TOP 5 suosituimmat

 Pidemmittä puheitta: Tämän vuoden TOP 5 suosituimmat blogijulkaisut olkaa hyvät!

• Ei niin yllättäen kattava katsaus ensimmäisen sijoitusasuntoni lukuihin: Asuntosijoitusdiili lukuina (LINKKI). EXIT julkaisuni lienee asuntosijoitusblogimaailman harvinaisuus: käsittääkseni se on ainoa laatuaan kattavuudeltaan ja tarkkuudeltaan vaikka en senttejä lähtenytkään halkomaan. Vajaan kahdeksan vuoden työ ja kokemukset eivät varmastikaan ole valuneet hukkaan vaikka nyt kassakoneeni muutinkin tuloiksi ja veroiksi. Liekö jopa ainoa suorilla summilla koko sijoitusasunnon elinikä numeroiksi vedetty julkaisu? Kommentoikaa ja korjatkaa ihmeessä jos olen väärässä.

• Asuntosijoittajan klassikko: ensiasunnosta sijoitusasunto (LINKKI olkaa hyvä).

• Jokavuotinen riskienhallinnallinen peiliin katsomisen, pohdinnan paikka ja lukusuositus useampaankin kertauskertaan (kerran vuodessa tms). Vuokranantajan stressitesti (LINKKI).

• Asuntosijoittajan romahdus (LINKKI). Liittyen harvinaiseen pörssiaaltoiluun koronan syövereissä ja toki kummallisen vuoden aikalailla synkinpään hetkeen maaliskuulta. Vuokranantajan ja asuntosijoittajan ajatuksia koronatunnelmiin.

• Omistusasunto vs vuokra (LINKKI). ”Lievää” kannanottoa ikuiseen kestomenestysaiheeseen vuokranantajan silmin. Ymmärrän molempia, mutta yhä edelleen supisuomalainen varallisuuden kerryttäminen tapahtuu niihin seiniin. Varallisuutta sekin. Ikuisella arvonnousulla, poikkeuksetta tai riskittä? Eipä taida...

TOP lista ei pidä sisällään juurikaan yllätyksiä. Omana toivomuksenani on, että vihreä vuokranantajuus nähdään vielä jonakin päivänä isompana sulkana asuntosijoittajan ja vuokranantajien hatussa. Se on sekä vastuullisuutta, että tulevaisuuden kilpailuvaltti. Toisaalta sillä on mahdollisuuksia säästää puhdasta rahaa, se lienee vielä se tärkein pointti. Sen suosion toivon lisäävän tuulta siipien alle (joten siitäkin syystä: LINKKI). Vuokranantajatapahtuma2020 nosti aihetta kivasti lauteille. Lisää vain löylyä. Väittäisin tässäkin vihreä vuokranantajuus rummutuksessa olevani pioneeri, useamman vuoden ajalta.

Jatkossakin tulen pitämään vuokranantajan ajatuksenjuoksustani tätä tarinaa, se auttaa itseäni jäsentämään ajatuksiani ja kohdentamaan katsetta tarkemmin ajankohtaisiin asioihin ja myös päivittämään omaa toimintaani. Olen myös enemmän alkanut käymään läpi vanhoja julkaisujani ja pyrin yhä jatkamaan #paluutulevaisuuteen teemaa, jossa nostan yhä ajankohtaisia vanhoja tarinoitani tapetille. Varmasti näistäkin tulee uusia jatko-osia, kuten #homeoffice 2.0 (LINKKI) taikka sijoitusasuntojen yhteenvetoja, kuten ensimmäisen sijoitusasunnon tarinat kooste (sille matkalle mahtui muuten aika paljon tavaraa ja tarinaa LINKKI). 

Vuosi 2020 on ollut kaikin puolin mitä ihmeellisin ja kaikki voimme varmasti hyvällä omatunnolla sanoa, että ainakaan täysin samanlaista vuotta emme toivo. Vuosi on ollut poikkeuksellisen raskas ja pitkä. Nyt on aika kääntää sivua vuoteen 2021.

Toiveita aiheista ja keskusteluakin saa herättää enemmän. Lupaan pyrkiväni aktiivisesti osallistumaan keskusteluun ja vastaamaan parhaan kykyni mukaan (tai vähintäänkin hyödyntämään googlea). Olen kuullut, että kommentointi on jossakin määrin kömpelöä tai kankeaa esim google kirjautumisineen, mutta olen piilotestaillut alustaa eikä sen toivoakseni pitäisi olla monimutkaista ja ilman kirjautumisiakin pitäisi pystyä kommenttikenttään tavaraa heittämään. Pitäisi toimia niin eri laitteilla eli mobiilisti taikka pöytäkoneella ja/tai Windows tai Apple ympäristöissä.

