En ole harjoittanut asuntosijoitustoimintaani mielestäni koskaan yli 70% velkavivulla. Ja nyt puhutaan kokonaisuuksista, yksittäisen kohteen olen voinut ostaa 100% rahoituksella, mutta olen tällöin käyttänyt jo kertyneitä kiinteitä omaisuuksia lisävakuuksina. Olen jopa erästä pankkiiria yhtään mielistelemättä, mutta hymyn hänelle suoden, pyrkinyt pitämään oman asuntoni sijoitusasuntojeni vakuuskuvioista irrallisena. Väitän myös onnistuneeni tässä melko hyvin, alussa ehkä jouduin hieman kyseistä sääntöä venyttämään ja huijaamaan, käyttäen omaa asuntoani vakuutena.
Oman asunnon pois jättäminen vakuuskuvioista pitää sisällään pienen järjen siemenen. Sillä voidaan hallita paremmin riskejä, mutta ei sekään ratkaisuna riskeistä autuaaksi tee. Väitän tämän itseasiassa toimivan kriisitapauksessa suhteellisen lyhytnäköisesti, sillä vastaan koko varallisuudellani kaikista lainoistani. Mikäli ajautuisin vaikeuksiin ja joutuisin sijoitusasuntojani myymään eikä niistä saadut varat kattaisi sijoitusasuntolainoja niin kyllähän sitä jotenkin ne pitäisi hoitaa. Käytännössä muulla omaisuudella, viimekädessä realisoimalla myös omistusasuntoni. Riskitasot tämä politiikka kuitenkin säilyttää maltillisina.
Vakuuskuvio on muutenkin asia johon pyrin kiinnittämään tasaisin väliajoin huomiota. Ei, en hae maksullisia kiinteistövälittäjien arvioita kohteistani ja päivitä vakuusarvoja pankkiin päin. Arvioin itse karkeasti useita eri kanavia hyödyntäen omien kohteideni kulloisiakin arvoja. Parhaimman arvon myönnän löytyvän markkinoilta, kun kohde myydään. Yhtä kohdettani olen pariinkin otteeseen testaillut myyväni, mutta tuntuu turhalta teurastaa toimivaa lypsylehmää.
Käyvän ja vakuusarvon selvittämisen kanavani:
- Oikotie talosivu
- asuntojen.hintatiedot.fi
- etuovi/oikotie
- kiinteistövälittäjät
- tori.fi
- pankki (lähinnä lainoja päivittäessä)
Lainaneuvotteluiden yhteydessä vakuusarvo yleensä päivitellään ja tähän päivään saakka en vakuudellisesti ole kohdannut kovinkaan suuria töyssyjä. Ainoa kohde, jonka vakuusarvo on enemmän tai vähemmän arvoitus, on suurella velkavivulla ja kovalla tinkivaralla ostettu semiuudiskohde. Seuraavaa lainaa hakiessani arvioisin taloyhtiölainaa olevan jäljellä kyseisessä kohteessa noin 50% asunnon tämän hetkisestä arvosta, jonka arvioisin senkin olevan jonkunkin verran korkeampi kuin hankintahintani.
Karkeat luvut semiuudiskohdeasunnostani ovat:
ns. käypä arvo 150 000e (noin 2350e/m²)
Taloyhtiölaina, vuoden lopussa 75 000e
Vakuusarvo 0,7 (70%)*150te - 75te = 30 000e
Pankkikohtaisesti vakuusarvostukset vaihtelevat välillä 70-85%. Toki nykymarkkina pakottanee vieläkin laajemman skaalan käyttämisen aina lähes 0 tasosta taantuvilla ja kuihtuvilla alueilla. Ymmärrän että kasvukeskusten ja kuihtuvien kylien kiinteitäkään vakuuksia ei voi arvostaa samalla tavalla.
