Asuntosijoittajan kauhutarinoita (Kauhutarinoita vol 2)

Omalle kohdalleni ei ole vielä osunut tyypillisimpiä uutisissa vilahtelevia otsikoita. Vaikka maailmankirjat alkavatkin olemaan sekaisin ja asuntosijoittajienkin jonkinlaisesta isosta jaosta kirjoitellaan paljon, ei oman asuntosijoittajan kauhutarinat ole ainakaan kummoisesti lisääntyneet. Nousevat korot ja kulut luovat synkkiä pilviä. Hiipivä talvikin tuo oman kylmäävän varjonsa, toisaalta se myös herättää (enkä viittaa vain itseeni). Nämä kaikki ovat aiheita ja otsikoita joita ei voi sivuuttaa ja tottakai ne kannattaa huomioida ja mahdollisuuksien mukaan niihin kannattaa reagoida.

Eteen on ennemminkin matkani varrella osunut:

• Putkiremonttihelvetti: budjetti ja aikataulut pitivät perinteisessä putkiremontissa varsin hyvin. Suosittelen kuitenkin harkitsemaan kahdesti hyöty vaiva suhdetta vaikka ostaessa tuntuisikin, että halvalla saa. Varsinkin nykypäivön muuttuvassa maailmassa. Ensinnäkin remontti voi yllättää ja toisekseen tyhjiä kuukausia on hankala välttää. Aikaa kuluu, mutta toki siinä samalla yleensä oppiikin jotain.
• Rikkoontunut kylpyhuoneen peilikaapin sarana: joidenkin tuotteiden varaosat voivat olla aikamoisen selvittelyn takana.
• Projektitönö lienee ollut tiedossa alusta asti, että siitä tulee todellinen tarina taikka kauhutarina. Matka jatkuu yhä eikä loppua näy. Toisaalta tönön käänteet ovat olleet aikalailla jokaisessa käänteessä tietoisia valintoja. Ota rennosti, turha ressaa. 
• Lopputarkastuksessa Fazerin sininen (tämä ei ole valitettavasti maksettu mainos) käärepapereissaan jääkaapin alla… Oh noe, enkä edes pidättänyt mitään vuokravakuudesta. Enkä edes syönyt itse karkkia.
• Putkiremontin yhteydessä muiden suihku ja pesutupaviritelmiä, jotka yhtiön toimesta todettu luvattomiksi. Varsinkin tulevaa talvea silmällä pitäen, niin yksi perinteisimmistä sähkönsäästövinkeistä lienee jatkojohto jostain yleisistä tiloista (yleensä rappukäytävältä, postiluukusta sisään).
• Ristivedosta johtuen yhden asunnon sisemmän tuuletusikkunan rikkoontuminen. Onneksi ei henkilö- tai muita esinevahinkoja. Onnea onnettomuudessa, että ikkunaremontti alkoi noin 2 viikon sisällä tapahtumasta.
• Haltuunotettuja asuntoja.
• Uhkakirjeitä käräjäoikeudesta haltuunotosta. Hallituksessa ollessa ”Kun siitä avoimuudesta ollaan puhuttu, niin sen sijaan että lähetellään käräjäoikeuden kautta todisteellisesti tiedoksiantoa häiriökäyttäytymisestä, niin voisiko asiasta ensin vaikka muutoin varoittaa ja keskustella?”
• Eriskummallisia isännöitsijöitä
• Lyhytaikaisvuokrauksia (ei airbnb). Ei tosin ongelmia eikä varotuksia.
• Lemmikkejä. Ja kämpät aina tiptop.
• Tyhjentämätön ”tyhjä asunto”. Siitäkin tyhjennyksen vaivanpalkasta päästiin sopuun.

Seonnut maailma ympärillä taas on näkynyt asuntosijoittajan sijoitusasuntosäkissä varsin maltillisesti. Verraten esimerkiksi pörssiin, niin menee varsin kivasti. Toki muutoksia tulee viiveillä kuten hoito- ja rahoitusvastikkeiden korotuksia ja muutoinkin asumisen kallistumista. Myös hintavaikutuksia voi tulla viiveellä jos talous kunnolla kyykkää ja joudutaan lisää synkistelemään.

Odotusarvot on kuitenkin aika entisellään: tilanteisiin reagoidaan oikeanlaisella vakavuudella ja ripeästi. Ja markkina on seurannassa. Pelipaikkoja voi mahdollisuuksien mukaan hyödyntää. Jalat eivät ehkä ole vahvimmillaan, mutta eivät polvet vieläkään tutise. Matto ei ole lähdössä alta eikä piano putoamassa niskaan, mutta varautumis/valmiusaste lienee hitusen enemmän varpaillaan.

Ei nyt varsinaista kauhutarinaa, mutta ehkä hyvä niin. Saanee varmaan omiakin kokemuksia tarvittaessa väännettyä vaikka ja millaisiksi kauhutarinoiksi, mutta se vääristäisi totuutta. Ongelmat ovat yleensä varsin pieniä ja ratkaistavissa. Asioilla on myös tapana ratketa kuin itsestään. Siihen ei ehkä ihan aina kannata täysin luottaa.

Kettuu kiittää ja kumartaa.

Rahalla saa ja hevosella pääsee

Rahasta puhutaan nykyään entistä enemmän ja raha-asiat herättävät aina tunteita. Ennenhän suomalaisten on tyypillisesti ollut huomattavasti vaikeampaa puhua rahasta. Tai siitä ei juurikaan ole puhuttu. Taloustaidot, keskustelut ja uutiset sijoittamisesta sekä yleisesti rahaosaaminen on nostanut viimeisinä vuosina päätään. Tämähän on hyvästä, sillä mitä enemmän tietoa jaetaan ja keskustelua käydään, madaltuu toivottavasti monella kynnys aloittaa vaikkapa sijoittaminen. Tämä ei kuitenkaan poista perehtyneisyyden tärkeyttä tai faktojen tarkistelua ja lähdekritiikkiä. Helppoa rahan takominen ei varsinaisesti vieläkään ole, vaihtoehtoja ja mahdollisuuksia vain lienee enemmän.

Raha se maailmaa pyörittää, kuullostaa se miten pinnalliselta lausahdukselta tahansa. Jos rahaa on yllin kyllin, pystyy aikalailla päättämään miten aikansa kuluttaa ja miten se oma maailma pyörii. Varallisuuden kerryttämisessä on usein myös se hauska puoli, että raha tulee rahan luokse. Tästä syystä perinteiset varhainen aloittaminen ja korkoa korolle ovat varsin tärkeitä nostoja. Mitä enemmän pyörä pyörii tai lumipallo vyöryy eteenpäin sitä paremmin menee.

Kun varallisuutta sitten kertyy tai on jo kertynyt aukeaa maailmassa varsin erilaisia portteja. Varallisuudelle olisi aina varsin monta ottajaa, mutta kovin monien hyppysissä se ei välttämättä pidempään säily. Varallisuuden säilymisessä on myöskin se hyvä puoli, että rahalla saa usein parempaa laatua ja parempaa palvelua. Monasti vielä tietyt palvelut voivat olla halvempiakin, tai suorastaan ilmaisia. Ja tämä tosiaan varsinaisena aasinsiltana asuntosijoittamiseen:

Aloittaminen on aina sijoittamisessa hankalinta. Sama pätee varsinkin asuntosijoittamiseen, jossa kovin usein käytetään/tarvitaan velkaa sen aloittamiseksi ja lainaa saadakseen tarvitaan vakaa/hyvä tilanne. Hyvä varallisuusasema lähes takaa paremmat menestymisen mahdollisuudet heti kättelyssä. Rahalla saa ja hevosella, eli asuntosijoittajan tapauksessa lainalla, pääsee vähän vieläkin lujempaa ja pidemmälle. Tämä pätee niin kohteiden potentiaaliseen lukumäärään kuin kasvutahtiin ja laatuun.

Lainan ottaminen ei ole enää niin pahasta kuin ennen (kun kaikki oli paremmin). Lainatkin haluttiin maksaa mahdollisimman nopeasti takaisin. Velkaa välteltiin ja se oli pahasta, nyttemmin lainaraha on ollut lähes ilmaista ja se on mahdollistanut kivaa vipuvaikutusta kasvun nopeuttamiseksi. Lainaa ehkä osataan paremmin hyödyntää myös varallisuuden kerryttämisen välineenä.

Paremmassa taloudellisessa asemassa lainaa saa huomattavasti helpommin, sitä suorastaan tarjotaan. Rahaa saa tuottamaan lisää rahaa, vaikkakaan ei se tuotto riskittä koskaan synny. Vapaat rahat voi hyödyntää vaikka suoriin sijoitusasuntohankintoihin. Se on sitä vapautta ja ketteryyttä, rahalla saa.  Toisaalta velattomat asunnot voi hyödyntää velkavivulla varallisuuden kasvattamiseksi, mutta liiallisuuksia kannattanee aina välttää. Kerralla onkin mahdollista ostaa enemmän/isommin. Velkavipu on sitä asuntosijoittamisen hevosella pääsee (hormonia), jolla oman pääoman (OPOn) tuottoja pääsee kasvattamaan. Mitä parempi varallisuusasema, sitä enemmän vipuakin yleensä on mahdollista hyödyntää. Raha on parempi pitää töissä kuin vain päästää seisomaan ja märehtymään tuottamattomana.