Vuokranantaja kiittää ja kuittaa ja kumartaa.

Vuoden 2020 omat nostot TOP 5

Vuokranantajien ja asuntosijoittajien ja sijoittajien... tai no oikeastaan kaikkien maailma on mullistunut tänä vuonna. Kukaan ei voinut tällaista omaisuuslajien vuoristorataa taikka maailmojen sulkeutumisia ennustaa. Ken toisin väittää... Noh kukin voi päättää kyseisen lauseen haluamallaan tavalla. 

Kotoilu ja eristäytyminen taitaa Suomessa olla vielä suhteellisen helppoa. Useat ulkomaalaiset matkaajathan usein ihmettelevät peloissaan, että miten jossain päin sivistyneitä maita voi vielä matkata useita kilometrejä teitä pitkin näkemättä sieluakaan. Pelottavaa. Pienissä kaupungeissa keskustoissakin lienee mahdollista. Pelottavaa mutta toisaalta rauhoittavaa. Raskas tämä vuosi lienee ollut kaikille, mutta eiköhän taas tästäkin vuodesta jotain opittu. Valoa tunnelin päässä ja sitä rataa, pelkkään synkistelyyn ei jäädä märehtimään.

Vuosi 2020 on saanut myös vuokranantajan pohtimaan elämää tarkemmin. Eikä vain sijoitus ja asuntomarkkinoita vaikka outoahan sekin maailma on ollut. Asuntomarkkinat hyytyivät keväällä 2020 täysin. Airbnb kämpät päätyivät pitkälti pitkäaikaismarkkinoille lisäten vuokratarjontaa ja täten kilpailua. Kesä oli palautumista positiivisempaan ja (osto)kohteita ei edes tuntunut riittävän kaikille kiinnostuneille. Sama jatkui syksyyn pelonsekaisin tuntein toisessa korona-aallossa. Pörssit taas vetivät kunnon kuperkeikkaa miten sattuu. Ensin oli kaikkien aikojen romahdus ja sitten kaikkien aikojen palautumista. Markkinaan lypsättiin erilaisia tukia ja velkarahaa ja lopulta arvostustasot paisuivat vaikka tuloksentekokykykään ei kerinnyt mitenkään erityisemmin palautumaan koronapelon keskellä. Viimeiset pari viikkoa onkin railateltu veromuutos- ja velkakattokeskustelua niin lehtien palstoilla kuin somessa. 4,5x lainakatto bruttotuloihin ja rajoitteet taloyhtiölainoihin ja näiden veroetuuksiin nostattavat tunteita, keskustelu on vähintäänkin kirjavaa, enemmän nähdään punaista kuin vihreää.

Enivei... vuosi on ollut vähintäönkin outo. Koti on ollut monen linna, toisille varmasti myös kuin vankila (LINKKI vuokranantajan kotitoimistoon 2.0). Ohessa omat nostoni vuoden 2020 julkaisuista, joiden uskon tulleen jäädäkseen, monet perinteet joutanevat romukoppaan ja kilpailuetua voi hakea monellakin eri tapaa.

Vuokranantajan julkaisunostot 2020 TOP 5

• #vihreävuokranantaja on tullut jäädäkseen. Mitä se tarkoittaa ja onko kyseessä viherpesu/viherpiperrys tai uhka vai mahdollisuus? Vihreä vuokranantaja (LINKKI)
• 2020 on valitettavasti koronan vuosi. Oma talo ja oma piha nousivat jälleen uuteen arvostukseen ja vuoden alun julkaisuni voikin olla monelle arvokas. Mitä on hyvä tietää/muistaa omakotitaloa ostaessa? Paljonko varata aikaa ja rahaa? Ja voihan omakotitalokin olla sijoitus. Omakotitalon ostajan opas, ostoprosessi pähkinässä (LINKKI)
• Pyörä pyörii, mutta hamsteria ei näy missään. Kukaan ei tiedä mitä vuokranantajan päässä pyörii, en sitä itsekään tiedä. Asuntosijoittaminen on pääasiallisesti pitkäjönteistä ja tylsää puuhaa, ei tie miljonääriksi päivässä tai edes 80ssä. Tässä julkaisussa valotan vähän omaa ajatuksenkulkuani ja avaan myös yrityksen kautta sijoittamisen pohdinnan kipinää. Vuokranantajan ajatusmaailma (LINKKI)
• Vuokranantaja = valmentaja (LINKKI). Mutta niin kenen? Kovin usein nuoren ensimmäiseen omaan kotiin muuttavan vuokralaisen, mutta aivan yhtälailla vuokranantaja voi olla koko taloyhtiön valmentaja. Isosta omaisuuserästä on hyvä pitää huolta ja se on hyvä opettaa niin vuokralaiselle, onhan se hänen pyhä koti, kuin myös muille yhtiössä.
• Min - max logiikka (LINKKI). Minimoi kulut, aika ja vaiva ja samalla maksimoi tuotot ja hyödyt. Todellista elämäntapahakkerointia.