Ongelmallisuutta vakuusarviointeihin tuovat myös kaksiokohteeni putkiremontti ja tähän liittyvä taloyhtiölaina. Kattava LVIS putkiremontti oli suhteellisen hintava, kuten niillä usein tapana on (putkiremppakohteen taloudesta lisää täältä). Ennen putkiremonttia tiedän yhden vastaavan kokoisen asunnon myyneen 105te hinnalla samasta taloyhtiöstä. Itse en voi väittää oman asuntoni olevan aivan niin priimaa, että siitä saisi 140te (putkiremontti 35te + jo myyty vastaavan kokoinen asunto). Monasti puhutaan siitä, että putkiremontin hinta ei näy täysin heti asunnon arvoissa putkiremontin valmistuttua. Puhutaan myös ettei ennen putkiremonttia saada kovin hyviä hintoja, mutta asuntokaupoilla ollaan mukana tunteilla, väittäisin tällä olevan merkittävääkin vaikutusta.
Vakuusarvoon vaikuttavat kaksioni osalta sekä putkiremontin taloyhtiölaina että arvon hankala määriteltävyys. Kolmiossa tilannetta sotkee halpa hankintahinta ja suuri taloyhtiölaina. Yksiöni vakuusarvo lienee helpoiten määriteltävissä, sillä siihen ei kohdistu taloyhtiölainaa (lainaa kylläkin) ja toisaalta välittäjien hyppysillä olevat hintatilastot antavat suhteellisen hyvin vertailukelpoista dataa. Toki itse väitän yksiömarkkinoilla olevan jonkunkin verran ylilyöntejä hinnoissa ja aihetta pohdinkin aiemmassa postauksessani (täällä). Nämä ylilyönnit hankaloittavat vakuusarviointeja ja toisaalta mahdollistavat asuntosijoittajalle rahakkaan exitin. Exitillä tarkoitan voiton ja verotuksen realisointia, paljolti esillä oleva uudelleenrahoittaminen ei aina ole se toimivin (vaikka onkin verotehokkain) keino kotiuttaa voittoja.
Asuntosijoittajan tärkeä tukipilari on vakuudet ja niiden jatkuva arviointi ja täten markkinassa perillä pysyminen. Toinen tärkeä tukipilari on maksukyky, mutta siitä myöhemmin lisää. Olen itse omissa vakuuslaskelmissani aina pyrkinyt pitämään oman luototussuhteeni alle 70% ja tässä mielestäni olen alusta alkaen onnistunut harvinaisen hyvin. Olen jopa vienyt tämän niin pitkälle, että olen pyrkinyt pitämään sijoitusasuntojeni luototussuhteen alle 70% ja tässäkin nykypäivänä onnistun.
Vakuuksien todellinen arvo valitettavasti paljastuu vasta myytäessä, mutta kuten monet alalla kirjoittavat niin usein ei edes ole kannattavaa myydä, mieluummin uudelleenrahoitetaan ilman veroseuraamuksia. Tämä toimii erityisesti silloin kun asiaa tekee tarpeeksi tosissaan ja riskit ovat hallinnassa. Korttitalon mahdollisesti kaatuessa pahimmalla mahdollisella hetkellä ei auta kuin ottaa iskut sisään. Jos tai kun on mahdollista surffata huonojen aikojen yli, tilanne on huomattavasti helpompi, asuntosalkkua voi jopa parhaimmillaan lisätä. Valitettavasti huonoissa taloudellisissa ja vakuudellisissa tilanteissa asuntosijoittamisessa usein vaadittavat rahoittajien hanat ovat melko kiinni.
Vakuudet ovat asuntosijoittajan ja täten vuokranantajan merkittävä tukipilari. Niihin ja niiden arvon määrittämiseen kannattaa panostaa ja käyttää aikaa. Erityisesti pankin kanssa voi aina käydä keskustelua miten mitäkin kohdetta vakuusarvostetaan ja mistä syystä. Mikäli pankin (tai tämän käyttämän välittäjän) arvio ei miellytä, niin aina voi käyttää omaa välittäjää. Oman välittäjän käyttäminen ei kuitenkaan takaa, että pankki täysin sinisin silmin luottaa kyseiseen arvioon. Se kuitenkin lisää uskottavuutta ja asiantuntevuutta.
Hattu kourassa kotiläksyt tehneenä pankkiin toimii yhä nykypäivänä. Vaikka puku päälle ja menoksi! Puvun sijaan painottaisin läksyjen tekemistä ja salkun/laskelmien/läppärin ottamista mukaan.
Vakuuskettu kuittaa.
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti