Asuntojahti

Jokavuotinen pääsiäismunajahtiaika on jälleen päällä. Asuntosijoittajalle asuntojahti on varsin tuttua, jopa melko jatkuvaa ja välillä asuntosijoittajilta saa kuulla turhautumista, että (hyviä) kohteita ei vain tahdo löytää. Turhautuminen yleistynyt:

• Tuotot ovat pienentyneet asuntosijoittamisen suosion kasvaessa
• Vuokralaiset ovat varsin laatu- ja hintatietoisia. Aiemmat ruuhkaiset kohteet ja näytöt näyttävät jääneen taakse. Fiksu ja filmaattinen vuokranantaja hyvän kohteen kera esiintyy yhä edukseen, mutta enää ei ihan mihin tahansa läävään saa rappukäytävään ulottuvaa jonoa näytölle.

En edes itsekään enää tiedä mitä tuottolukuja asuntosijoittajat metsästävät. Jos kuitenkin aiemmin tavoiteltiin lähes 2 numeroisia tuottoja niin nyttemmin monille tuntuu riittävän alta 4% tuotot (myös muualta kuin priimapaikoilta). Itsehän siis edelleen havittelen vähintään 5% (mielellään 6%) tuottoja hyvillä sijainneilla kasvukeskuksissa. Pelkkä tuottoprosentti ei kuitenkaan ole kaikki kaikessa, mutta on se yhä varsin näppärä ja helppo vertailuluku. Itse eurot (tavallaan kassavirta vietynä pidemmälle), arvonnousupotentiaali, verosuunnitteluhyödyt ja kiinnostavuus kehityspotentiaalilla merkkaavat enemmän.

Otetaan esimerkki tuollaisesta eurot merkkaa tilanteesta:

Ostaisinko helpon uudiskohdeyksiön vai vähemmän uuden omakotitalon? Aiemmnin okt vs as oy kirjoitus blogistani TÄSSÄ olkaa hyvä. 140te yksiöstä lienee saatavilla 600e/kk ja tuloutettujen taloyhtiölainavastikkeiden myötä tilanne olisi edullisesti +/0. Verotettavaa ei synny mutta ei myöskään kassavirtaa. Vuokratontilla sijaitsevasta 175te okt kohteesta onkin saatavilla sellaiset 900e/kk. 4% poistojen avulla ja 100e/kk kulujen myötä verotettavaa jää 9600e/v bruttokassavirrasta 2600e. Rahavirta on suorastaan miellyttävä verojen jälkeenkin eli 8820e/v.

Asuntojahti on siis samaan aikaan helppoa ja vaikeaa. Kohteita voi olla liikaa, mutta ne ovat vääränlaisia ja toisaalta timanttisia kohteita ei oikeastaan edes tule markkinalle. Jos katsoo kaikkea aina yksiöistä omakotitaloihin ja pitkäaikaisvuokrauksesta lyhytaikaiseen niin kirjo voi olla varsin kattava. Lopulta vielä kun kohteita menee tarpeeksi sivu suun tulee vastaan asuntokaupoilla varsin petollinen FOMO (Fear Of Missing Out). FOMO on yleisemmin tunnettun osakemarkkinoilla, kun kaikki muut tuntuvat vuolevan kultaa. Usein tuolloin tulee tehtyä liian äkkipikaisia päätöksiä liian heppoisin perustein. Sama pätee niin omilla kuin sijoitusasuntokaupoilla. Maltti on kuitenkin valttia, mutta asuntokaupan psykologista sodankäyntiä ei vaan voi välttää (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ). 

Kun katsettaan vähän avartaa ja samalla tiukentaa omaa ajatusmaailmaa avartuu asuntomarkkinoilla aivan uudenlaiset ovet.  Tämä on taas sitä monipuolisuutta ja mahdollisuuksien hyödyntämistä eli luovuus luo kilpailukykyä:

• Isomman asunnon voinee ehkä jopa jakaa pienemmiksi
• Sen sijaan että jakaa ”ostetaan asuntoja” lehtisiä voi ihan naapuristojuttelulla aueta ostonpaikkoja
• Parempi layout (huonejärjestys/tilankäyttö): isomman asunnon neliöitä hyödyntäen vaikkapa työhuoneeksi
• Asuntomarkkina on niiiiin paljon kaikkea muuta kuin yksiöitä, putkiremontteja taikka kasvukeskuksia. Kaikessa on puolensa, mutta kaikkea ei ehkä myöskään kannata yrittää ymmärtää. Myönnän tässä omat heikkouteni.