Koko vuosi 2020 pyöri pitkälti terveyden ympärillä, joten nostetaan tähän vielä pöydälle se ehkä tärkein: Vuokranantajan terveys (LINKKI). Pidä huolta itsestäsi ja läheisistäsi.

Ei tästä tullutkaan mikään plain and simple (yksinkertainen) top listaus. Vähän ajatuksia kanssa kiteyttämään kokonaisuutta. Ensi vuoteen taas uudella innolla.

Vuokranantajakettu kiittää, kumartaa ja kuittaa! Ja oikein hyvää ja rauhallista Joulua!

Teaser ensivuoteen:

#asuntosijoittaja101 jatkaa sarjana asuntosijoittamisen perusteellista kiteyttämistä a’sta ö’hön.

#yrityksenkautta (tai vastaavaa, otsikko on vielä vähän hakusessa) lienee ensi vuoden yksi teemasaraja. Vaihe vaiheelta yrityksen kautta sijoittamisen avaamista, perustamisesta lähtien (toivottavasti ei konkurssiin saakka).

Asuntopolitiikkaa ja kuumaa keskustelua

Tällä hetkellä keskustelu velkaantumisesta, asuntopolitiikasta ja siihen liittyvään verotukseen käy kuumana. Tämän viikon alussa alkoi uusi kierrosmylly samassa laulussa, kun taloyhtiölainoja ja lainokattoja alettiin puimaan eri medioissa ja eri poliitikkojen toimesta. On totta, kun elvytetään niin jostainhan ne rahat olisi tai’ottava. Pääomatulot tai tulot nyt yleensäkin lienevät "helpon" verotuksen kohteita. Velkaantuminenkin on ollut otsikoissa jo useamman vuoden, samoin taloyhtiölainat.

Taustaa: mikä lie mörttisen työryhmä selvittää/on selvittänyt velkaantumiseen ja taloyhtiölainoihin liittyviä ongelmia ja joitain ratkaisuehdotuksiakin on väläytelty aina taloyhtiölainojen verovähennyskelpoisuuden kuin myös alkupään lyhennysvapaiden poistamisesta ja lainakattoa. Uutisissa on ollut kuluvan viikon aikana asia taas tapetilla ja keskustelupalstat ovat olleet suorastaan tulessa. Asuntosijoittamiselta ollaan viemässä selkeästi matto alta?

Valoa vai ongelmia tunnelin päässä?

Suomalaiset ovat hyvinkin tyypillisiä tilisäästäjiä ja tämän jälkeen suosiossa lienevät seinät (niin oman asunnon kuin sijoitusasuntojen). Yleinen kiinnostus sijoittamista kohtaan on myös vahvasti kasvussa. Edellä mainitut muutokset mitä luultavimmin hajauttaisivat sijoituksia entistä enemmän. Asuntosijoittamisessa sijoittamalla uudiskohteisiin saa poikkeuksellisia verohyötyjä. Verotusta voi käytännössä siirtää useita vuosia tai vuosikymmeniä taikka verot voidaan välttää kokonaan perintöverosuunnittelemalla, osta ja pidä suunnitelmilla. Ei saa toki unohtaa, että samaiset veroedut löytyvät myös taloyhtiöremonteistä, kuten putki- ja julkisivuremonteista. Veroetujen katsotaan siis parantavan asuntokannasta huolehtimista. Suotavaa voisi olla, että ilman veroporkkanaakin suomalaisten yhdestä suurimmasta varallisuuserästä huolehdittaisiin.

Keskustelut aiheen ympärillä eivät ole ongelmattomia ja jäätävä älämölö nousi jo, kun 2-3 vuotta sitten työryhmä viritettiin asiaa selvittämään. Olen kuitenkin itse samoilla linjoilla, että päätöksiä ei tule tehdä hätiköidysti. Tiedetäänkö esim mitä tapahtuu rakentamiselle, asuntojen tai vuokrien hinnoille taikka asuntojen omistamisen monipuolisuudelle? Isot muutokset tuovat vieläkin isompia vaikutuksia, pahimmillaan pelkästään uutisoinnin jatkuessa (vaikka mitään päätöksiä ei vielä vuosikymmeneen tapahtuisi) asuntokauppa ja rakentaminen tyrehtyy. Jo nyt on havaittavissa ”odotellaan” kulttuuria.

Toisaalta ymmärrän, että jotakin halutaan tehdä. Taloyhtiölainoitettujen asuntojen markkinointi on vähintäänkin kirjavaa ja uskon etteivät kaikki ostajat osaa arvioida yhtiölainan riskejä taikka omaa maksukykyään. Kuka tahansa voi löytää unelmakohteen, johon pääseekin vain pienellä rahalla kiinni, jonka saa nipistettyä säästöistään. Omistusasuntoa taikka sijoitusasuntosalkkua kasvattava voi unelmoidessaan kasvattaa velkavastuitaan yli oman sietokyvyn. Taloyhtiölainoissa pankki ei ole tuplatsekkaamassa maksukykyä. Asuntoja myydään unelmilla, asunnothan ”revitään käsistä”, joten vauhtisokeuttakin saattaa syntyä. Myyjä myy, varsinkin kun markkina on kuuma. En tiedä, mutta tykkään spekuloimisesta silloin tällöin: onko välittäjillä moraalia tsekata ostajan maksukykyä tai onko heillä siihen edes mitään velvoitetta taikka intressiä (kaupan varmistelun lisäksi)? En ainakaan itse ole koskaan kuullut välittäjän joutuvan vastuuseen jos vaikka sattuukin niin että unelmia on myyty liian kovaan hintaan ja ostaja menee konkurssiin kun ei selviäkkään lainavelvoitteistaan. Kyseessä voi olla niin työpaikan menetys, katastrofivuokralaiset, tai mikä tahansa muu taloudelliseen tilanteeseen vaikuttava kriisi. Kyse on sekä omistusasujista, että asuntosijoittajista ja tässä tapauksessa ehkä jopa hitusen enemmän omistusasujista, joissa vauhtisokeutta ilmenee ehkä enemmän ja toteutetaan unelmia. Asuntosijoittaja on useammin laskin kädessä tuottolaskelmineen.

Asuntosijoittajia ei kuitenkaan parane unohtaa. Vauhtisokeutta esiintynee myös meidän asuntosijoittajien joukossa, kun pankki lyö lainahanoja kiinni eikä taloyhtiölainavastuissa tunnu olevan mitään rajaa, kunhan myyntihinnan saa kaivettua kasaan. Pankin tiskillä kun vaikuttavat niin vakuudet (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ) ja maksukyky (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ). Uudiskohteessa vaikuttavat helppous ja halpa myyntihinta, taloyhtiölainan saa kuka vain. Ainut rajoittava tekijä on, että myyntihinta pitää saada raavittua kasaan. Sekin usein tarkoittaa kymmeniä tuhansia euroja, joten tuosta vain ei pääse asuntokikkailemaan ja vastuitaan kasvattamaan lähemmäs miljoonaa. Usein pankin jarrutellessa aletaan viimeistään pohtimaan yrityksen kautta sijoittamista taikka helpommalla pääsemistä taloyhtiölainan kautta. Onhan siellä taustalla kiinteät vakuudet, mutta kun shit really hits the fan voi isompikin taloyhtiölainoitettu korttitalo kaatua kunnon rysäyksellä. Yksi harvinaisen pieleen mennyt vuokralaisvalinta voi kääntää koko laivan taikka kaataa koko korttitalon.

Uudiskohteiden taloyhtiölainojen osalta veroporkkana on asuntosijoittajalle kuitenkin merkittävä. Muistan vielä työryhmän alkuselvityksessä eri tahojen korostaneen veroetujen keskittyvän verotuksen ajankohdan siirtämiseen. Perintöverosuunnittelussa etu on kuitenkin huomattavasti merkittävämpi. Tällöin eivät realisoidu niin vuokratulojen verotus eikä arvonnousuakaan veroteta. Korkoa korolle toimii eikä verottajakaan pääse apajille.

