Vuokralaisen lahjontaa

Vuokranantajana en koskaan ole lahjonut vuokralaisiani (en ole joulupukki), muuten kyllä pitänyt huolta että kaikki toimii ja on hyvin. Enkä lahjo heitä vieläkään. Asia yleensä joulun aikaan puhuttaa, mutta itse en koe lahjoja tarpeelliseksi, vaan vähän jopa tunkeilevaksi. Tokihan "joululahja" voi olla hyvä tekosyy käydä tsekkaamassa kämppien kuntoa, mutta kukin tallaa tavallaan. Mieluummin hyvä vuokralainen hommaa sitten minulle lähtiessään uuden samanlaisen vuokralaisen tilalleen ja saa onnistuneen vuokrasuhteen jälkeen palkkioksi vaikka 200e.

Uskon, että 1-2e suklaalevy voi tuoda hyvän mielen ja samalla tosiaan vuokanantaja pääsee tarkastamaan kämppänsä kunnon. Kääntöpuolena moinen voi toisaalta loma-aikaan tuntua vuokralaisesta hivenen tunkeilevalta. Erityisesti kun me suomalaiset arvostamme omaa tilaamme. En ole kokeillut kyseistä tapaa, joten en voi kikkaa aivan pystyynkään haukkua. Aivan varmasti on myös tilanteita, joissa suklaalevy toimii.

Paljonko se suklaalevy auttaa siinä, että vuokralainen pystyy maksamaan paremmin vuokransa tai paljonko asumisviihtyvyys kasvaa? Vaikutus lienee lähellä nollaa. Ja vaikka kämppä olisi kuinka ihana, mutta liian kallis, niin suklaalevy ei luultavasti juurikaan lohduta tai muuttopäätöstä onnistu muuttamaan. Uusi kodinkone voi kääntää pään ja auttaa venyttämään penniä juuri sopivasti. 

Itse voisin kuvitella päätyväni joku päivä kokeilemaan jotain lahjakikkaa, erityisesti tuo huippuvuokralaisen apu uuden huippuvuokralaisen löytämisessä voisi olla hyvä kikka. Tuntuva rahallinen panostus ja kytkös siihen, että vuokrasuhde kestää, voisi toimia. Vaivatonta ja huomattavasti halvempaa kuin välittäjän käyttö. Ja miksei vaikka joululahjaksi uusi kodinkone tai keittiöremppa, jos vuokralainen on loma-ajan kotikonnuillaan? Molemmat hyötyvät ja voisin kuvitella vuokralaisen kiitollisuuden olevan melko korkealla.

Lahjonta on taitolaji ainakin bisnesmaailmassa. Vuokraaminen on bisnestä, joten kaippa se siinäkin voi toimia. Laillisemmin (varsinkin liikemaailmassa) lobbaaminen (laillinen lahjonta) omaa kuitenkin pitkät perinteet ja toisaalta tutuiltani (vuokralaisia) en ole koskaan kuullut näiden saaneen mitään lahjoja vuokranantajiltaan.

Asia on kuitenkin syvemmän tarkastelun, ja mitä luultavimmin testaamisen, arvoinen. Suklaalevy? Ehkä ei. Jotain muuta konkreettisempaa voisi kokeilla. Aika näyttää, tai sitten olen niin pihi etten moiseen lähde vaan jatkan perinteisellä keinolla, joka tuntuu sekin toimivan paremmin kuin hyvin.

Joulukettu kuittaa.

"No kun jostain on karsittava"

Tiedän, olen rikas kapitalisti: vuokranantaja ja asuntosijoittaja. Toisaalta aika monet, jopa sadat tuhannet suomalaiset, nykyään harrastavat asuntosijoittamista ja epäilen syvästi että jokainen meistä olisi miljonääri tai edes rikas. I wish! En ole syntynyt kultalusikka tai -lapio suussani, joten enköhän ole itsekin joskus joutunut karsimaan jostain. Karsisinko katostani pääni päällä? Aika viimeisilläni, jos silloinkaan.

Luottotiedottomuuksista ja maksuvaikeuksista saa vähän väliä lukea milloin mistäkin mediasta. Mikäli elämäntilanteeseen ja maksukykyyn tulee vuokralaiselle perustavanlaatuisia muutoksia kannattaa niistä yleensä ilmoittaa (ei ehkä etukäteen, lienee mahdotonta) hyvissä ajoin vuokranantajalle. Asiassa voidaan päästä sopuun keskusteluyhteys säilyttäen tai vuokralainen voi omapäisesti tinkiä katostaan pään päällä, koska "jostain nyt oli karsittava, auto huollettava ja muksut ruokittava". Keskusteluyhteys vuokralaiseen kannattaa pitääkin mielestäni mahdollisimman matalalla, jotta tämä rohkenee mahdollisista muutoksista ajoissa tai mahdollisimman pian ilmoittamaan. Ymmärrän ettei se ehkä sovi suomalaiseen maailmankuvaan, mutta pakko se on yrittää.

Samaa karsimisen meininkiä on havaittavissa myös taloyhtiöissä. Ei haluta tehdä sitä 500-1000e/m2 maksavaa LVIS-peruskorjausta vaan karsitaan summa "vain" 350e/m2. Ero on huikea, mutta niin lienee sisältökin ja mahdollisesti myös laatu. Jos useamman remontin tekee kerrallaan voi siitä saada mittakaavaetuja ja toisaalta taloyhtiön ei tarvitse olla muutaman vuoden välein jotain työmaan ja sotatantereen välimaastosta muistuttavaa remonttikaaosta. Toki ymmärrän, että taloyhtiöitä, asukkaita ja maksuvalmiuksia on erilaisia, joten ymmärrän ettei laajemmasta ja kalliimmasta helpolla innostuta. Itselläni on yhdessä yhtiössäni putkiremontti (melkolailla kaiken kattava LVIS ja vähän ylikin) meneillään ja ainakin tähän mennessä kattavampaan remonttiin on suhtauduttu positiivisesti. Muista kirjoituksistani voi lukea lisää kohdalleni osuneen putkirempan kiemuroista ja vaiheista (esim tästä ja tästä).

Toisaalta nyt kun uudiskohteissa käytetään paljon suuria taloyhtiölainoja ("sijoittajien veronkiertokeino") voi myös osakas joutua tukalaan tilanteeseen. Joku vuokralainen jättää maksamatta, sijoitusyhtiöllä tms ei sujukaan enää hyvin, korot nousevat ja mitä näitä nyt on. Itsellänikin on yksi kohde jossa on noin karkeasti 950e vastike (hoito+rahoitus), se ylittää reippaasti vuokran mitä kohteesta voisi saada. Se kuitenkin oli ja on tietoinen riski jonka olen ottanut. Uskon, jollen nyt voi väittää tietäväni, että kaikki eivät tässä piilevää riskiä niin helposti havaitse, saati omissa mahdollisesti vähän vastaavanlaisissa sijoituksissaan. Ja kun aika koittaa, että "no kun jostain on karsittava" tilanne osuu juuri kyseiseen vastikkeeseen niin onkkelmia alkaa tippumaan myös muille osakkaille. Taloyhtiöillä voi olla edessä tiukat paikat puuttua ajoissa puuttuviin (eli rästissä oleviin) vastikkeisiin.

Juujuuu, asunto haltuun vaan. Ai? Entä jos asunto onkin omana kotinani? Entä jos asunto onkin osakeyhtiöni nimissä ja vuokraan sitä tutulleni, joka onnistuu 1-2 vuotta välttämään tiedoksisaantia haltuunotosta? Ei Suomessa ketään niin vain pihalle potkita. Asiat harvemmin ovat mustavalkoisia ja kyllähän tässä itsekin myönnän maalailevani piruja seinille, mutta asuntosijoittamisessa on riskinsä. Tiedostan riskit, pyrin hallitsemaan niitä, teen niiden pohjalta tai niihin perustuen omia päätöksiäni. Toivottavasti kuitenkin hyppelen jatkossakin kultareunuksiselta pilveltä (asunnolta) toiselle ja teen rahaa miljoonia, kuten asuntosijoitusvalmentajatkin kilpaa tuntuvat toohottavan.

Kokoajan suuremmalla syyllä ei kannata kiinnittää huomiota vain kohteen tai vuokralaisen valintaan. Myös taloyhtiön valintaan kannattaa kiinnittää huomiota ja myös kanssa-asujilla on merkitystä. Tällä tarkoitan, että mitä velkaisempi taloyhtiö on, sitä riskialttiimpi se on mahdollisille koronnousuille, maksuvaikeuksille tai vastikerästeille. Mitä enemmän remontteja kasataan tai jopa tarpeettomasti lykätään sitä suuremmaksi ns. korjausvelka kerääntyy ja purkutuomioitakin voi tulla vastaan.

Sijoittaminen on aina hauskaa, kun menee hyvin. Kaikessa sijoittamisessa piilevät kuitenkin omat riskinsä. 

Kettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

DIY vs etävuokranantaja

Vuokranantajan homma on pitkälti etätyötä, varsinkin näin vuonna 2017. On älypuhelinta, nettiä, tablettia ja keinoja jos jonkinlaisia. Teknologia mahdollistaa paljon, mutta ihmisten kohtaamista se ei poista. Eikä mielestäni aina kannata tuijottaa vain älypuhelinta, kysyä Siriltä tai Googlettaa. Eikä kaikkia murheita ja ongelmia kannata myöskään sysätä talkkarille, isännöitsijälle tai hallituksen puheenjohtajalle. Toki nekin ovat oivallisia kanavia oikeissa tilanteissa.

Toimin itse vuokranantajana kahdella paikkakunnalla. Välimatkaa on satoja kilometrejä ja matkustelua tulee varsin paljon, erityisesti kun tykkään pitää omaisuudestani huolta ja sotkea myös oman naamani kuraan (ehkä useammin käytetysti "liata omat käteni"). Sähköposteja tulee läheteltyä milloin minkäkin kohteen asioista, milloin isännöitsijälle ja milloin talonmiehelle. Kriittisimmät asiat hoidan puhelimitse tai kasvotusten (kohteiden katselmukset ja ostot, akuutit remonttitarpeet, vuokralaisvalinnat jne).

Puhelin tai oikeastaan älypuhelin on mielestäni must. En pärjäisi elämässäni ilman älypuhelinta, kuten suuri sankarini Bruce Dickinson, joka Tampereen kiinteistötapahtumassa korosti vanhan liiton Nokian puhelintaan. "Voin soittaa tai laittaa tekstiviestin", huikeaa ja hattua pitää nostaa. Vuokralaiseni saavat minut hyvin kiinni puhelimitse, tekstiviestillä, whatsapilla tai mitä nyt kukin haluaa käyttää. Myös sähköpostia seuraan puhelimellani aktiivisesti ja tsekkaan myös, että vuokrat maksetaan. Myönnän, että sähköposti on kasvoton ja melko persoonaton tapa kommunikoida, mutta kiireettömimmissä tapauksissa se on oivallinen tapa kommunikoida ja pyrkiä saamaan mahdollisimman tarkka vastaus.

Olen Brucen kanssa kuitenkin harvinaisen samoilla linjoilla, että ihmiset tarvitsevat kontaktia toisiinsa. Kanssakäyntiä voi olla nykyteknologian mahdollistamana monenlaista. DIY vuokranantajana toimiminen on kuitenkin mielestäni kilpailuetu: vuokralainen voi olla suoraan minuun yhteydessä, hoidan homman (toivottavasti) ja mahdollisimman nopeasti (toivottavasti). Jos jotain en osaa niin tottakai sen asian delegoin esim. sähkö- tai putkimiehelle. 

Mitä enemmän vuokralaisen kanssa kommunikoi ja asioita hoitaa in person, huomaa että homma toimii sujuvammin ja kynnys yhteydenottoon madaltuu. Samoin ongelmienratkaisu onnistuu huomattavasti helpommalla ja pienemmällä vaivalla. Miksi turhaan lähetän sähkömiestä tai LVI asiantuntijaa paikalle jos tiedän miten mikäkin asunnossa toimii ja voin ainakin yrittää ohjeistaa vuokralaistani ratkaisemaan ongelman itse. Tai mikä parempi, käyn itse näyttämässä miten homma toimii.

Jos olet tavoitettavissa, vastaat puheluihin ja sähköposteihin ripeästi ja saat hommat hoidettua olet luultavasti muita vuokranantajia edellä. Kun käyt avaamassa vuokralaisellesi oven klo 21 jälkeen, viikon sisällä kaksi kertaa, lienet vuokralaisellesi huomattavasti tämän säästöä (n. 100e ovenavausmaksuja) arvokkaampi. Autat vuokralaista vaihtamaan lampun tai vaihdat rikkoutuneen pesukoneen, olet vuokralaisellesi paljon muutakin kuin kasvoton vuokranantaja.

Haluan että asunnoissani viihdytään, haluan että niistä pidetään huolta. Ei en halua holhota vuokralaisiani vaan auttaa heitä parhaani mukaan, jotta he tuntevat olonsa mahdollisimman kotoisaksi ja maksavat jatkossakin vuokransa ajallaan (hymyssäsuin) ja ilmoittavat elämäntilannemuutoksistaan ajoissa, jotta minullakin on aikaa reagoida niihin. 

Olen paikalla etänä, tarvittaessa paikanpäällä. Autan parhaani mukaan ja jollei osaamiseni riitä delegoin, mutta samalla pidän huolta että hommat hoituvat. 

Kettu kuittaa.

Vuokratulo, ollakko passiivista tuloa vaiko ei?

Onko DIY (tee-se-itse) vuokranantajana toimiminen passiivista puuhaa? Tai passiivinen tulonlähde? Osittain ehkä, mutta vastaukseni on silti ei. Hauskaa tää silti on ja toisaalta on kiva saada kuukausittaista rahavirtaa vuokralaisilta. Passiivisuus taitaa kuitenkin vaatia passiivisuutta...? Itse en ainakaan ole vielä kovinkaan paljoa pystynyt herroiksi elelemään jalat pöydällä kattoon sylkien.

Hallitushommat ja yhtiökokoukset vievät oman aikansa, toki niille maksetaan yleensä myös omat korvaukset ja ne ovat niitä varallisuuden huolenpitokeinoja. Jollei sitten osallistu mihinkään noista ja "vaan ostaa ja vuokraa" asuntoja, niin kaippa sekin vaatii vähän passiivisuutta enemmän työtä.

Tehdäänpä pieni vertailu perinteisellä osake- vs asuntosijoittaminen kaavalla. Osta taikka myy osake, "klick" ja done. Osake on arvo-osuustilillä ja omistuksen aikana hyvin usein osakkeet maksavat ainakin vuosittain osinkoja. Jenkkiosakkeissa voi päästä jopa kuukausittaisiin tai vähintään kvartaaliosinkoihin kiinni.

Pelkkä klikkaamisen osaaminen on ehkä osakesijoittamisessa vähän liian kärjistettyä. Luonnollisesti osakesijoittaminenkin vaatii selvittelyä, matikkapäätä ja seurantaa, jollei nyt ihan lottoamaan lähetä tai seurata aivot narikassa kuumia osakesijoittajaguruja ja heidän sijoituksiaan riskit unohtaen. Nykyäänhän voit seurailla muita osakesijoittajia netin ja somen syövereissä ja käytännössä kopioida kaiken mitä he tekevät. Toisaalta on hyvä tiedostaa vertailukohteen salkun koko (rahamäärä), riskit ja aikaviiveet (seurannassakin voi tulla pieniä viiveitä). Ja kerrotaanko somessa aina ja kaikki?

Asuntosijoittaminen ja vuokraaminen on melko passiivista tuloa, mutta ei mielestäni täysin passiivista, verrattuna esim. juuri osakesijoittamiseen. Osakesijoittaja joutunee huomattavasti harvemmin poistumaan kotoaan kuin asuntosijoittaja. Klick ja done on ennemminkin päiväuni kuin täyttä totta asunto-osakekaupoilla, oli sitten ostamassa taikka myymässä saati vuokraamassa tai remontoimassa.

On kyllä totta, että asuntosijoittamisessa voi vaikuttaa omistuksiinsa huomattavasti paremmin ja yhtiökokouksissa kannattaa käydä. Remppailut ja naapuruston tunteminen tuovat vielä omat lisänsä asuntosijoittajan arvonluontiin. 100te yksiö taloyhtiössä tuo huomattavasti suuremman äänivallan kuin 100te Nokian osakkeissa. Mutta tämä onkin aivan oma aiheensa eikä vertailuakaan aivan näin mustavalkoisesti voi tehdä. 

Nykytekniikka auttaa paljon ja monet asiat voi hoitaa etänä tai vaikkapa delegoida. Vuonna 2017 asuntosijoittajankaan ei ole pakko poistua kotoaan neljän seinän sisältä raikkaaseen ulkoilmaan. Kunkin mielenterveyden kannalta se voi kuitenkin olla suotavaa. Osakesijoittamiseen rinnastettavan passiivista vuokratulon kerääminen ei kuitenkaan mielestäni ole. 

Ostat pörssiosakkeen, unohdat sen ja saat vuosittain (tai kvartaaleittain tai kuukausittain) osinkoja. Toki seuraat tiedotteita ja markkinaa muutenkin, mutta homma voi toimia vuosia tai kymmeniä vuosia sellaisenaan ja osingot voivat jopa kasvaa (toki myös pienentyä tai kokonaan poistua). Ostat asunto-osakkeen ja unohdat sen? Siitä ei todennäköisesti mitään hyvää seuraa... No vuokraat ja sitten unohdat sen? Mitäs kun vuokralainen ei maksakkaan vuokraa tai vuokralainen vaihtuu vuosittain tms. Mielestäni vertailukelpoista, mutta ei yhtä passiivista.

Kymmenien tuhansien eurojen osakkeet voisin jopa unohtaa (en usko että ikinä niin käy), mutta satoja tuhansia nielevät asuntosijoitukseni kuitenkin pysyvät aina tarkassa seurannassani ja reagoin muutoksiin ja mahdollisiin ongelmiin mahdollisimman nopeasti. En myöskään aivan heti tule hoitamaan "kiinteistöimperiumiani" etänä, haluan liata käteni, tehdä paljon itse ja kierrellä kohteet ja naapurustot.

Asuntosijoittamisella moni hakee nykypäivänä passivisia tuloja. Eikä asuntosijoittaminen tosiaankaan vie 40h/vko, kuten perus päivätyö. Joten on se normaalia työtä huomattavasti passiivisempaa. Se on hyvä lisätulonlähde, mutta ei suinkaan riskitön tai vaivaton, enkä itse ainakaan ole jättämässä toviin vielä muita töitäni. En tule ikinä toimimaan vuokranantajana ja asuntosijoittajana ostamalla ja unohtamalla kohteita. Jos asunnoissa on kiinni satoja tuhansia jollei joskus (toivottavasti) jopa miljoonia euroja, niin pidän niistä kynsin ja hampain hyvää huolta.

Kettu kuittaa.

Vuokranantaja = verottajan kultakaivos

Asuntosijoittaminen on sijoittajan kultakaivos? Näin asiaa vähän väliä hehkutetaan. Toisaalta, hyvinhän se homma tuntuu toimivan. Työtä, verta ja hikeä, kyllä ja verottajakin haluaa omansa. Tottakai kulut saa ja kannattaa vähentää. Bruttovuokratuottotavoite 6% luokkaa ja "tsup!", nettona vuokranantajalle jää 4%. Toki se on tyhjää parempi ja määräaikaista talletustiliä huomattavasti parempi. 

Uskoisin verottajan toivovan kaikkien vuokra-asuntojen olevan yksityisillä vuokranantajilla, sillä maksammehan huomattavasti suuremman potin tuloistamme verottajalle, kuin esim. verovapaat säätiöt. Epäreilu markkina? Tottakai minun (pienen yksityisen veroa maksavan vuokranantajan) mielestä.

Vuokranantajat ry sivuillaan laskeskelee yksityisten vuokranantajien maksavan veroja sellaiset puolisen miljardia euroa. Mikähän olisi vastaavasti 30% verokannalla kerätyn (verovapailta) säätiöiltä kerättyjen veroeurojen summa? Olisiko yhteiskuntamme huomattavasti kamalampi paikka mikäli näin tasapuolisesti asiat hoituisivat? Ehkä, ehkä ei, en ole tehnyt asiasta sen suurempia tutkimuksia, joten ei spekuloida enempiä, toivotaan vaan että asiat näin olisivat, varsinkin kun omat munat ovat altavastaajan korissa.  

Säätiöt eivät juurikaan maksele veroja, toki teette milloin minkäkin asian puolesta "hyvää" työtä. Yritykset makselevat 20% yhteisöveroja (tuloksestaan) ja verosuunnitteluun panostetaan miljoonia, syystäkin. Osinkojakin yrityksien omistajat voivat nostaa pienemmillä veroäyreillä. 

Yksityiset vuokranantajat makselevat kiltisti vuokratuloistaan verot. Vähennyksiä käytetään vaihtelevin perustein ja harvalla asuntosijoittajalla on kovin suurta budjettia verosuunnitteluun käytettävissä. Selvittelytyötkin vievät oman aikansa, että mitä saa vähentää ja mitä ei. 

Päivälehtien otsikot tuntuvatkin jo kirkuvan verotietoja ja vinkkejä verotietojen penkomiseen. Kateellisen pinnallisena ihmisenä tyypilliseen suomalaiseen tapaan ei muutakuin penkomaan, että kuka vuokranantaja tienaa (ja maksaa tai ei maksa verojaan) eniten. Ei jaksa nähdä vaivaa ja ehkä mieluummin keskityn omaan tekemiseen. 

Verokettu kuittaa.

Putkiremonttiseurantaa

Taitaa nyt olla järjestyksessään 3. työmaakokoukseni takanapäin. Kokouksissa on noussut aika usein esille erilaisia käytäntöjä tai eri osapuolten roolit.

1) Taloyhtiön edustajat kauhistelevat hintoja ja lisäkuluja. Hyvityksiä ja alennuksia koitetaan löytämällä löytää ja vaatia.

2) Urakoitsija pahoittelee, mutta kuittaa syntyneet lisäkulut aika hyvin lähes poikkeuksetta lakipykälillä ja säännöksillä (ja niitä sitten riittää, kannattaa tutustua RATU kortistoon). Tieto kuitenkin kulkee hyvin, asioista keskustellaan avoimesti ja työmaalla pääsee kokousten yhteydessä halutessaan kiertelemään.

3) Valvojalla kiirettä pitää ja kohteemme ei varmasti ole ainoa. Tämä saapuu aikalailla kokoukseen viimeisenä ja lähtee suht lentämällä yleensä ensimmäisenä (luultavasti seuraavaan paikkaan). Sähköposteja tulee silloin tällöin ja viikkoraportteja ihan kiitettävästi. Töitä varmasti riittää.

4) Isännöitsijä istuu harvinaisen hiljaa ja kirjaa lähinnä läpi käytyjä laskuja ja kuluja ylös. Isännöitsijä jolla on kokemusta putkiremonteista ja joka puuttuu keskusteluun, arvostaisin.

5) Naapuriyhtiöt voivat aiheuttaa mittakaavaetuja jos saadaan tehtyä hyvässä hengessä yhteistyötä ja jos keskusteluyhteys on avoinna voi ainakin omaa remonttia helpottaa. Toisaalta jos naapuriyhtiö sulkee tontin rajat kivillä ja keinulla (yön aikana ilmaantuivat mystisesti), jotta kaivuri ei ainakaan erehdy väärälle tontille lienee keskusteluyhteys pahasti metsässä.

Eri lisätöistä päätöksiä tulee tehdä harvinaisen nopeasti ja välillä niitä työmailla suoritetaan ennen lopullista päätöstä. Ymmärrän, että ei ole yhtiön kannalta järkevää seisottaa työmaata jotain päätöstä odotellessa, mutta toisaalta päätöstä, sen tärkeyttä ja nopeutta tulisikin yleensä maallikkohallitukselle painottaa, jotta marssijärjestys säilyisi oikeana. 

Asbesti, jälleen. En pidä siitä, mutta ymmärrän täysin sääntelyn. Terveydelle haitalliseksi todetun aineen käsittely asianmukaisesti on kaikkien etu. Puren hammasta lisäkuluista, mutta en valita, koska kyseessä on sekä remontin työntekijöiden kuin asukkaidenkin terveys. Sääntely keskittyy erityisesti työsuojeluun ja periaatteessa jos itse teet niin ihan sama (toisaalta mikään ei ole koskaan niin mustavalkoista). Sanoisin kuitenkin, että "teen itse ja säästän" kusee kyllä asbestin kanssa pahasti omille nilkoille (oma terveys, naapurit, yhtiö, vuokralaiset jne.). Oikeustapauksia odotellessa...

Olen käynyt asbestisäännöksistä keskustelua kiinteistöliiton kanssa ja heilläkään ei ole vielä mitään ennakkotapauksia tiedossa koskien asbestia tavalla tai toisella. Ei minulla niin väliä, mutta asbestin kanssa leikkiminen voi vaikuttaa niin moniin muihinkin. 

Itse istun yleensä tarkkeillen nurkassa (ehkä en sentään), kyseenalaistan jos näen siihen tarvetta, kyselen tyhmiä tai fiksuja (tulkinnanvaraista) jos en ymmärrä. Odotan vielä päivää, kun kokoukseen joku tuo konjakkipullon (kuulemma pitkä perinne, toisaalta edellyttää perustavan laatuista virhettä, joten ehkä en niin innolla odota). Pullakahvit sähköurakoitsija tarjosi, kun oli muistanut urakkasopimuksen sisällön väärin ja tarjonnut lähemmäs 10te lisätöitä, jotka jo kuuluivatkin (vähän suppeammin, mutta kuitenkin) urakkaan.

Työmaakokoukset eivät ole mitään aivan keveitä kahvitteluhetkiä vaan niihin kannattaa oikeasti osallistua mieli virkeänä ja kysymyspatteristot tarpeen vaatiessa valmisteltuina etukäteen ja kokouskutsuun tutustumalla. Budjetti natisee liitoksistaan, mutta toivotaan että pahin on jo takana, jos näin on niin voin jo alkaa harkitsemaan konjakkipullon vientiä kokoukseen. Happy people make wonders.

Työmaakettu kuittaa.

Verotuspäätös (vihdoin)

Veroilmoituksen tekeminen on jokavuotinen verta, kyyneliä, tietämättömyyttä ja hikeä sisältävä operaatio. Pientä tärinää oli jo ilmassa verotuspäätöksen odottelun päästessä aika viimeisille hetkille. Vihdoin sain päätöksen ja olen pääasiallisesti tyytyväinen. Päätös vaatii vielä tarkempaa silmäilyä ja tarkastelua, mutta nopeasti katsottuna homma näyttäisi menneen niin kuin pitäisi. 

Kerään kuittini ja tositteeni sähköiseen kirjanpitooni ja käyn ne tarkemmin läpi veroilmoitusta tehdessäni. Kuitit sisältävät aikalailla kaikkea saumausaineista siivoustarvikkeisiin. Kyllä, pidän omaisuudestani huolta, vähintään aina silloin kuin vuokralainen vaihtuu, mutta aina myös silloin kun vuokralainen sitä pyytää tai tilanteet sitä vaativat. Ja kyllä kaikki nämä välineet ja materiaalit, joista löytyy kuitit, minä myös vähennän. Työlle ei voi antaa vähennyksiä tai mitään hintaan, vaikka milloin missäkin keskustelussa niin väitetään Kilometrit kuitenkin myös aina vähennän ja pyrin joka vuosi myös mahdollisimman tarkkaan ne kirjaamaan ylös, perusteluineen.

Uskoisin jälleen säästäneeni pienellä vaivalla useita satasia. Toisaalta ottamalla kuvan ja kirjaamalla kuitin heti ylös selitteineen, uskon myös säästäväni paljon vaivaa. DIY (tee-se-itse) vuokranantajana toimiminen ei ole mitenkään vähävaivaista vaan oikeasti vaatii panostusta, ponnistelua ja välillä jopa ahkeruutta. Luonnollisesti haluaisin nojata palmua vasten, laittaa kädet ristiin niskan taa ja nostaa jalat pöydälle. Mutta harvemmin se varallisuus aivan tekemättä syliinkään juoksee. 

En väitä, että veroilmoituksen tekeminen on lempipuuhaani, mutta jos sillä voi säästä satasia tai jopa tuhansia niin kyllä sen melko mielelläni teen. Vaikka siihen sitten tuhrautuisikin useamman työpäivän edestä tunteja. Kyllä minunkin laskupäälläni siinä ihan tuntipalkoille silti pääsee. Verotus on yksi osa-alue lisää johon oikeasti kannattaa paneutua ja panostaa.

Verotuspäätöstä odotellessa elelen aina vähän jännän äärellä, mutta tähän mennessä kaikki tuntuu menneen melko sujuvasti. En odota, että näin tulee asiat aina olemaan, mutta jatkossakin hoidan kirjanpitoni ja perusteluni kunnolla. Tulen jatkossakin panostamaan veroilmoitukseen, odottamaan pelonsekaisin tuntein päätöstä, vaikka tiedän että kaikille vähennyksilleni on tarkat perusteet. Tiedän myös, että kaikilla näin ei ole.

Verokettu kuittaa.

Kiinteä vai vaihtuva korko?

Jokunen aika sitten kirjoittelin ajatuksia koron noususta. Aihetta voisi vielä jatkaa vertaamalla kiinteää korkoa vaihtuvakorkoiseen (vaikka nyt tyypillisimpään 12kk euriboriin). Aihe on jo tovin puhuttanut aika paljon ja pompsahtelee säännöllisen epäsäännöllisesti myös mediassa.

Kyllä, tämä on minun mielipiteeni ja kuvaus lähinnä siitä miten oma mieleni juoksee (tästä syystä myös vähän vapaamielisempiä laskujen pyöristelyitä). Itse en pidä kiinteää korkoa vaihtoehtona. Mielestäni pankki yleensä osaa ottaa omansa ja täten hinnoitella tuotteensa hyvin sen mukaan. Täten kiinteä korko tuo mielestäni vain tasaisuutta (helpommat yöunet) ja helppoutta exelien ja laskelmien tekoon.

Otetaan esimerkki 100 000e lainalla, korkotilanne on 1% (12kk euribor, sis. marginaalin) ja 10 000e lyhennykset lainan pääomaan vuosittain.

1. vuosi: korkoja makseltu alle 1000e, pääoma 90 000e

2. vuosi: korkoja makseltu alle 900e, pääoma 80 000e  

3. vuosi (korot x1,5): korkoja makseltu alle 1200e, pääoma 70 000e

4. vuosi: korkoja makseltu alle 1050e, pääoma 60 000e

5. vuosi (korot tuplaantuvat, korko "jo" 3%): korkoja makseltu 1800e, pääoma 50 000e

6. vuosi: korkoja makseltu 1500e (korkoja maksettu yhteensä 6. vuoden loppuun mennessä 7450e)
...

Verrataan edellistä 1,5% kiinteään korkoon. Jotkut pankit tarjoavat moisia ilman avauskuluja jotkut taas hinnoittelevat kiinteän koron tuotteille hinnan. Oletetaan vaikka että kiinteän koron saa ilman erillisiä kustannuksia.

Eli nyt 100 000e lainalla, korko on kiinteä 1,5% (sis. marginaalin) ja taas perinteikkäät 10 000e lyhennykset lainan pääomaan vuosittain.

1. vuosi: korkoja maksellaan 1500e, pääoma 90 000e

2. vuosi: korkoja maksellaan 1350e, pääoma 80 000e  

3. vuosi: korkoja maksellaan 1200e, pääoma 70 000e

4. vuosi: korkoja maksellaan 1050e, pääoma 60 000e

5. vuosi: korkoja maksellaan 900e, pääoma 50 000e

6. vuosi: korkoja maksellaan 750e (korkoja maksettu yhteensä 6. vuoden loppuun mennessä 6750e)
...

Eli 4. vuoden loppuun mennessä 12kk euribor laina näyttäisi olevan 950e halvempi, mutta ero pienenee jo 5. vuonna, vain 50e luokkaa 12kk euriborin hyväksi. 6. vuoden jälkeen tilanne on 850e kiinteän koron hyväksi. Siitä eteenpäin ero vain kasvaisi kiinteän koron hyväksi, riippuen toki kuinka pitkäksi aikaa kiinteän koron saa.

Kiinteän koron lainat ovat spekulaatiota, mutta tuovat myös varmuutta. Tiedät mitä korkoja maksat ajanjakson X. 1,5% kiinteä korko (sis. marginaalit ja kulut) on nykypäivänä jo aika halpaa, toki siihenkin vaikuttaa miten pitkä kiinteän koron jakso olisi. Kiinteä korko on siis tavallaan kuin vakuutus ettei näpit pala JOS korot nousee ja tällöin siitä onkin hyötyä. Samoin kuin vaikka talon palovakuutus, että JOS talo palaa. Harva ehkä kuitenkaan haluaa tönönsä palavan.

Kiinteillä koroilla pelaava tosin voisi toivoa korkojen nousevan ja seuraavan kuola valuen kieli pitkänä, kun muut mahdollisesti polttavat näppejään. Kun herra Kiinteä tietää kulunsa tietylle ajanjaksolle voi olla nousevilla kelluvilla koroilla sijoittaneiden asuntoja alennusmyynneissä ja niihin voi olla otollisempaa tarttua.

Paljon spekulaatioita, mutta sitähän sijoittaminen pitkälti on. Jollei tiedolla ja taidolla niin tuurilla. Joillekin kiinteä korko sopii, luo turvaa ja turvaa yöunet. Olen itse tullut siihen tulokseen, että ilmankin pärjään, toisaalta tämäkin lienee asia jonka aika jälleen näyttää.

Kettu kuittaa.

Vuokralainen vaihtoon (ceissi 4)

Herään elokuisena lauantaiaamuna mökillä suhteellisen virkeänä (ei, en ole aamuihmisiä). Vuokralainen on laittanut viestiä ja pyytää soittamaan. Ei koskaan positiivinen fiilis vaikka aina pyrinkin madaltamaan vuokralaisen kynnystä soittaa vuokranantajalleen mahdollisimman minimiin. No, vuokralainen on löytänyt ensimmäisellä katselukierroksellaan unelma-asunnon (omistus) itselleen. 

Kyseisen vuokralaisen kanssa olen ollut jonkunkin verran tekemisissä, aina positiivisissa merkeissä, joten ihan puskan takaa oman asunnon metsästys ei tullut. Aikataulu vain tuli melko yllätyksenä ja tätä myös vuokralainen vuolaasti pahoitteli, koska piti asunnostaan, vuokranantajastaan ja hommat olivat aina hänen mielestään hyvin toimineet (samaa mieltä).

Noin 15min puhelun jälkeen ja olin luonut vuokrailmoituksen pohjan ja ottanut jo yhteyttä tori.fi kautta muutamiin vuokralaisehdokkaisiin. 30min mennyt ja muutamat olivat jo vastanneet takaisin ja muutamien kanssa lähiviikot jatkettiin neuvotteluja. Loppujen lopuksi puhelu ei ollut positiivinen, mutta ei se myöskään pilannut mökkiviikonloppua.

Mökiltä asiaan uhrautui vajaan yhden tunnin työ (vuokralaisten selailu, viestittely jne.) ja toki varmaan takaraivoon jäi jatkuva ajatuksen kipinä. Kaiken kaikkiaan asunnon vuokraamiseen/myymiseen aikaa kului noin 4-5h. Eli kyllä siihen aikaa vierähti, mutta samalla tuli hyvin kertailtua vuokraamisen perusoppeja ja testattua markkina jos asunnon olisikin myynyt.

Onni onnettomuudessa oli että avasin jälleen oikeassa paikassa oikeaan aikaan pienen suuren suuni ja kävi ilmi, että eräs tuttu oli vailla asuntoa. Näyttö onnistui helposti vanhan vuokralaisen kanssa sopien ja sitten asunto olikin melkolailla vuokrattu. 

Hanketta ei lainkaan helpottanut, että vuokralainen vaihtui juuri kohteessa, johon on ensi vuoden keväällä (eli vajaan 6kk sisällä) tulossa putkiremontti. Toisaalta asunto on kylppäriä lukuunottamatta priimakunnossa ja tästä syystä varmasti herättikin putkiremontista huolimatta melko hyvin kiinnostusta. 

Vuokrasopimuksen irtisanominen elokuussa tarkoitti myös opiskelijasesongin väistymistä. Alan mitä enemmissä määrin ymmärtämään määräaikaisten vuokrasopimusten käyttäjiä. Matkassa oli siis epäonnea, mutta yhtälailla (jollei jopa enemmän) myös onnea. 

Olen iloinen, että vanha vuokralaiseni löysi itselleen uuden oman kodin ja tuttuni sai uuden vuokra-asunnon melko vaivattomasti. Tuuria oli jälleen matkassa, mutta kyllä ajankohdasta riippumatta yli 4 viikkoa pitäisi riittää kevyesti uuden vuokralaisen löytämiseksi, putkiremontista ja sesonginjälkeisestä ajankohdasta huolimatta. 

Challenge accepted and accomplished.

Fox is of the hook. Kettu kuittaa.

Vuokraustapaus 3, eli ceissi 3 (jatkoa ceissi 2selle)

Nyt kesäsesongin jo laannuttua palaan jälleen vuokranantajan astialle numero yksi (ja ajassa taaksepäin), vuokraamiseen. Eli bäck to basics: Yksiöstä vanhan vuokralaisjannun (Ceissi 2 julkaisu) lähdettyä pääsin vuokranantajan primetime aikaan, kuumaan opiskelijoiden kesäsesonkiin kiinni. Myönnettäköön, että tyhjä kuukausi siinä ohessa taisi syntyä (väitän että tarkoituksella), mutta toisaalta valinnanvaraa syntyi huomattavasti enemmän.

Ilmoitus nettiin: tori.fi, oikotielle ja vielä facen kautta enemmän tai vähemmän tutuille levitykseen. Homma toimi ja melko vapaasti sain valita vuokralaisehdokkaista parhaat. Näytöt olivat inhimillisiä (2-4 ehdokasta kerrallaan) ja niitäkin pidin vain 2kpl ja yhden yksityisnäytön, jolloin samalla kirjoitettiinkin vuokrasopimus uuden vuokralaisen kanssa.

Pienemmillä näytöillä on se hyvä puoli, että oikeasti tutustuu vuokralaisehdokkaisiin etukäteen ja kutsuukin paikalle vain harvat ja valitut. Näytöillä pystyy tällöin myös paremmin oikeasti keskustelemaan ja tutustumaan molemmin puolin. Tarvittaessa vielä voi pyytää lisätietoja ja ottamaan kaiken maailman todistukset ja suositukset näytölle mukaan (mikä vaan käy minkä voi olettaa auttavan asunnon saannissa). Kattavan kuvan vuokralaisesta saa jos tämä oikeasti panostaa ja tuo näytille kaiken mahdollisen tiliotteista koulu- ja työtodistuksiin.

Se että vuokralaisehdokas printtaa oman tori.fi ilmoituksensa ja ottaa sen mukaan näytölle niin ei, se ei ole plussaa. Varsinkaan, kun otin vuokralaiseen ensin torin kautta yhteyttä. Toisaalta vuokranantajat kohtaavat jos jonkinmoista hiihtäjää, joten tuo lienee vielä melko pientä.

Hakuprosessin lopputuloksena nuori opiskelijatyttö sai ensimmäisen vuokra-asuntonsa, oli harvinaisen innoissaan ja onnessaan. En itsekkään enää muista miltä tuntui muuttaa pois kotoa, vaikkei siitä niiiin paljoa ole aikaa. Toisaalta uusi kaupunki ja uusi opiskelijaelämä, joten ymmärrän innostuksen ja jännityksen.

Sesonkiaikana vuokraaminen on oikeasti hauskaa ja mielekästä puuhaa. Toki ehkä aina toivoo, että vuokralainen pysyy iät ja ikuisuudet, oikea elämä taitaa kuitenkin olla kovin toisenlainen. Aina ei voi saada kaikkea mitä haluaa, mutta sesonkiaikaan löytää helpolla hyviä vuokralaisia. Toki materiaaliakin voi joutua kahlaamaan huomattavasti enemmän läpi ja kyselyitä tulee kaikista ovista ja ikkunoista.

Ei ole itsestäänselvää, että vuokralainen vaihtuu aina sesonkiaikaan, mutta kun niin käy niin on parempi nauttia tilanteesta. Ei kuitenkaan se määrä, vaan se laatu.

Vuokrakettu kuittaa.

Tinkisitkö ensin vuokranmaksusta ja sitten vasta muusta?

Itsehän en tietenkään tinkisi mistään? Elämme oikeusvaltiossa ja meitähän holhotaan ja hyysätään vaikka kuinka hyvin, koska meillä on siihen oikeus. Mutta tinkisinkö asumisesta? Siis siitä että on katto pään päällä? Pesukone ja auto hajosi, ne piti maksella ja ruuat kanssa, niin maksan vuokrani sitten kun on taas rahaa. Pahin menee vielä pieleen jos siitä ei ilmoiteta ja sovita vuokranantajan kanssa. Ei nyt ainakaan luulisi että pesukone, auto jne menevät useana kuukautena putkeen rikki. Kyllä parinkin kuukauden vuokrien myöhästymiset ymmärtää, varsinkin jos asiasta keskustelee.

Haluaako joku oikeasti vaikeuttaa omaa asunnon saantiaan niin paljon, että ei voi avata suuntaan vuokranantajalle ja keskustella asioista. Miksi joku tinkii omasta asumisestaan? "Koska jostain nyt piti tinkiä", ei kyllä mielestäni riitä. Sitten ihmetellään kun vuokranantajat ovat raakalaisia ja heittävät vuokralaisen ulos tämän omasta kodista. Eikä sekään ole kyllä helpoksi tehty ja harrastelijamaisen vuokranantanajan talous ei sekään kovin tukevalla kiviperustalla välttämättä ole.

Vuokranantaja ei ole ajatustenlukija, hän on ihminen ja saattaa ymmärtää suoraa puhetta. Keskusteluvälit ovat jo yleensä vuokralaisen ja vuokranantajan kanssa katkolla jos on ilman eri ilmoitusta jo useamman päivän tai viikon vuokrat myöhässä. Häätöprosessi ei käynnisty, koska vuokranantaja on tunteetön mörkö. Ei, vaan vuokranantaja ei ole vuokranantaja hyvää hyvyyttään, hänen täytyy ajatella myös omaa talouttaan.

Niskapersotteet ja lukkojen vaihtamiset kannattaa jättää keskustelupalstojen legendoiksi. Niillä keinoin vuokranantaja ampuu itseään jalkaan. Taisipa joku olla joskus vienyt kivenkin oven eteen. Jollei keskusteleminen auta tai ei ensinnäkään saa vuokralaiseensa yhteyttä kannattanee häätöprosessi aloittaa ennemmin kuin myöhemmin tai käydä todistajien kanssa paikanpäällä. 

Jääkö perjantaipullo hyllyyn vai lasku maksamatta? Mikään ei ole koskaan näin mustavalkoista, mutta sen verran pitää ajatuksen kulkea, että luottotietoja ei menetä, koska piti tinkiä jostain ja tällä kertaa se nyt olikin asuminen. Onnea häätöprosessiin, vaikka pakkaseenkaan ihmistä ei voi heittää. Ja erityisesti onnea uuden asunnon etsintään, vuokranantajat eivät innostu luottotietomerkinnöistä saati maksamatta jätetyistä vuokrista.

Vuokranantajan tulisi tsekata kuukausittain tilille kilahtava vuokra, aivan samalla tavalla kuin kuukausittainen palkkakuittikin. Virheitä välillä sattuu, mutta mitä enemmän niitä kasaantuu, sitä hankalempaa niihin lopulta on puuttua. Usein on jo liian myöhäistä.

Kettu kuittaa.

Putkiremontti ja asbesti

Ensimmäinen työmaakokous putkiremontin osalta takanapäin ja ristiriitaisin tuntein homma jatkuu. Pahimmillaan näyttää siltä, että asbestista ja kallion päälle tehdyistä rakennuksista koituu ongelmia ja noin 100-150te lisäkustannukset. Joten ei, kallion päälle perustetut tönöt eivät ole pelkkää plussaa. Ahtaita paikkoja putkille, salaojille jne. Joten ei tosiaan pelkkää plussaa jollei halua aloittaa louhintatöitä.

Hankesuunnittelun yhteydessä tuli kartoitettua pari kolme alkuperäistä kylpyhuonetta, joista ei löytynyt asbestia. Tieto oli helpotus, mutta yritin varautua myös siihen, että tuo ei liene koko totuus. Näin ei myöskään ollut ja remontin aloituksen yhteydessä otetuista näytteistä alkuperäisistä kylppäreistä toki löytyi asbestia. Testaaminen maksaa ja oikeastaan millään testaamisella ei voida täysin varmistua asbestittomuudesta, varsinkaan kun sitä kerran on löydetty. Uusittu kph on voitu tehdä vanhan päälle suoraan, laasteja jne asbestipitoisuusriskillisiä aineita ei välttämättä ole kaikkia saatu poistettua.

Eli uusi asbestilaki luo hyvää turvaa, että asbesti poistetaan oikein, ilman että sitä jää minnekkään. Ennen kaikkea työntekijöille hyvä asia, mutta on se hyvä myös asukkaille. Toisaalta, kun testauksia sattumanvaraisesti otetaan niin testaus- ja purkufirmat saavat aivan liikaa valtaa ja helposti lisätöitä. Toisaalta näyttää myös siltä, että jo putkiremontin suunnitteluvaiheessa asbestikartoitukset tehdään niin kattavasti ja laajalla otannalla, että on ainakin lähes 100% selvyys tarvitaanko asbestipurkua ja kuinka paljon.

Jos purkutyöt tehdään asbestipurkuna, voitaneen sanoa, että asbestista ollaan päästy eroon melekosen varmasti. Toisaalta satunnaistesteillä voidaan välttyä asbestipurun tuomista mahdollisista lisäkuluista ja aikataulujen pitenemisistä. Toki satunnaistestit eivät ole 100% varmoja ja niihin lähes poikkeuksetta liittyy kommentti enemmän tai vähemmän "tarpeellisista" lisänäytteistä. Toisaalta lisätyön nälässä toivon, että kommentit pakottavista lisänäytteistä jäävät ammattitaidon ja osaamisen taa.

Tulkinnanvaraa aivan varmasti löytyy hyvinkin vaihtelevasti. Ymmärrän että kyseessä on työntekijöiden ja asukkaiden terveys. Samalla toki korostuvat näytteenottajien ammattitaito, nälkä lisätöille, vastuut tai niiden puute ja erilaiset yhteistyökuviot. Tällä hetkellä suunta on samaa luokkaa kuin mediassakin paljon huomiota saaneissa kuntokartoituksissa ja energiatodistuksissa. Käytännöt ovat kirjavia, tulkinnat vähintään yhtä kirjavia ja valvonta on mitä on (jos on).

Katsotaan mikä on lopputulema ja palataan putkiremontin astiaan taas, kun päivitettävää (tai päiviteltävää) löytyy. 

Asbestinpölyinen kettu kuittaa ja pidättää hengitystään.

Muotia, harrastus, ammatti, elämäntapa: asuntosijoittaminen

Asuntosijoittaminen on IN, se on kultaa tuottava sijoitusala, jossa neuvoja jakavat asiantuntijat ja kokeneet erämiehet. Sijoitusneuvoja... eikun siis asuntosijoitusohjeita ja valmennuksia jakavat ja pitävät alan "ammattilaiset", alalla jota ei juurikaan kontrolloida. Pankkien sijoitusneuvojia (joiden laatua tarkkaillaan ja koulutuksia vaaditaan) ei kuunnella, koska he ovat rahanahneen pankin kätyreitä, joilla on vain oma palkka ja palkkiot mielessä.

Lähes kuka tahansa voi tituuleerata itseään asuntosijoittamisen konkariksi ja asiantuntijaksi. Toki kokemus ja asiakkaat kertovat paljon. En tarkoita, että sokea kana löytää jyvän tuurilla satoja kertoja kerta toisensa jälkeen ja osaavia ammattimaisesti toimivia asuntosijoittajia löytyy kyllä. Heidän asiantuntijuus ja tittelit ovat kuitenkin yleensä heidän oman kättensä (tai oman yrityksen) jälkeä.

