmenee ehkä enemmän ja toteutetaan unelmia. Asuntosijoittaja on useammin laskin kädessä tuottolaskelmineen.

Asuntosijoittajia ei kuitenkaan parane unohtaa. Vauhtisokeutta esiintynee myös meidän asuntosijoittajien joukossa, kun pankki lyö lainahanoja kiinni eikä taloyhtiölainavastuissa tunnu olevan mitään rajaa, kunhan myyntihinnan saa kaivettua kasaan. Pankin tiskillä kun vaikuttavat niin vakuudet (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ) ja maksukyky (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ). Uudiskohteessa vaikuttavat helppous ja halpa myyntihinta, taloyhtiölainan saa kuka vain. Ainut rajoittava tekijä on, että myyntihinta pitää saada raavittua kasaan. Sekin usein tarkoittaa kymmeniä tuhansia euroja, joten tuosta vain ei pääse asuntokikkailemaan ja vastuitaan kasvattamaan lähemmäs miljoonaa. Usein pankin jarrutellessa aletaan viimeistään pohtimaan yrityksen kautta sijoittamista taikka helpommalla pääsemistä taloyhtiölainan kautta. Onhan siellä taustalla kiinteät vakuudet, mutta kun shit really hits the fan voi isompikin taloyhtiölainoitettu korttitalo kaatua kunnon rysäyksellä. Yksi harvinaisen pieleen mennyt vuokralaisvalinta voi kääntää koko laivan taikka kaataa koko korttitalon.

Uudiskohteiden taloyhtiölainojen osalta veroporkkana on asuntosijoittajalle kuitenkin merkittävä. Muistan vielä työryhmän alkuselvityksessä eri tahojen korostaneen veroetujen keskittyvän verotuksen ajankohdan siirtämiseen. Perintöverosuunnittelussa etu on kuitenkin huomattavasti merkittävämpi. Tällöin eivät realisoidu niin vuokratulojen verotus eikä arvonnousuakaan veroteta. Korkoa korolle toimii eikä verottajakaan pääse apajille.

Jonkinlaista absoluuttista velkakattoakin on väläytelty: 4,5x vuositulot tms. Tällä voisikin jo olla melkoisia vaikutuksia markkinaan. Helsingin hintatasolla monilla voisi tulla rajat melko nopeastikin vastaan. Asuntosijoitustoiminnan kasvattaminen tyssäisi monella kuin seinään. Ainakin henkilökohtaisella puolella, samainen lainakatto kun ei taida yrityksiin vaikuttaa. Millainen ryntäys syntyisi sijoitusasuntoyhtiöiden perustamisissa? Aika näyttää, tai toivottavasti ei näytä. Sijoitusyhtiöille taloyhtiölainathan ovat harvinaisen herkullisia ja ilmaisia yrityslainoja.

Emme elä täydellisessä maailmassa, enkä usko että siltikään oltaisi 100% tyytyväisiä vaikka emme maksaisi mitään veroja. On toivottavaa, että tulevat mahdolliset muutokset olemaan mitä tahansa, niin sillä yksinkertaistettaisiin verotusta eikä se johtaisi olemassa olevan asuntokannan homehtumiseen. En ole puolesta enkä vastaan, odotan lähinnä perusteltuja ja tarkoin laskelmoituja päätöksiä. Kotiläksyt ja vaikutusarviot kannattaa tehdä huolella etukäteen, vaikka varmasti vaikeita yhtälöjä pitävätkin sisällään.

Hajauttaminen kannattaa ja kaikessa sijoittamisessa on omat puolensa. Vero-optimointia voi tehdä monellakin tavalla. Yhden tai muutaman (vero)muutoksen myötä riskinoton ei tulisi muuttua kannattamattomaksi. Verotuksen muuttumisen riski (yleensä ylöspäin) on aina osa sijoitustoimintaa. Riski- ja tuottolaskelmat sitten sen mukaan. Maailma muuttuu, kaikkeen ei voi aina varautua. Pelkästään uudiskohteisiin sijoittavalla veroriski on nyt erilaisten selvitystöiden myötä suuri. Uudiskohteissa on omat etunsa, vanhoissa kerrostaloissa omansa ja vaikka omakotitaloissa omansa. Mitä ikinä muutoksia tuleekaan, niin tulee niihin reagoida. Hienosäätöä ja eteenpäin. 

Kettu kuittaa.

Vuokranantajan tukikohta - Home Office 2.0

Vuokranantajan ja asuntosijoittajan tukikohta voi olla missä vain ja esim. kämmeneen sopivalla älypuhelimella, tabletilla, läppärillä tai ihan perinteisellä pöytäkoneella. Toivottavasti ei kuitenkaan enää kiinteästi työhuoneessa (pelkkä pöytäkone) ja mappeina. Usein kuitenkin tähän toiseen työhön tai "harrastukseen" löytyy oma tilansa, varsinkin näin etäilyn aikaan. Tätäkin juttua tosin kirjoitan sohvalla olkkarissa, vaihtelu virkistää.