Eihän sitä koskaan tiedä millaisen kindermunan sisällön sattuu löytämään. Välillä voi löytää käsistään mustanpekan ja välillä taas pokerissakin tunnetut raketit. Todellisen pääsiäismunayllätyksen voi löytää vaikka 4% tuottokohteesta jalostamalla siitä vaikka 2kpl 4% tuottokohdetta. Kimppakämppäasuminen ei vieläkään liene kuollut ja vaikka lyhytaikaisvuokraus on ollut ymmärrettävistä syistä haasteiden kuopasta, on se yhä varsin mielenkiintoinen mahdollisuus. Ja siinäkin on vain pari varsin kärkästä esimerkkiä.

Asuntojahti on kuitenkin hankala laji, varsinkin nykyään todella kilpaillussa markkinassa. Asuntosijoittaminen on suosittua, flippaaminen on suosittua, vuokralaiset tietävät asemansa paremmin… Diilit ovat vähissä, mutta kyllä niitäkin ajoittain löytää ja välillä se voi vaatia luovuutta. Turhautumista kannattaa välttää viimeiseen asti ja mieluummin miettii kahdesti tai kolmesti kuin hyppää pääedellä tuntemattomiin vesiin. Fear of missing out on oikea uhka ja mistä tahansa ei kannata maksaa mitä tahansa jotta voi saada vain mitä tahansa tuottoa. Mitä JOS olisinkin ostanut kohteen jo silloin 3v takaperin? Olisin saanut 3v tuotot ja arvonnousut päälle? Mitä JOS oliskin käynyt aivain toisin?

Aloittaminen on usein hankalinta, mutta läksyt kannattaa kuitenkin tehdä etukäteen. Jahdatessa sitä seuraavaa kultakimpaletta kuitenkin aina oppii markkinasta ja itsestään jotakin uutta. Erityisesti mitä pidempään joutuu etsimään. Asia kannattaa ottaa posin kautta. Oma ensiasuntonikin oli mitä luultavimmin pitkäjänteisyyden varsin toimiva lopputulos. Vaikkei lopulta kyseessä ollutkaan todellinen tavoittelemani foreverhome niin kysympähän vain: kuinka moni parikymppinen on ostanut/ostaa ensikodikseen omakotitalon n. 2,5km kasvukeskuksen keskustasta? Ja kuinka moni samalla pohtii  oman talon asuntosijoitusmahdollisuuksia?

Kyseessä ei siis ollut hetken mielijohde ja vaikka en kyseisessä talossa enää asukkaan, on se yhä omistuksessani. Matka opetti ja yhä opettaa paljon. 

Satoja asuntoselailuja on vielä kuitenkin edessä, melko varmuudella myös useita kymmeniä taloyhtiöitä. Täten myös kymmenittäin tarjousneuvotteluja ja yksiä jos toisia suunnitteluhetkiä. Eli niin turhautumisiin kuin voitonriemuisiin hetkiin palataan yhä jatkossakin

”The chase is better than the catch.”

Kettu kuittaa.

Suuri veropohdinta

Mitä vähemmän veroja aina missä tahansa välissä makselee sitä paremmin

- Raha tulee rahan luokse

- Sijoitukset kasvavat korkoa korolle

- Lumipallo kasvaa kasvamistaan ja vauhti kiihtyy.

Monen sijoittajan mörkö on verotus ja onhan se ikävää että onnistuneesta riskinotosta verottaja lohkaisee melkein rapsakkaan kolmanneksen. Itse olen kuitenkin valittamisen sijaan oppinut vero-optimoimaan. Verosuunnitteluun toimii asuntosijoittaminen varsin hyvin. Asuntosijoittamisen monipuolisuus mahdollistaa yhden jos toisenkin verosuunnitteluporkkanan.

Itse käytän usein vuositasolla verotukseen tutustumiseen/kertaamiseen/ilmoituksen tekemiseen/kuittien pilveen siirtämiseen varmaankin yhteensä noin kokonaisen viikon työtunnit (40h).     

Vaikka jokavuotinen maaginen tavoitteeni on nollata verotukseni, ei se tarkoita ettenkö kerryttäisi varallisuuttani.