Jonkinlaista absoluuttista velkakattoakin on väläytelty: 4,5x vuositulot tms. Tällä voisikin jo olla melkoisia vaikutuksia markkinaan. Helsingin hintatasolla monilla voisi tulla rajat melko nopeastikin vastaan. Asuntosijoitustoiminnan kasvattaminen tyssäisi monella kuin seinään. Ainakin henkilökohtaisella puolella, samainen lainakatto kun ei taida yrityksiin vaikuttaa. Millainen ryntäys syntyisi sijoitusasuntoyhtiöiden perustamisissa? Aika näyttää, tai toivottavasti ei näytä. Sijoitusyhtiöille taloyhtiölainathan ovat harvinaisen herkullisia ja ilmaisia yrityslainoja.

Emme elä täydellisessä maailmassa, enkä usko että siltikään oltaisi 100% tyytyväisiä vaikka emme maksaisi mitään veroja. On toivottavaa, että tulevat mahdolliset muutokset olemaan mitä tahansa, niin sillä yksinkertaistettaisiin verotusta eikä se johtaisi olemassa olevan asuntokannan homehtumiseen. En ole puolesta enkä vastaan, odotan lähinnä perusteltuja ja tarkoin laskelmoituja päätöksiä. Kotiläksyt ja vaikutusarviot kannattaa tehdä huolella etukäteen, vaikka varmasti vaikeita yhtälöjä pitävätkin sisällään.

Hajauttaminen kannattaa ja kaikessa sijoittamisessa on omat puolensa. Vero-optimointia voi tehdä monellakin tavalla. Yhden tai muutaman (vero)muutoksen myötä riskinoton ei tulisi muuttua kannattamattomaksi. Verotuksen muuttumisen riski (yleensä ylöspäin) on aina osa sijoitustoimintaa. Riski- ja tuottolaskelmat sitten sen mukaan. Maailma muuttuu, kaikkeen ei voi aina varautua. Pelkästään uudiskohteisiin sijoittavalla veroriski on nyt erilaisten selvitystöiden myötä suuri. Uudiskohteissa on omat etunsa, vanhoissa kerrostaloissa omansa ja vaikka omakotitaloissa omansa. Mitä ikinä muutoksia tuleekaan, niin tulee niihin reagoida. Hienosäätöä ja eteenpäin. 

Kettu kuittaa.

Vuokranantajan tukikohta - Home Office 2.0

Vuokranantajan ja asuntosijoittajan tukikohta voi olla missä vain ja esim. kämmeneen sopivalla älypuhelimella, tabletilla, läppärillä tai ihan perinteisellä pöytäkoneella. Toivottavasti ei kuitenkaan enää kiinteästi työhuoneessa (pelkkä pöytäkone) ja mappeina. Usein kuitenkin tähän toiseen työhön tai "harrastukseen" löytyy oma tilansa, varsinkin näin etäilyn aikaan. Tätäkin juttua tosin kirjoitan sohvalla olkkarissa, vaihtelu virkistää.

Väitän olevani paperiton vuokranantaja, mutta se on yhä nykypäivänäkin bullsshittiä. Valitettavan useat asiat hoituvat yhä perinteisellä etanapostilla paperisina. Etävuokranantajuus jo aikalailla toteutuu, eiköhän paperittomuuskin kokoajan enemmän ja enemmän. Paperipinoja en (juurikaan) enää säilytä vaan pyrin saattamaan kaiken digitaaliseen muotoon, siitäkin syystä työpöydän viereltä löytyy yhä tulostinskanneri. Oikeastaan kaiken voi kuitenkin halutessaan hoitaa etänä ja sähköisesti kotisohvaltaan, asuntokaupoilta yhtiökokouksiin.

Olen jo aiemmin kirjoittanut vuokranantajan tukikohdasta (linkki aiempaan julkaisuun tässä). On nykypäivää, että kotitoimisto ja tukikohta (älypuhelin taikka läppäri) kulkee mukana minne vain aina kahvilasta vaikka hiekkarannalle. Meneillään oleva vuosi on kuitenkin isosti ollut kotona vietettyä aikaa, joten koen että on ajankohtaisen tukikohta (home office) päivityksen paikka. Toisaalta onhan tässä vaiheessa koti ja fyysinen home office ehtinyt vaihtaa omalla kohdallani muotoaan muuton myötä (omakotitalon ostoprosessiin TÄSTÄ).

Kotini on linnani on todellakin ollut tämän vuoden teema, joten tervetuloa tutustumaan vuokranantajan tukikohtaan.

Työpöytä on kulkenut mukana jo pidempään.

Etäilyyn suhtaudutaan nykyään huomattavasti myötämielisemmin (jopa etäyhtiökokouksiin), sitä jopa suositaan. Tekniikka kehittyy huimaa vauhtia ja läppärillä taikka pelkällä älypuhelimella saa huomattavasti aiempaa enemmän aikaan. Seuraankin aikaani aktiivisesti ja pyrin pysymään uusimpien teknisten vempeleiden julkaisuissa mukana. Pelivälineillä on merkitystä ja seuraamalla aikaansa saa arvokasta lisävinkkiä. Asuntosijoittaminen on välineurheilua.

Alla linkit aiempiin julkaisuihini vuokranantajan pelivälineistä, mielenkiintoista luettevaa näin peräpeiliin katsottaessa:
- Teknologian hyödyntäminen osa 1: älypuhelin (linkki julkaisuun)
- Osa 2: some (linkki julkaisuun)
- Osa 3: läppäri (linkki julkaisuun)
- Osa 4: älykoti ja älykäs vuokranantaja (linkki julkaisuun)

Vuokranantaja itse on kuitenkin pelivälineistä se tärkein (Vuokranantajan terveys aiheiseen julkaisuun TÄÄLTÄ). Kropan ja päänupin tulee toimia. TUKIKOHTA on sitten itse toteutusta varten, eikä sitäkään kannata vähätellä. Toisilla tukikohta on jonkinlainen toimistospotti, toisilla varastotila on saanut uuden käyttötarkoituksen, toisilla tukikohtana toimii aina mukana kulkeva älypuhelin (sekin kun voi hyvinkin riittää). Poikkeuksellinen vuosi 2020 on nostanut kotitoimistoilun aivan nextille levelille ja mm. Youtube on pullollaan mitä ihmeellisempiä ratkaisuja tai/ja tekniseltä toteutuskyvyltään mitä erikoisempia tiloja. "Vain taivas on rajana" ei ole enää vain sanonta vaan jotkut ovat tähtitaivaankin tuoneet esim. omaan kotiteatteriinsa valaistuksen muodossa (youtubelinkki). 

Oma työ-/luku-/treenihuoneeni noudattaa vähän perinteisempiä linjoja ja on ennen kaikkea käytännöllinen. Kulmasta ikkunan viereltä löytyy työpöytä, jolle mahtuu ulkoisen näytön lisäksi useimmin mukana kulkevat läppäri ja ipad. Työpöytä on seurannut mukanani aina noin 15-vuotiaasta alkaen. Vastakkaiselta seinältä löytyy lukukuninkaan paikka ja kirjahyllyltä löytyy oivallinen valikoima laatukirjallisuutta.

Varastotilaa työhuoneessa tarvitaan siis lähinnä kirjallisuudelle ja kuntoiluvälineistölle. Tilaa jää hyvin itse treenaamiseenkin. Kunnosta huolehtiminen on enemmän aikaa vievä osa asuntosijoitustoimintaa ja vuokranantajuutta kuin itse vuokranantajan työ (josta aiemmin TÄÄLLÄ). Vuokranantajan perinteinen (viikoittainen) treeniohjelma löytyykin jutun lopusta. Ohjelma ei ole missään nimessä kiinteä ja sitä itsekin tulee sovellettua fiiliksen mukaan, yleensä vähintään kerran viikossa. DIY remontitkin voi ottaa miellyttävänä hyötyliikuntana tai osana treeniä.

Monipuolisuus ja muunneltavuus on tilojen todellista hyötykäyttöä ja kuten todettua, niin työhuonekin taipuu moneksi. Tottakai rentoutumiseen löytyy lukemisen ja treenin (kaippa urheilukin on henkistä rentoutumista) lisäksi oma tilansa. Mediahuone taipuu niin leffa- tai pelihuoneeksi kuin myös miellyttävämpään isomman "ruudun" kohteiden selailuun taikka remonttisuunnitteluun. Musiikki ja wiski ovat usein toimivina lisämausteina.

More screen real estate.

Tunnelmallinen kellarin takkahuone on vaihtunut modernimpaan miljööseen. Lämpöä ja tunnelmaa ei ole unohdettu vaikka uudessa kodissa lämmitystä ja viilennystä hoidetaankin maalämmön ja -viileän voimin. Ja kiuaskin on sähköinen. Takka tosin on hankintalistalla, miksei jopa puukiuaskin... Kotiin kannattaa panostaa, kotini on linnani ja samalla vuokranantajan tukikohta.

Kotikettu kuittaa.

PS. Tämäkin julkaisu on kirjoitettu kotitreenin hapoilta palautuessa. Alla ohessa ohjelmiston normaalirunko, jonka toteutus fiiliksen mukaan ja erilaisiin palasiin/sarjoihin pilkottuna.

100-120 leukaa
100 punnerrusta
100 kyykky(hyppy)ä
200-500 vatsalihasliikettä
200-500 selkälihasliikettä.

Erikoistreeninä (sali-)sauna(-uinti), pitää sisällään useamman sarjan saunomista. Muistettava hyvä nesteytys.

No limit real estate

In the game of real estate one can go broke in seconds, because the blinds (bets) are big. Real estate investing needs crucial decisions that needs to be precise and quick. One has to manage emotions, read other people and the goal is to make profit and/or maximize gains. One has to know how the other side of the table think (no matter if it is the seller, realtor, buyer, tenant, bank...). But most important: one has to know themselves. Mixture of luck and skill is needed. Yes, luck is a rare element to come up with when you need it the most.

If you are great at monopoly you might not be a great realtor or a great real estate investor.

One has to know how to use excel or a calculator but most importantly one has to be a people person. A simple smile can do wonders.

Most common mistakes in real estate investing:

- Not knowing yourself

- Not using your gut

- Ignoring emotions 

- Doing nothing

- Betting too big and not knowing when to fold

In real estate bets are often big so it is good to make rational decisions. Know your limits and know when to walk away from a deal. Emotions and gut feeling can help the process especially because your decisions affect other people's lives. It can be an asset but it can be a nuisance. Be creative, be positive but be realistic and take action.   

There is a false sense of security for being just too passive. In a way you just bleed out and pass many great opportunities. Just like in a poker game one does not have to have a great hand to win but it is unwise to sit out for too long. Same rule apply in real estate. And you don't have to find a gem right away. Seek opportunities knowingly. It is always easier to pass and wait but by roughing some feathers there might occur great possibilities. By doing nothing = nothing happens.

You don't have to have the best possible hand but don't bluff yourself and bet all in unless you know 100% what you are doing. 

Vuokranantaja has left the table...

Rikastumisen kolmen kaava

On aika unelmoida ja pohtia erilaisia keinoja matkalla rikkauteen.

1. Tee töitä ja unelmoi.

2. Laita raha töihin (oma ja muiden).

3. Tienaa nukkuessa (passiivinen tulo, josta aiemmin TÄÄLLÄ).

Kolme kuningasideaa rikastumisen tiellä. Vai liekö legendaa? Tee töitä ja laita rahat töihin on liian helppo ja suppea ajattelumalli. Laita muiden rahat töihin toimii tehokkaana kertoimena. Erityisesti asuntosijoittamista tehdää muiden (pankin ja vuokralaisten) rahoilla. Unelmointi toimii ehkäpä tehokkaimpana motivaattorina. Mitä olisitkaan valmis tekemään unelmiesi eteen?

Vaurastumisessa sijoittaminen ja asuntosijoittaminen toimii. Vuokranantaja pitää myös monet kädet työssä (rakentaminen), tarjoaa kodin (asunto itse) ja tukee valtiota verovaroin (sijoittajan maksamat verot). Sijoittaminen ei ole hyväntekeväisyyttä, mutta mitä enemmän tuloja sitä enemmän maksaa veroja. Verojen maksaminen ei mielestäni koskaan saa olla syy sijoittamatta jättämiseen (aiheesta aiemmin TÄÄLTÄ).

Suomalainen ajatus velattomasta varallisuudesta ja velattomasta kodista on ylpeä ja jalo. Se ei kuitenkaan aina ole realismia tai tehokasta. Oma asunto tai talo halutaan ostaa ilman lainaa, tai lainasta ainakin halutaan ASAP eroon. Itsekin ajattelin vielä muinoin näin. Olisin lähes vailla velkaa pystynyt ostamaan ensitaloni, mutta onneksi tajusin hyödyntää ASP edut. Maksimi ASP lainan hyödyntäminen 100te asti jätti hyvän varakassan remontointiin ja ensimmäisen sijoitusasunnon ostoon.

Miten muiden rahoilla tienaa?

1. Velkavipu, eli pankin raha on muiden rahaa, joka auttaa tienaamaan.
2. Vuokralainen maksaa vuokrananatajalle, jolla KYLLÄ vuokranantaja kuittaa kulujaan, mutta myös tienaa. Vuokranantaja ei ole hyväntekijä (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ).
3. Saat myös tulonhankkimisverovähennyksiä. Taloyhtiölainoilla mahdollisuuksia on sitäkin enemmän.

Sijoittaminen ei ole riskitöntä, eikä ole asuntosijoittaminenkaan. Puuhaakin piisaa, mutta monet toisaalta pitävät siitä, joten täysin passiivisestakaan sijoitusmuodosta ei voi puhua. Itsekin pidän kädet jatkuvasti savessa. Ajankäytöllisesti tehokkaammin asioita voisi tehdä, mutta olen tämänhetkisen tieni tiedostaen valinnut. Velkavipu tuo riskienhallintaan vielä yhden kaksiteräisen miekan lisää. Nyt ollaan jo lähes vuosikymmen porskutettu eteenpäin 0-koroilla taikka jopa miinuksella. Harva kuitenkaan on päätynyt tilanteeseen, jossa on hyvityksiä lainoistaan saanut pankilta. 6% pankkien lainatiskien stressitestit (vuokranantajan stressitestiin TÄÄLTÄ) ovat kuitenkin hyvä muistutus menneestä (vanhoista hyvistä ajoista(ko)?) ja toisaalta pakottavat laskeutumaan nollakorkojen pilvistä vähän matalammalle. Yli 10% koroille lienee vielä matkaa, mutta sen vain aika näyttää, ja toki maailma tuolloin oli hyvinkin erilainen.

Käyttämällä vain omia säästöjä ja vaikka palkkatuloja, tie rikastumiseen on tuskallisen pitkä. Velkavipua voi pitää tietynlaisena tuottojen kasvuhormonina, sivuvaikutuksia ja piileviä riskejäkin saattaa olla. Omaa pääomaa sijoittamalla jos pääsee 4% tuottoihin, niin lisäämällä velkarahaa sijoituksiin toinen mokoma tuottohan on yksinkertaistetusti 8% miinus velkarahan hinta. Yhtälö kannattaa niin kauan kun tuotot ylittävät velkarahan hinnan. Kasvukipuihin on hyvä varautua kuin myös siihen, että välillä tulee turskaa ja oppirahoja makseltua, tällöin lainahanoja ei kannata olla venyttänyt aivan äärimmilleen ettei korttitalo pääse kaatumaan.

Näillä keinoilla ei ehkä pääse vuodessa verolistoille tai sitten viedään riskitkin jo aivan nextille levelille. Eikä edes pääse muutoin äkkirikastumaan. Kaikki haluaisivat tienata kotoaan käsin, etätyön myötä se oikeastaan on jo mahdollista. Luovuudenkin osalta vain taivas on rajana ja yhä useammat esim. sisällöntuottajat ja tubettajat pääsevät kovaan tuloluokkaan. Toki vielä hauskempi on jos saisi rahaa unelmoinnista, eli tekisi rahaa nukkuessaankin. Sitähän sijoittaminen parhaimmillaan on. Asuntosijoittamisesta saa yleensä kuukausittaisen kassavirran, toki velvoitteita ei saa unohtaa. Osakesijoittamisessa on mahdollista päästä kuukausittaisiin osinkoihin. Raha tekee sijoittajalle töitä, ei toisin päin. Toki alkuun voi tilanne olla eri, pitää tehdä sitä rahaa ja oppia tekemään sitä lisää.

Suunnitelmallisuus, pieni piheys ja toisaalta mielenlujuus vie pitkälle. Kun saa pyörän pyörimään on mahdollista päästä lähemmäs tilannetta, jossa jo rahaa kertyy ja rahan saa tuottamaan. Aktiivisia menoja karsimalla voi aloittaa säästämiseen siirtymisen, josta on vielä mahdollista päästä passiivisiin tuloihin. Tie on kuitenkin ennemmin pitkä ja kivinen kuin nopea oikotie onneen.

Kettu unelmoi ja kuittaa.