Väitän olevani paperiton vuokranantaja, mutta se on yhä nykypäivänäkin bullsshittiä. Valitettavan useat asiat hoituvat yhä perinteisellä etanapostilla paperisina. Etävuokranantajuus jo aikalailla toteutuu, eiköhän paperittomuuskin kokoajan enemmän ja enemmän. Paperipinoja en (juurikaan) enää säilytä vaan pyrin saattamaan kaiken digitaaliseen muotoon, siitäkin syystä työpöydän viereltä löytyy yhä tulostinskanneri. Oikeastaan kaiken voi kuitenkin halutessaan hoitaa etänä ja sähköisesti kotisohvaltaan, asuntokaupoilta yhtiökokouksiin.

Olen jo aiemmin kirjoittanut vuokranantajan tukikohdasta (linkki aiempaan julkaisuun tässä). On nykypäivää, että kotitoimisto ja tukikohta (älypuhelin taikka läppäri) kulkee mukana minne vain aina kahvilasta vaikka hiekkarannalle. Meneillään oleva vuosi on kuitenkin isosti ollut kotona vietettyä aikaa, joten koen että on ajankohtaisen tukikohta (home office) päivityksen paikka. Toisaalta onhan tässä vaiheessa koti ja fyysinen home office ehtinyt vaihtaa omalla kohdallani muotoaan muuton myötä (omakotitalon ostoprosessiin TÄSTÄ).

Kotini on linnani on todellakin ollut tämän vuoden teema, joten tervetuloa tutustumaan vuokranantajan tukikohtaan.

Työpöytä on kulkenut mukana jo pidempään.

Etäilyyn suhtaudutaan nykyään huomattavasti myötämielisemmin (jopa etäyhtiökokouksiin), sitä jopa suositaan. Tekniikka kehittyy huimaa vauhtia ja läppärillä taikka pelkällä älypuhelimella saa huomattavasti aiempaa enemmän aikaan. Seuraankin aikaani aktiivisesti ja pyrin pysymään uusimpien teknisten vempeleiden julkaisuissa mukana. Pelivälineillä on merkitystä ja seuraamalla aikaansa saa arvokasta lisävinkkiä. Asuntosijoittaminen on välineurheilua.

Alla linkit aiempiin julkaisuihini vuokranantajan pelivälineistä, mielenkiintoista luettevaa näin peräpeiliin katsottaessa:
- Teknologian hyödyntäminen osa 1: älypuhelin (linkki julkaisuun)
- Osa 2: some (linkki julkaisuun)
- Osa 3: läppäri (linkki julkaisuun)
- Osa 4: älykoti ja älykäs vuokranantaja (linkki julkaisuun)

Vuokranantaja itse on kuitenkin pelivälineistä se tärkein (Vuokranantajan terveys aiheiseen julkaisuun TÄÄLTÄ). Kropan ja päänupin tulee toimia. TUKIKOHTA on sitten itse toteutusta varten, eikä sitäkään kannata vähätellä. Toisilla tukikohta on jonkinlainen toimistospotti, toisilla varastotila on saanut uuden käyttötarkoituksen, toisilla tukikohtana toimii aina mukana kulkeva älypuhelin (sekin kun voi hyvinkin riittää). Poikkeuksellinen vuosi 2020 on nostanut kotitoimistoilun aivan nextille levelille ja mm. Youtube on pullollaan mitä ihmeellisempiä ratkaisuja tai/ja tekniseltä toteutuskyvyltään mitä erikoisempia tiloja. "Vain taivas on rajana" ei ole enää vain sanonta vaan jotkut ovat tähtitaivaankin tuoneet esim. omaan kotiteatteriinsa valaistuksen muodossa (youtubelinkki). 

Oma työ-/luku-/treenihuoneeni noudattaa vähän perinteisempiä linjoja ja on ennen kaikkea käytännöllinen. Kulmasta ikkunan viereltä löytyy työpöytä, jolle mahtuu ulkoisen näytön lisäksi useimmin mukana kulkevat läppäri ja ipad. Työpöytä on seurannut mukanani aina noin 15-vuotiaasta alkaen. Vastakkaiselta seinältä löytyy lukukuninkaan paikka ja kirjahyllyltä löytyy oivallinen valikoima laatukirjallisuutta.

Varastotilaa työhuoneessa tarvitaan siis lähinnä kirjallisuudelle ja kuntoiluvälineistölle. Tilaa jää hyvin itse treenaamiseenkin. Kunnosta huolehtiminen on enemmän aikaa vievä osa asuntosijoitustoimintaa ja vuokranantajuutta kuin itse vuokranantajan työ (josta aiemmin TÄÄLLÄ). Vuokranantajan perinteinen (viikoittainen) treeniohjelma löytyykin jutun lopusta. Ohjelma ei ole missään nimessä kiinteä ja sitä itsekin tulee sovellettua fiiliksen mukaan, yleensä vähintään kerran viikossa. DIY remontitkin voi ottaa miellyttävänä hyötyliikuntana tai osana treeniä.

Monipuolisuus ja muunneltavuus on tilojen todellista hyötykäyttöä ja kuten todettua, niin työhuonekin taipuu moneksi. Tottakai rentoutumiseen löytyy lukemisen ja treenin (kaippa urheilukin on henkistä rentoutumista) lisäksi oma tilansa. Mediahuone taipuu niin leffa- tai pelihuoneeksi kuin myös miellyttävämpään isomman "ruudun" kohteiden selailuun taikka remonttisuunnitteluun. Musiikki ja wiski ovat usein toimivina lisämausteina.

More screen real estate.