Eikä se tarkoita edes sitä, että kassavirtani olisivat miinuksella.

Miten verotuksen nollaaminen on EHKÄ mahdollista asuntosijoittamalla, toisin kuin monessa muussa sijoitusmuodossa? Tämän taas asuntosijoittajat kääntävät usein niin, että muille sijoitusmuodoille on erilaisia verokevennyksiä ja kikkailumahdollisuuksia. Mutta onhan niitä kivasti asuntosijoittajallekin, joten tässä julkaisussa muutama oma nostoni. Kulujahan saa siis kuka tahansa keksittyä, mutta tämän ajatuksen taustalla ei ole törsätä kaikkea rahaa asuntoon, vaikkakin se saattaisi mennä vuokralaisen taikka jopa taloyhtiönkin hyödyksi. Kyllä, niinkin karulta kuin se kuullostaa, niin asuntosijoittajan tarkoitus on kerryttää tuloja sinne omaan taskuun. Ei veroja vältellen vaan niitä hyvin määrätietoisesti suunnitellen ja mielellään kaikki verovähennysmahdollisuudet hyödyntäen.

Uudiskohteet ovat taloyhtiölainoineen käsittääkseni yhä eri selvittelyiden varsinainen kuuma peruna (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ). Ja on totta, että tuloutettujen taloyhtiölainojen lyhennykset ovat varsinainen veroniksi 69, erityisesti jos myös kertasuorituksia tuloutetaan. Aiemmin muistan monien tahojen puhuneen verojen siirtämisestä, mutta nyt kyllä keskustelu on siirtynyt enemmän verosuunnittelun puoleen ja sitähän se monille on. Mikäli taloyhtiölainojen verohyödyntämismahdollisuudet eivät ole tuttuja, niin suosittelen niihin tutustumaan, mieluummin hyvinkin tarkkaan samalla tutustuen kunnolla taloyhtiöiden kirjanpito- ja tilinpäätöstapoihin.

Varsin hauskaa on se, että taloyhtiölainavastikkeen (kk) ja vastikkeen summa voi olla joissain tapauksissa korkeampi kuin vuokra, jota kohteesta saa. Tällöin on hyvä olla muitakin pääomatuloja (vaikka muita vuokratuloja), joista tuon "tappion" voi vähentää. "Tappio" siitä syystä, että kyllähän se lainan lyhennys kerryttää sitten sitä varallisuutta, vaikkakin lainojen pienenemisen muodossa ehkä ennemminkin exel rahana kuin suorana cäshinä tilille.

Esimerkkinä omasta yhtiölainakohteesta itselläni on kohde numero 3 (josta lisää TÄÄLLÄ). Tämä on vielä vähän normaalia vähemmän sivuttu aihe, eli peruskorjattu kohde, jossa on rakennuksen käyttötarkoitusmuutosremontin (käytännössä kaikki uusiks) yhteydessä tullut taloyhtiölainaa. Olen tainnut tämänkin kirjoituksen aikana olla edellä aikaani, kuten niin usein muutoinkin.

Perinteinen vanhempi osta ja pidä asuntosijoitus harvemmin tuo aivan maagisia verovähennysmahdollisuuksia ja -porkkanoita. Tyypillisesti kuitenkin on HYVIN TÄRKEÄÄ pitää kaikista sijoitusasuntoihin kohdistuvista kuluista tarkkaa kirjaa, jotta niitä voi verovähennyksinä hyödyntää. Se nyt vaan on tyhmää maksaa (liikaa) veroja. Toki kalustettuna vuokraamisen etuihin, verovähennysmahdollisuuksiin tai vaikkapa Airbnb verotukseen voi olla järkevää tutustua tarkemmin. Itsellänikin on ollut niin kohde numero kolme kuin sijoitusasunto nro 1kin kalustettuna vuokrattuina. Sijoitusasunto nro 1seen voi tutustua tarkemmin TÄÄLLÄ ja kohde 3sen lyhytaikaisvuokraussattumukseen TÄÄLLÄ. 

FUN FACT: kun kohde nro 3 lyhytaikaisvuokraussattumuksen osalta oltiin päädytty sopimukseen, niin olin noin parin tunnin sisällä pulikoimassa Aurajoessa. (Tarjoan alkoholillisen taikka holittoman juoman jokilaivalla, jos joku osaa kommentoida, että miten päädyin pulikoimaan Aurajokeen)

Varsin harvoin, jos koskaan, saa lukea omakotitalojen vuokranantajista ja niihin sijoittavista asuntosijoittajista. Kiinteistöissä kuitenkin on varsin mielenkiintoisena mahdollisuutena rakennuksien vuotuiset poistot, joilla verotusta pystyy kivasti tasaamaan. Pientä päänvaivaa voi aiheuttaa tontin ja rakennuksen arvottaminen, ne kun harvemmin on kauppakirjoissa eriteltyinä. Ehkä pitäisi. Jatkossa voipi olla, että sitäkin tulee pyydettyä. Olen tätä perinteistä yksiö asuntosijoittamista verrannut omakotitaloasuntosijoittamiseen TÄÄLLÄ. Poistomahdollisuuksilla on kivasti mahdollista vaikuttaa kohteen nettovuokratuloihin. Kassavirta ei siis kärsi vaan päinvastoin.

Olen aiemmin myös kirjoittanut, että mistä syistä vuokranantajalle voi olla hyötyä löytyä myös pörssistä (aiempaan "Vuokranantaja pörssissä" julkaisuun TÄSTÄ). Likviditeetti on yksi syy, hajauttaminen toinen syy, mutta myös verotus voi olla yksi syy. Ajatukseni tämän takana ei ole pelkästään esim. kevyempi osinkoverotus. Vaan viedäämpä asiaa vähän pidemmälle: Suurempi riskinotto voi mahdollistaa suuremmat tuotot. Tämän lisäksi vuokrakassavirrat, joissa joka vuosi on jotakin verotettavaa, mahdollistaa tappioiden hyödyntämisen. Tämähän tuo siis tappioita vastaan suojaa.

Hajauta ja hallitse ajatusta voi hyödyntää myös verotukseen ja se toimii varsin hyvin. Erilaisella sijoitussäkillä saa hajautettua kiitettävästi myös veroriskiä. Uudiskohteisiin sijoittava voi joutua ison strategisen pohdinnan eteen jos taloyhtiölainojen verovähennysoikeuksiin puututaan isolla kädellä, omakotitaloissa ei aina ole kunnon poistopohjaa, Flippaaja voi hyödyntää 2v oman asumisen verovapautta (ns. "live in flip")... Jne jne. 

Verosuunnittelu jo pelkästään asuntosijoittamiseen liittyen on varsin monipuolista, enkä itsekään ole kuin ehkä vain raapaissut pintaa. Asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta ja siihen liittyvät verokommervenkkinsä vaatinevat aivan oman julkaisunsa. Mutta ei sekään mikään ilmainen lounas ole, varsinkaan jollei tiedä mitä tavoittelee tai haluaa. Pahimmillaan verotehokkuus silläkin vain kärsii.

Verosuunnittelu on kuitenkin kaikin puolin mielenkiintoista, jollei jopa hauskaa ja hyödyllistä.

Oman twistinsä tuo verovähennysmahdollisuudet JOS asunto on vielä joskus ollut 2 vuotta yhteen mittaan katkeamattomasti omana vakituisena asuntona. Koska tällöin asunnon voi myydä luovutusvoittoverovapaasti (tappiokaan tosin ei ole vähennyskelpoista) ja täten ehkä tuo pidemmän kaavan ylisukupolvinen verosuunnittelu ei olekaan niin tarpeen. Voi jopa olla kannattavampaa pienentää veromuutosriskiä ja myydä kohde myyntivoittoverovapaasti vielä silloin kun se on mahdollista. Tässäkin asiassa siis piilee veroriski, mikäli moinen myyntivoittoverovapaus poistettaisiin. Asioita (kuten myös verotusta) kun aina vähän väliä useammin kiristellään kuin höllennetään. Täten oma asuminen tuo aivan omat levelinsä (tason) verosuunnitteluun erityisesti uudiskohteissa JA kiinteistöissä.

Verokettu kiittää, kuittaa veronsa ja kumartaa.

PS The Vuokranantaja on aina aikaansa edellä, vaikka myönnän että joka päivä opin aina jotakin uutta. Ja uuden omaksuminen voisi aina olla vähän notkeampaa. Veroilmoituksenkin olen tehnyt ensimmäisten joukossa 1.4 mennessä satsissa.