Harva kuitenkaan ostelee käteisellä esimerkiksi sijoitusasuntoja, varsinkaan monikossa. Mutta sopivalla velkavivulla onkin jo mahdollista (ehkäpä) saada useampiakin kohteita.

Hevoskyydillä varallisuusaseman kasvattaminen kuulostaa varsin herkulliselta? Aina kuitenkin vauhdin mukaan kuuluu niitä vaarallisia tilanteita, joten niitäkään ei kannata vähätellä tai täysin ainakaan syrjäyttää. Rahalla kuitenkin saa ja hevosella pääsee, aika monessakin lajissa, joten asia on ainakin hyvä tiedostaa.

Aika on rahaa ja rahalla ei saa onnea… Mitä kaikkia näitä sanontoja nyt onkaan. Raha kuitenkin mahdollistaa paljon ja toisaalta jos rahaa on yli tarpeiden, ei sitä tarvitse liikoja murehtia ja täten kultaakin kalliimpaa aikaa voi vapauttaa niihin tärkeimpiin asioihin. Raha on keino tai väline, ei itse tarkoitus tai päämäärä.

Kettu kiittää kuittaa ja kumartaa.

Asuntosijoittajan strategiaviikot

Viimeiset viikot ovat menneet varsin mallikkaasti mitä oivallisemmassa seurassa ja mahtavissa maisemissa. Akkujen latailu ja lomailu kuuluvat niin työssäkäyvän kuin sijoittajankin elämään. Niin osake- kuin asuntosalkkujen tulee osata pärjätä omillaan hyväkin tovi. Mielellään jopa vuosia, mutta siihen on vielä jonkunkin verran matkaa ja siitä syystä on hyväkin vähän istahtaa alas ja pitää pieni strategiakatsaus.

Olen aina ollut varsin tyypillinen DIY (ja kädet savessa) BRRRR (tai ORVUT) tyylinen asuntosijoittaja. Täten tituleeraankin itseäni The Vuokranantajaksi, vaikkei siihen juuri taida olla muuta perustetta kuin Twitteriin mennessäni vapaana ollut Vuokranantaja nick. Olen yhä varsin perinteinen ja tee-se-itse (DIY) vuokranantaja ja teen paljon itse, sittemmin olen oppinut paremmin delegoimaan ja toiminut enemmän työnjohdossa. Siinäkin lajissa on paljon opittavaa, mutta sitäkin oppia on jo kerätty.

Tekemällä oppii on varsin hyvä ohjenuora ja täten itse tehden näkee ja kokee parhaiten. Samalla se voi tuoda erilaista tasapainoa arkeen. Tasapainon lisäksi on välillä hyvä ymmärtää, että se pyrkii aika ajoin tönimään tasapainoilijan kumoon. Se kun on niin monet kerrat nähty, että asioilla on tapana sattua aina samaan aikaan. Tästäkin syystä olen opetellut enenemissä määrin projektinjohtoa ja erilaista konsultointia. Enenemissä määrin olen päässyt olemaan myös muiden päätöksenteon tukena. En ole itse enää vain oman onneni nojassa, enkä jätä muita yksin.

Veropäätöksen jälleen kilahtaessa postiluukusta voisin vain todeta, että verotus lienee oma yksi vahvuuksistani. Hajauttaminen kannattaa, erityisesti verotuksellisesti. Verotukseen syventyminen tulee jatkossakin pysymään vahvana painoalueena ja syvennyn entisestään myös yrityksen verotukseen. Alkuun saattaa olla että etenen pikkuhiljaa, mutta välillä voi tulla tilanteita kun hypätään suoraan syvään päähän.

Tekemällä on jo opittu ja aivan varmasti jatkossakin opitaan. Edelleen tykkään olla mukana kädet savessa, mutta jatkossa tarkoituksena on enenemissä määrin vaikuttaa taustalla ja vain tarvittaessa auttaa. Se vaan välillä on uskomattoman hauskaa tarttua lekaan tai sorkkarautaan ja panna tuulemaan. Sama pätee erilaisiin rakentelupalapeleihin, kuten vaikka Ikeapuuhasteluun. Omat rajoitteet on kuitenkin hyvä tiedostaa eikä tässä kukaan ole superihminen. Jalka poikki voi seisauttaa flipin aivan täysin ja pistää suunnitelmat uusiksi. Silloin on kuitenkin usein aikaa suunnitella.

Strategiapohdinta nosti jälleen ajatuksia asuntojen määristä, mutta ehkä asuntojen lukumäärän sijaan niiden arvot, velkavipu ja aidot eurot, joita ne tuottavat viivan alle ratkaisevat enemmän. 2000e/kk nettona voisi olla varsin toimiva työluku. Ongelmallisena asuntomäärän osalta pidän sitä, että toisen 10 asuntoa voi olla arvoltaan 2 miljoonaa euroa ja toisen 400 000e. Suuria summiahan ne molemmat, mutta niissä on vissit erot. Periaatteessa 2-3 hyvän sijainnin omakotitaloa voisi tuottaa tuon 2000e/kk nettona, varsin verotehokkaasti ja näkökulmasta riippuen melko vaivattomasti.

Jokin määrällinen tavoite lienee kuitenkin hyvä, joten otetaan nyt vaikka tavoitteeksi 8 asuntoa.  Aikajänne alle 3v.

Koska näitä lukuja tässä jo on niin tuottotavoitteena pitäisin perinteisen vuokratuoton kaavan osalta yli 5% tuottoja.

Olen aina pitänyt hajauttamisesta ja monipuolisuudesta. Saattaa tosin olla, että vielä jokin päivä tarkennan omaa strategiaani enemmän johonkin tiettyyn tyyliin, mutta "pelkkiin yksiöihin ja uudiskohteisiin" en luultavasti koskaan ryhdy. Pelkät omakotitalot? Miksei? Se monipuolisuus ja mahdollisuuksien kirjo on varsin houkutteleva. Vaivaahan jo niistä yhtiökokouksistakin on ja taloyhtiövaikuttamisesta. En siis koe omakotitaloa niinkään isompana vaivana, mutta erilaista tarkkuutta se vaatii.

Exit strategiat ovat yhä voimissaan ja Tönö mitä luultavimmin ja toivottavimmin saadaan toteutukseen syksyn aikana. Saattaa olla, että siinä tulee toteutumaan myyjärahoitus, mutta se on valintojen maailmaa. Tuotot eivät jää niin makeiksi kuin alun perin ehkä toivoin, mutta nyt lainoitusten muokkausten jälkeen saan pääomat jälleen vapautettua toivottavasti parempaan käyttöön. Erilainen uudelleenrahoitus kierros siis takana. Hauska puoli on myös jäädä seuraamaan aktiivisesti projektia sivuraiteille, koska Tönössä on vielä varsin paljon myöhempääkin potentiaalia. Tästä syystä haluan olla matkassa yhä mukana, vaikkakin jo isosti otankin jalan pois oven välistä ja luovutan päätäntävaltaa eteenpäin. Mitään korvamerkintää vapautuville varoille ei ole, tutkat ja tuntosarvet ovat kuitenkin aina päällä. 

Toinen exit on mahdollisesti edessä ehkä 1-3 vuoden kuluttua, riippuen täysin omassakin opiskelijaboksikäytössä olleesta kohteestani. Kyseessä siis sijoitusasunto nro 3 (linkki). Mikäli nykyiset vuokralaiset viihtyvät pidempään tai mahdolliset uudet vuokralaiset saa asuntoon saumattomasti saattaa tuokin ajanjakso pitkittyä. Kohde kuitenkin tuottaa sopivasti ja verotehokkaasti. Verotuksellisista syistä myös myynti on houkutteleva ajatusi. Myynti vaatii kuitenkin kohteessa kunnon kiillotuksen ja vähän enemmänkin fiksailuja, mutta toivoakseni myös alue ehtii kehittymään yhä positiivisempaan suuntaan.

Strategia on yhä varsin monipuolinen ja säätövaraa on varmasti vähän joka suuntaan. 

Kettu kiittää kuittaa ja kumartaa.

Aiempia merkitseviä strategiavaikuttimia ja täten blogijulkaisuja taustalla:

- Mikä määrä asuntoja riittää? 8

- Stratego? BRRRR ja vähän flippiä ja erilaisia kokeiluja

- Asuntosijoittaminen aloitetaan kysymyksellä: miksi? Vapaus

- Mikä määrä on liikaa? 8 työmaata