Tunnelmallinen kellarin takkahuone on vaihtunut modernimpaan miljööseen. Lämpöä ja tunnelmaa ei ole unohdettu vaikka uudessa kodissa lämmitystä ja viilennystä hoidetaankin maalämmön ja -viileän voimin. Ja kiuaskin on sähköinen. Takka tosin on hankintalistalla, miksei jopa puukiuaskin... Kotiin kannattaa panostaa, kotini on linnani ja samalla vuokranantajan tukikohta.

Kotikettu kuittaa.

PS. Tämäkin julkaisu on kirjoitettu kotitreenin hapoilta palautuessa. Alla ohessa ohjelmiston normaalirunko, jonka toteutus fiiliksen mukaan ja erilaisiin palasiin/sarjoihin pilkottuna.

100-120 leukaa
100 punnerrusta
100 kyykky(hyppy)ä
200-500 vatsalihasliikettä
200-500 selkälihasliikettä.

Erikoistreeninä (sali-)sauna(-uinti), pitää sisällään useamman sarjan saunomista. Muistettava hyvä nesteytys.

No limit real estate

In the game of real estate one can go broke in seconds, because the blinds (bets) are big. Real estate investing needs crucial decisions that needs to be precise and quick. One has to manage emotions, read other people and the goal is to make profit and/or maximize gains. One has to know how the other side of the table think (no matter if it is the seller, realtor, buyer, tenant, bank...). But most important: one has to know themselves. Mixture of luck and skill is needed. Yes, luck is a rare element to come up with when you need it the most.

If you are great at monopoly you might not be a great realtor or a great real estate investor.

One has to know how to use excel or a calculator but most importantly one has to be a people person. A simple smile can do wonders.

Most common mistakes in real estate investing:

- Not knowing yourself

- Not using your gut

- Ignoring emotions 

- Doing nothing

- Betting too big and not knowing when to fold

In real estate bets are often big so it is good to make rational decisions. Know your limits and know when to walk away from a deal. Emotions and gut feeling can help the process especially because your decisions affect other people's lives. It can be an asset but it can be a nuisance. Be creative, be positive but be realistic and take action.   

There is a false sense of security for being just too passive. In a way you just bleed out and pass many great opportunities. Just like in a poker game one does not have to have a great hand to win but it is unwise to sit out for too long. Same rule apply in real estate. And you don't have to find a gem right away. Seek opportunities knowingly. It is always easier to pass and wait but by roughing some feathers there might occur great possibilities. By doing nothing = nothing happens.

You don't have to have the best possible hand but don't bluff yourself and bet all in unless you know 100% what you are doing. 

Vuokranantaja has left the table...

Rikastumisen kolmen kaava

On aika unelmoida ja pohtia erilaisia keinoja matkalla rikkauteen.

1. Tee töitä ja unelmoi.

2. Laita raha töihin (oma ja muiden).

3. Tienaa nukkuessa (passiivinen tulo, josta aiemmin TÄÄLLÄ).

Kolme kuningasideaa rikastumisen tiellä. Vai liekö legendaa? Tee töitä ja laita rahat töihin on liian helppo ja suppea ajattelumalli. Laita muiden rahat töihin toimii tehokkaana kertoimena. Erityisesti asuntosijoittamista tehdää muiden (pankin ja vuokralaisten) rahoilla. Unelmointi toimii ehkäpä tehokkaimpana motivaattorina. Mitä olisitkaan valmis tekemään unelmiesi eteen?

Vaurastumisessa sijoittaminen ja asuntosijoittaminen toimii. Vuokranantaja pitää myös monet kädet työssä (rakentaminen), tarjoaa kodin (asunto itse) ja tukee valtiota verovaroin (sijoittajan maksamat verot). Sijoittaminen ei ole hyväntekeväisyyttä, mutta mitä enemmän tuloja sitä enemmän maksaa veroja. Verojen maksaminen ei mielestäni koskaan saa olla syy sijoittamatta jättämiseen (aiheesta aiemmin TÄÄLTÄ).

Suomalainen ajatus velattomasta varallisuudesta ja velattomasta kodista on ylpeä ja jalo. Se ei kuitenkaan aina ole realismia tai tehokasta. Oma asunto tai talo halutaan ostaa ilman lainaa, tai lainasta ainakin halutaan ASAP eroon. Itsekin ajattelin vielä muinoin näin. Olisin lähes vailla velkaa pystynyt ostamaan ensitaloni, mutta onneksi tajusin hyödyntää ASP edut. Maksimi ASP lainan hyödyntäminen 100te asti jätti hyvän varakassan remontointiin ja ensimmäisen sijoitusasunnon ostoon.

Miten muiden rahoilla tienaa?

1. Velkavipu, eli pankin raha on muiden rahaa, joka auttaa tienaamaan.
2. Vuokralainen maksaa vuokrananatajalle, jolla KYLLÄ vuokranantaja kuittaa kulujaan, mutta myös tienaa. Vuokranantaja ei ole hyväntekijä (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ).
3. Saat myös tulonhankkimisverovähennyksiä. Taloyhtiölainoilla mahdollisuuksia on sitäkin enemmän.

Sijoittaminen ei ole riskitöntä, eikä ole asuntosijoittaminenkaan. Puuhaakin piisaa, mutta monet toisaalta pitävät siitä, joten täysin passiivisestakaan sijoitusmuodosta ei voi puhua. Itsekin pidän kädet jatkuvasti savessa. Ajankäytöllisesti tehokkaammin asioita voisi tehdä, mutta olen tämänhetkisen tieni tiedostaen valinnut. Velkavipu tuo riskienhallintaan vielä yhden kaksiteräisen miekan lisää. Nyt ollaan jo lähes vuosikymmen porskutettu eteenpäin 0-koroilla taikka jopa miinuksella. Harva kuitenkaan on päätynyt tilanteeseen, jossa on hyvityksiä lainoistaan saanut pankilta. 6% pankkien lainatiskien stressitestit (vuokranantajan stressitestiin TÄÄLTÄ) ovat kuitenkin hyvä muistutus menneestä (vanhoista hyvistä ajoista(ko)?) ja toisaalta pakottavat laskeutumaan nollakorkojen pilvistä vähän matalammalle. Yli 10% koroille lienee vielä matkaa, mutta sen vain aika näyttää, ja toki maailma tuolloin oli hyvinkin erilainen.

Käyttämällä vain omia säästöjä ja vaikka palkkatuloja, tie rikastumiseen on tuskallisen pitkä. Velkavipua voi pitää tietynlaisena tuottojen kasvuhormonina, sivuvaikutuksia ja piileviä riskejäkin saattaa olla. Omaa pääomaa sijoittamalla jos pääsee 4% tuottoihin, niin lisäämällä velkarahaa sijoituksiin toinen mokoma tuottohan on yksinkertaistetusti 8% miinus velkarahan hinta. Yhtälö kannattaa niin kauan kun tuotot ylittävät velkarahan hinnan. Kasvukipuihin on hyvä varautua kuin myös siihen, että välillä tulee turskaa ja oppirahoja makseltua, tällöin lainahanoja ei kannata olla venyttänyt aivan äärimmilleen ettei korttitalo pääse kaatumaan.

Näillä keinoilla ei ehkä pääse vuodessa verolistoille tai sitten viedään riskitkin jo aivan nextille levelille. Eikä edes pääse muutoin äkkirikastumaan. Kaikki haluaisivat tienata kotoaan käsin, etätyön myötä se oikeastaan on jo mahdollista. Luovuudenkin osalta vain taivas on rajana ja yhä useammat esim. sisällöntuottajat ja tubettajat pääsevät kovaan tuloluokkaan. Toki vielä hauskempi on jos saisi rahaa unelmoinnista, eli tekisi rahaa nukkuessaankin. Sitähän sijoittaminen parhaimmillaan on. Asuntosijoittamisesta saa yleensä kuukausittaisen kassavirran, toki velvoitteita ei saa unohtaa. Osakesijoittamisessa on mahdollista päästä kuukausittaisiin osinkoihin. Raha tekee sijoittajalle töitä, ei toisin päin. Toki alkuun voi tilanne olla eri, pitää tehdä sitä rahaa ja oppia tekemään sitä lisää.

Suunnitelmallisuus, pieni piheys ja toisaalta mielenlujuus vie pitkälle. Kun saa pyörän pyörimään on mahdollista päästä lähemmäs tilannetta, jossa jo rahaa kertyy ja rahan saa tuottamaan. Aktiivisia menoja karsimalla voi aloittaa säästämiseen siirtymisen, josta on vielä mahdollista päästä passiivisiin tuloihin. Tie on kuitenkin ennemmin pitkä ja kivinen kuin nopea oikotie onneen.

Kettu unelmoi ja kuittaa.

Asuntosijoittaminen ja ESG

Tai lyhyemmin ja hauskemmin VV (vuokranantajan vastuullisuus) on teema joka nostaa päätään. Vuokranantajatapahtumassa olivat isolla teemalla ilmastonmuutos ja vastuullisuus asuntosijoittajan toiminnan näkökulmasta. Kauppalehden mielipidekirjoituksessa (linkki) nuoria huolettaa otsikon mukaan vastuullisuus vai sittenkin hintataso?

Heti mielipidekirjoituksen otsikon ”Vastuullisuusnäkökulmaa on vaikeaa soveltaa asuntosijoittamiseen” nähtyäni ajattelin, että ei se edes voi olla niin vaikeaa. Olen aiemminkin kirjoittanut vuokranantajan vastuullisuudesta ja sijoittamisen ESG (environmental, social, governance) saadaan katettua asuntosijoittaessa vallan mainiosti.

1. Vuokranantajan vastuullisuus (E) http://vuokranantajantarina.blogspot.com/2020/10/vihrea-vuokranantaja.html
2. Vuokranantajan vastuullisuus (S) http://vuokranantajantarina.blogspot.com/2020/04/vuokranantaja-vuokralaisen-valmentaja.html
3. Vuokranantajan vastuullisuus (G) http://vuokranantajantarina.blogspot.com/2019/05/yhtiokokouksen-taikaa.html

Kokemusta on karttunut myös niin vihreistä valinnoista taloyhtiöissä (kuten putkiremontissa etäluettavat vesimittarit ja LTO hankinnat) kuin vuokralaisten valmennuksesta. Vuokranantaja kun usein voi olla se aktiivinen osapuoli vuokralaisen muuttaessa elämänsä ensimmäistä kertaa omaan kotiin.  Välillä olen auttanut myös oman asunnon ostamisessa. Taloyhtiöiden yhtiökokouksissakin tulee usein käytyä ja usein ääntä käytettyä (keskustelua ja kysymyksiä, ei niinkään takarivihuuteluja vailla perusteita). Välillä tulee sitä oltua hallituksissakin.

Kaikilla edellä mainituilla asioilla on usein taloudelliset ja vastuulliset perusteensa. Mutta ne helpottavat myös elämää.

Etäluettava vesimittari tarkoittaa lähes poikkeuksetta säästöjä vedenkulutuksessa ja vesilaskuissa vrt ”vanhaan hyvään aikaan” ilman mittareita. Onhan se helpompi myös etälukea asukkaiden vaihtuessa. Aikaa, vaivaa, rahaa ja luontoa säästyy.

Valmentajan rooli auttaa vuokralaista pitämään huolta omasta kodistaan, minun sijoitusasunnosta. Vaivaa, rahaa, aikaa ja hermoja säästyy. Loppusiivousohjeenkin toimitan poikkeuksetta vuokrauksen alussa ja lopussa. Helppous on päivän sana ja autan aina vuokralaistani enemmän kuin mielelläni seuraavalla askeleella, oli kyse sitten uudesta vuokrakodista (suositukset) taikka jo omistusasunnon hankkiminen (voin jopa tarjota vuokralaiselle oman kodin osto-optiota). Kumma kyllä, myös lähtöilmoitukset tulevat aika hyvissä ajoin, kasvattaen mahdollisuuksiani välttää tyhjät kuukaudet.

Vaikuttaminen taloyhtiössä on melko helppo ja vaivaton keino pitää omasta omaisuudestaan huolta. Ei hallituksiin tarvitse väkisin änkeä, yhtiökokouksissa kun voi melkolailla sopivasti vaikuttaa. Siellä voi vaikuttaa osaavan ja motivoituneen hallituksen valintaan ja muutoinkin antaa suuntaa asioista jotka kaipaavat lisätarkastelua taikka toimenpiteitä. Jos itsellä nyt sattuu olemaan intoa hallitukseen ja jotain annettavaa ja osaamista, niin miksipäs ei. Ajankäyttöni on rajallista joten joka hallitukseen en tuppaa.

Asuntosijoittaminen on siis monipuolinen laji, jossa ESG on mielestäni osaavalla ja valveutuneella asuntosijoittajalla ja vuokranantajalla aina läsnä. Sitä ei ehkä markkinoida ja raportoida samaan tapaan kuin pörssiyhtiöissä, mutta varmasti siitä on nousemassa asuntosijoittajan kilpailutekijä.

Haluaakohan tulevaisuuden vuokralaiset asua minimi hiilijalanjäljellä yhtiöissä joissa on mahdollista ladata sähköpyörät ja -autot? Ja saisivat kaupanpäälle vastuullisen vielä minimi hiilijalanjälkeä jättävän vuokranantajan? Siitähän voisi jopa syntyä positiivista kilpailua. Pelillistäminen ja vertailumahdollisuus muihin kun taitaa tutkitusti lisätä motivaatiota, ja miksei siis myös vaikutusmahdollisuuksia, järkevään hiilijalanjälkeen. 

Valmennan vuokralaisiani, mutta nyt haastan myös vuokranantajakollegani:

Mitkä ovat ne seuraavat stepit oman ja taloyhtiöidesi vastuullisen toiminnan lisäämiseksi? Vai joko niitä on? Itselläni on meneillään yhdessä taloyhtiössäni LTO hanke, pohdinta ja keskustelu aurinkopaneeleista on myös avattu. Toisekseen omakotitaloni energiankulutuksen karsiminen on käynnissä, kuin myös aurinkopaneelit katolle hankinnan pohtiminen.

Vihreävuokranantaja kettu kuittaa.

Ps

Sovitaan vaikka että

E = Elämäntapa

S = Sijoittaminen

G = Guru

Omavaraisuus ja oma koti

Kovin usein iltapäivä- ja talouslehdistä saa lukea omavaraisuushaasteista ja taloudellisesta mielenrauhasta. Yleensä näistä puhuttaessa tarkoitetaan taloudellista omavaraisuutta, ei niinkään hard core versiota, kuten täysin ”off the grid” tai ”kasvatan omat ruokani” mentaliteettia. Yksityishenkilöiden talous, säästäminen ja sijoittaminen puhuttaa yhä enemmän ja tämä on hyvä asia. Täydellinen omavaraisuus on kuitenkin paljon haastavampaa kuin taloudellinen mielenrauha taikka FIREttäminen.

Varsinkin nyt koronan myötä näyttää maallemuutto taikka nurmijärvi-ilmiö nostavan jälleen päätään. En väitä ettäkö nämä ilmiöt syrjäyttäisivät kaupungistumisen kulttuuria, jossa halutaan asua oikeastaan kaiken lähellä. Suomessa kaupungissakin on yleensä oma rauha ja metsä lähellä, täällä kun ei ole miljoonakaupunkeja, eikä niitä ihan heti ole syntymässäkään. Oma koti ja oma piha ja vaikka perunamaa ovat kuitenkin eristäytymisten ja liikkumisrajoitusen myötä nostaneet kiinnostustaan. 

Ilmastonmuutos ei liene myöskään unohdettavissa oleva globaali ongelma. Oli tilalla sitten miten akuuttia muuta kriisiä tahansa. Ilokseni sain huomat #vuokranantajatapahtuma20 nostavan teemaa hyvinkin jalustalle, ilmastonmuutos oli kattavasti mukana. #vihreävuokranantaja voi hyvinkin olla tulevaisuudessa merkittävä kilpailuetu. Tottakai oma toiminta kertoo paljon, taloyhtiöiden kautta voi vaikuttaa enemmän myös muihin. Tässä on oikeasti voimaa ja vaikutusmahdollisuuksia.

Omakotitalo, tai varsinkin kokonainen kerrostalo, on kuitenkin aikalailla kaikkea muuta kuin omavarainen. Mistä sähkö tulee? No töpselistä tietenkin, hei daa! Joku kuitenkin tarjoaa tämän on the grid vaihtoehdon. Sama juoksevan veden ja jäteveden kanssa. Kaupunkien rakennusvalvonnat jopa rajoittavat mitä saat tehdä OMASSA kodissasi. Sama taloyhtiöissä. Et saa vapaasti kysymättä keltään rakentaa legoista taloasi vaikkapa legolinnan muotoon. Tai DIY asentaa kerrostalossa pyykinpesukoneelle vesipistettä eteiseen. Luonnollisesti tällä on myös hyvät puolensa. On monia asioita joita tarvitsee huomioida ja kaupunkialueella usein se kovaääninen vastarannan kiiski - naapuri - voikin olla ideoidesi ja laajennustesi suurin este. Naapurikateus kun yhä on suomalaisten arkea. Naapuri käräytetään verottajalle jos vain mahdollista, tyyliin maksan 150e, jotta naapuri menettää 100e. En ole koskaan ymmärtänyt tätä kulttuuria, mutta sitä valitettavasti tapahtuu. Aihe on valitettavankin tuore, kun ei siitä #kateuspäivä, verotietojen julkaisusta, ole tosiaan montaakaan viikkoa.

Olen jo jonkin aikaa seuraillut off grid palstoja niin youtubessa kuin blogeista. Nostan hattua jos Suomen olosuhteissa saa toteutettua edes oman asumisensa pääosin off the grid ja omavaraisesti. Tässä ajatusmaailmassani pidän taloudellista omavaraisuutta välietappina kohti täydellistä omavaraisuutta. Ei tarvitse elää askeettisesti, mutta voi elää tietoisesti. Olen jo tovin yrittänyt ajatella pintaa syvemmin ja ensimmäisessä okt kohteessani mm. laskenut sähkönkulutusta 50%. Toki olen aivan varmasti tinkinyt monesta asiasta mistä monet eivät ja toisekseen en ole laskenut tähän energiankulutukseen takkapuita. Nykyisessäkin uudessa töllissä (ostoprosessista aiemmin TÄÄLLÄ) olemme jo aloittaneet elämisen tehostamisen. Neliöitä piisaa, mutta se on ollut yllättävä plussa näin korona-aikaan. Energiankulutusta on ollut tarkoitus karsia vähintään 10%, mutta ennemminkin tutustumalla järjestelmiin sen sijaan, että leikitään liikaa. Vedenkulutuksen kanssa olen aina ollut poikkeuksellisen tarkka, kuten monessa muussakin asiassa.

En ehkä voi väittää pyrkiväni täysin omavaraisuuteen, jonkinlainen pyrkimys on kuitenkin taloudelliseen omavaraisuuteen ja sillä väylällä ollaan hyvällä mallilla. Olen kuitenkin vihreä vuokranantaja, joka tekee konkreettisia tekoja vain sanojen ja toiveiden lisäksi. Pyrin siihen omassa kodissani, kuin myös sijoitusasunnoissani ja erityisesti täten taloyhtiöissä. Talk the talk and walk the walk. 

Johdetaan esimerkillä ja tekojen kautta. #vihreävuokranantaja

Vuokranantaja ja verottaja

Viime viikolla oli perinteinen verokateusviikko, kun julkisia verotietoja päästiin jälleen riepottelemaan eri keskustelupalstoilla ja medioissa. Itse en taaskaan päässyt/joutunut listoille. Verotus on myös positiivisten veronpalautusuutisten johdosta kiva nostaa muutoinkin vuokranantajan tapetille.

Vuoden 2019 verotuksen ”voitti” vuokranantaja (minä), ottelussa vuokranantaja vs verottaja 1-0. Sain varmaankin ensimmäistä kertaa vuokranantajan urallani veronpalautuksia. Joutunen myöntämään tämän johtuneen pääasiallisesti ansiotulojen noususta ja laiskuudestani, että verokorttimuutoksen sijaan laskin lisäverolla pääseväni aika hyvään lopputulokseen ilman suurempaa lisävaivaa verottajan sivuilla surffaamista.

Vuosi 2020 näyttää menevän verottajalle vähintäänkin 1-0. Tämän vuoden ensimmäisen sijoitusasuntoni myynnistä tulee noin 9te lasku verottajalta. Toisaalta veroja maksetaan tuotoista, joten en jaksa valittaa.

 

Alla avaan ensimmäisen sijoitusasuntoni vuoden 2020 verotukseen kaipaamani tiedot, koska se jokatapauksessa itselläni on edessä.

Hankintahinta: 67 170e ja velkaosuus 11 330e, jonka maksoin heti tilaisuuden tullen pois, sitä ei tuloutettu, joten se ei ollut verovähennyskelpoinen. Hankintahinta täten verottajalle 78 500e (velaton hinta).

Varainsiirtovero: 1 074,72e (1,6% kauppahinnasta, koska elettiin aikaa ennen 2013).

Remontit ja ylläpito: asunto oli aina vuokraustoiminnan käytössä ja vuokrattuna, täten nämä verovähennyskelpoisia. Nämä vähennetty siis jo vuokratuloista sijoitusasunnon elinkaaren aikana. Vähennyksiä ei luonnollisestikaan voi tehdä kahdesti. Tästä syystä summaa ei avattu tässä kohtaa sen enempää. Verovähennyshyödyt arviolta sijoitusasunnon elinkaaren ajalta n. 5 000e.

Velaton myyntihinta: 133 000e

Putkiremontin lainaosuus: 30 937,21e

Kauppa-/myyntihinta: 102 062,79e     

Tuotto verottajalle: Myyntihinta - hankintahinta - varainsiirtovero 

= 22 488,07e

Verot: 0,3 * edellinen luku = n. 6 750e

Toki voin vielä vähentää välityspalkkion ja muita kaupanteosta syntyneitä vähennyksiä, kuten kilometrit. Toisaalta olen putkiremonttilainan tuloutettuja lyhennyksiäkin hyödyntänyt verovähennyksinä vuokratuloista, joten niitä ei kannata unohtaa ja senkin osalta on hyvä varautua n. 1 000e veroihin.

Kun sijoittaja tekee tiliä, niin verottaja tekee tiliä. Asuntohakkeroinnilla (aiheesta TÄÄLLÄ) ja perintösuunnittelulla voidaan toki lopulta nämäkin verot välttää. Verosuunnittelu siis kannattaa. Osta ja pidä sijoittaja ei välttämättä koskaan maksa (myyntivoitosta) veroja, verojen maksajana voi olla jälkipolvi. Tällöin voi voittoveroilta välttyä, mutta olkoon pääoma missä muodossa tahansa, perintöveroja Suomessa niistä maksellaan. Asuntojen osalta on myös mahdollista luovuttaa omaisuutta alle markkinahinnan, jolloin veroissa voi silloinkin säästää pitkän pennin. Toisaalta ilman, että aiheeseen aidon oikeasti tutustuu, niin ei verottajan kanssa kannata lähteä leikkimään.

 

Suunnitelmallinen vuokranantaja voi voittaa veroissa tuhansia euroja. Kovin usein on kovin valitettavaa, että voittaja on verottaja.

Verokettukarhu kuittaa.

Aiempia veroaiheisia julkaisujani:

Tonnin tunti - LINKKI

Vuokranantaja ja verot - LINKKI

En halua maksaa veroja joten en halua voittoja - LINKKI

#Asuntosijoittaja101 Prologi

Aloitetaan uusi julkaisusarja (saga taikka tarunhohtoinen taru): vuokranantajan käsikirja eli #asuntosijoittaja101. Tämä on siis vielä käsikirjoittamaton sudenpentujen käsikirjamainen tuleva eepos.

Vuokranantajan Tuhannen ja yhden yön turinat 

Tarkoituksena valaista matkaa ja ajatuksia itselleni (ja mahdollisille lukijoille). Mikä on oma logiikkani vuokranantajana ja asuntosijoittajana? Miten matkataan asunnosta seuraavaan? Mitä kaikkea siinä välissä tapahtuu ja tehdään? 

Asuntosijoittaminen vaatii osaamista, kaipaa velkavipua ja sisältää riskiä. Saattaa sisältää (aivo)pähkinää.

Siinä missä vaikka osakkeet on sijoitusväline, niin asunnot ovat aivan yhtälailla vuokranantajan sijoitusväline. Koska blogini nimi on vuokranantajan tarina, niin yritän pääosin pitäytyä vuokranantajan pääasiallisessa pelivälineessä eli asunnoissa. Sivuan välillä muitakin sijoitusmahdollisuuksia ja valaisen välillä myös omaa sijoitussäkkiäni. Kovin usein omallakin kohdallani asuntoja likvidimpi sijoitusvarallisuus on mahdollistanut erilaisia peliliikkeitä asuntoimpperiumin kasvattamisessa. Esimerkiksi asuntosijoitus nro 3 (LINKKI) oston ja täten tähän mennessä ainoan asuntohakkerointini (LINKKI) mahdollisti isosti realisointi likvidimpää sijoitusvarallisuutta.

En aloita tarinaani (taas) alusta. Vuokranantajan ja asuntosijoittajan alkutaipaleesta pääsee paremmin selville TÄÄLLÄ ja ensimmäiseen sijoitusasuntoon TÄÄLLÄ. Aloitan ja jatkan tarinaani nyt ”urani” keskivaiheilta. Paljon on nähty, opittu, tehty ja koettu, mutta paljon on yhä tekemättä. Mainitsemani peliväline, eli asunnot, ovat vain yksi osa pelikenttää.

#Asuntosijoittaja101 pähkinänkuoressa:

• Taival asuntometsästyksestä...

• Kohteiden arvioinnit ja laskelmat

• Näytöt ja yhteyshenkilöt

• Rahoitus ja suunnitelmat

• Dokumentointi ja seuranta

• ...aina kohteen vuokraukseen/myyntiin.

• Välimaasto sisältää mitä varmimmin useita huteja ja monta suutaria. Moni vaihe sisältää mitä varmimmin myös useita spinoffeja, kuten heti alkuun mieleen tulee luova kohteiden löytäminen.

Aiemmin olen dokumentoinut omakotitalon ostoprosessia TÄÄLLÄ ja sijoitusasunnon elinkaaren eri vaiheita TÄÄLLÄ. Nyt kuvataan mahdollisimman yksityiskohtaisesti vuokranantajan taival seuraavaan kohteeseen, muutamat askeleet onkin jo otettu. Pari kohdetta onkin jo arvioitu kriittisin silmin ja jatkoa mitä varmimmin piisaa. Ehkei ihan mitään tuhannen ja yhden yön tarinaa kerry. Toivotaan että viihdyttäviä ajatuksia ja vaiheita kuitenkin enemmän kuin vähemmän. Samalla tavoitteenani on jäsennellä omia ajatuksiani pääni sisältä kirjalliseen muotoon, joka auttanee toimintaani jatkossakin.

Enjoy the ride, I know I will. Kettu kuittaa.

Min-max logiikka

Olen laiska ja ihminen yleensä luonnostaankin on laiska. En todellakaan ole laiska sohvaperuna, noh, toki osaan sitäkin välillä olla. Olen oman onneni seppä ja valitsen taisteluni ja laiskotteluni itse. Oma ajatukseni usein on, että tekee minimi työmäärän ja saavuttaa sillä suhteellisesti parhaimman tuloksen. Ei 1000 tuntia ja timantti viimeisen päälle vaan laiskasti riman ali niin että homma kuitenkin toimii. Yleensä lopputuloksena on raakatimantti, vähän tuuria kehiin, niin voidaan päätyä timanttiin asti. Koska ei taidolla, niin tuurilla. Aiemmin aiheesta myös TÄÄLLÄ.

Täysin tekemätön ja saamaton ei kuitenkaan voi olla. Mistä löytää niitä mahdollisuuksia jollei tee yhtikäs mitään? Pitää pyrkiä tekemään oikeita asioita ja vähintäänkin tekee enemmän niitä oikeita asioita, jotta välttyy turhalta työltä. Täysi tekemättömyys harvemmin avaa ovia ja mahdollisuuksia, mutta jo vähän tekemällä pääsee vaikuttamaan omaan tuuriinsa. Etsivä löytää vaikka kaksi sateenkaarta kerralla, sitten vielä pitäisi löytää ne kultapadat.

Jos tavoitteena on päästä läpi tentistä taikka päästä muutoin parhaaseen mahdolliseen tulokseen, kannattaa aikapanostus huomioida kriittisellä kädellä. Ylisuoriutumiseen käytetty aika ja vaiva ei välttämättä palkitse vaikka saisi täydet pisteet. Itse ainakin ajattelisin, että paljonko olen kuluttanut aikaa hukkaan. Tavoitteita on hyvä asettaa, mutta aina ei tarvitse olla paras taikka tavoitella kuuta taivaalta. Realistiset tavoitteet auttavat yleensä motivoimaan paremmin. Tottakai tavoitteet muuttuvat matkalla ja niitä myös kannattaa muuttaa.

Urheilussa usein pätee sääntö täydellisyyden tavoitteluun, mutta täydellisyyskin on melko häilyvä käsite. Olympiakullan voi saavuttaa ilman täydellistä suoritusta. Kovin usein täydellisyyttä kuitenkin tavoitellaan. Elämä vain harvemmin on täydellistä, pelkkää auringonpaistetta ja sateenkaaria.

Sama voi hyvinkin päteä asuntosijoituksiin. Onko järkevää ostaa pikkupaikkakunnalta flippaus/remppakohdetta jonka vetäisee överisti timantiksi, jotta se erottuu edukseen? Vaivan ja lisäkulujen palkka saattaa jäädä ohueksi, huonolla tuurilla ottaa jopa takkiin. Kultaiset hanat ja marmoritaso voivat jäädä vähäiselle arvostukselle lähiöyksiössä. Työtä myös timantin etsimiseen ja timantin kiillottamiseksi voi tuhraantua yllättävänkin paljon. Ajalle on myös annettava arvo. Sijainti, sijainti, sijainti timanttia metsästää moni muukin.

Joillekin tämä logiikkani voi muistuttaa elämängurujen 20-80 logiikkaa. Itse skippaan siitä mielelläni sen 80% turhuuden ja tyydyn tekemään samalla ajalla jotakin (vähintään) viihdyttävämpää turhuutta. Mitä suotta ylisuorittaa ja loikata riman yli metritolkulla. Mieluummin aidan ali taikka hitusen luovuutta käyttäen räjäyttää koko aidan pois tieltä (luovuudesta olen aiemmin kirjoitellut TÄÄLLÄ). 

Ei vain se aika vaan myös vaiva. Ei se lopputulos vaan se matka. Ei se hinta vaan se kokonaisuus. Sijoittaja vie sijoituksiaan ei ikinä toistapäin, se on hyvä muistaa.

Laiska kettu kuittaa.