Itse olen asuntosijoittaja ja vuokranantaja, tiedän mielestäni aiheesta paljon ja myös taloyhtiöiden asiat, juridiikka, verotus, remontit, hallitustyö ja paperien räknääminen on tullut tutuksi. En silti ehkä alkaisi neuvomaan muita satojen tuhansien eurojen sijoituksien kanssa, tituleeraten itseäni alan kuninkaaksi tai asiantuntijaksi.

Kyllä, olen ollut itsekin mukana sadoissa asuntokaupoissa, kuten monet palvelujaan myyvät kehuvat kilpaa. Kyllä, voin halutessani velkavivuttaa vaikka 100% asuntosijoituksiani. Kyllä, edelliseen viitaten voin kertoa oman pääoman tuottoprosenttini olevan vaikka 10 000% tasolla. 

Mikä yllä olevissa asioissa sitten yleensä käräyttää korvaan:

1. Sadoissa kaupoissa voi olla ollut mukana erilaisissa rooleissa: neuvonanantaja, ostaja, myyjä ja välittäjä, vaikka kaikissa samaan aikaan (näin halutessaan).

2. Laskutapoja on aina yhtä paljon kuin laskijoita. Mikäli ostan 100 000e asunnon ja sijoitan siihen itse 1e ja loput velkarahalla, päästään aina aika korkeisiin oman pääoman tuloksiin. Tuhansien prosenttien tuottoprosentit eivät kuitenkaan yleensä ole uskottavia, joten niitä voidaan viilata. 10-20% kuullostaa kummasti uskottavammalta kuin 10 000%.

3. Ilmaiseksi tai oikeasti pientä (tai "pientä") korvausta vastaan tarjottavia oppaita ja sopimuspohjia aiheesta löytyy netistä, oikeastaan aika paljon.

Tutustumalla aiheeseen (suosittelen jos leikkiin meinaa ryhtyä): juridiikkaan ja käytänteisiin, jokainen asuntosijoittaja löytänee itselleen sopivimmat pelivälineet. Apua voi ja aina kannattaakin pyytää, alan neuvojia ei kuitenkaan juurikaan valvota niin kannattaa pitää jäitä hatussa. Googlettaminenkin on oma taitolajinsa, joten vauva.fi ja suomi24 voivat olla vääriä paikkoja tiedonhakuun, viihdettä niistä ainakin löytää (ja hyvällä tuurilla jokusen tiedonjyväsenkin).

Asuntosijoittaminen on mielestäni paljon puhuttua mutkikkaampaa ja varsinkin nykyisten matalien korkojen aikana puheet useiden kymmenien prosenttien tuotoista, verohyödyistä, helppoudesta ja turvallisuudesta voivat johtaa harhaan. Kuten sijoittamisessa aina, summien ja riskien pitäisi mahtua omaan sijoittajaprofiiliin ja mikäli ei pysty uniaan nukkumaan kunnolla, silloin jokin on pielessä. 

Kukaan muu kuin minä ei vastaa sijoituksistani ja mahdollisista typeristä päätöksistäni. Olen henkisesti varautunut menettämään varallisuuteni, koskien myös asuntojani (totta puhuakseni en ehkä täysin). Nukun kuitenkin yöni hyvin ja olen löytänyt mielestäni miellyttävän sijoitusmuodon ja ennen kaikkea: olen (miellyttävä, jollen suorastaan paras) #vuokranantaja.

Kettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

Asuntokiimaa vetävillä kuvilla ja otsikoilla

Juuri hiljattain oli juttua lehdessä, kuinka vuokra-asunnon hakemiseen on tullut uusia piirteitä: flirttailu, joko kuvilla ja/tai tekstillä. (http://www.is.fi/asuminen/art-2000005337636.html) Varsinkin sesonkiaikaan heinä-elokuussa vuokrailmoituksia tehneenä ja vuokralaisilmoituksia selanneena on jo nähnyt paljon.

Vuokra- ja vuokralaisilmoitukset ovat kuin Tinder, kuvilla haetaan alkukiimaa ja tiivis mielenkiintoinen teksti sinetöi "osuman" (herättää mielenkiinnon, klikkaamaan ja lopulta ottamaan yhteyttä). Hyvät valoisat kuvat vuokrattavasta kohteesta saa mitä ilmeisimmin vuokralaiskandidaatin kiinnostumaan. Leikkisästi hymyilevä nätti nuori tyttö, jolla sopivasti (tarkoituksellisesti) näkyy vähän "ekstraa", herättänee kiinnostusta. 

Sekoitetaan tissit tiskiin kuva ja lause: "vuokranmaksu kyllä hoituu" ja vielä muutama hymiö niin johan siinä voidaan johdatella. Vähemmästäkin 50v vuokranantaja Penan (nimi keksitty) Stondertutka villiintyy. Joillekkin se vain on tahallinen tai tahaton tapa ja joillekin se voi olla markkinointikikka, toisaalta monet osaavat käyttää ulkoisia avujaan avuksi. On tullut myös nähtyä asunnon hakijalla kuva, jossa molemmissa käsissä oluttölkki ja tekstissä "rauhallinen ja fiksu", jokin ei täsmää?

Toisaalta työhakemuksissakin yleensä pyydetään liittämään CV kuvan tai videon kera, joten miksei samaa voisi toteuttaa myös vuokramarkkinoilla? Se, että siihen ei tarvitse suostua, on kunkin oma asia. Harvemmin lopputulos on pelkästä kuvasta kiinni.

Millaisia kuvia pyydetään ja sitten lopulta lähetetään on kunkin oma asia. Asiattomuudet nykypäivänä päätyvät aika helpolla lehtien ja somen otsikoihin taikka pidemmälle vietyinä käräjille. Kuva on hyvä lisä, mutta mielestäni ei pakollinen, enkä sitä nyt ainakaan jälkikäteen lähtisi pyytämään.

Hyvät asialliset kuvat ja informatiivinen teksti vievät pitkälle. Vähän voi koittaa erottautua joukosta, mutta sitäkään ei kannata lyödä överiksi. Itse en jatkossakaan tule ottamaan kuvia wc paperirullista tai ovenkahvoista... Persoonallista? Ehkä... Mutta kuinka tarpeellista ja paljonko se tuo lisäarvoa? Olenkin aina halunnut olla se vessapaperivuokranantaja.

Kettu kuittaa.

Vuokranantajalla kuuluu olla tylsää

Vuokranantajana toimimisen kuuluu parhaimmillaan olla tylsää. Käyn välillä yhtiökokouksissa juomassa kahvia ja vähän pitämässä huolta omaisuudestani. Mikäli suuria remontteja ei ole tulossa, kyseessä on uudiskohde tai suuret remontit on tehty alta pois niin tilanne on melko helppo. Pyörittelen peukaloitani ja annan rahan tulla luokseni (eli lyhentelen lainoja). 

Tärkeintä kuitenkin on, että vuokralaiset viihtyvät ja pysyvät vuodesta toiseen. Remonttikokoukset ja muut hallinnolliset asiat voivat vaivata päätä, mutta yleensä vähemmän kuin vuokralaisten vaihtumiset. Ja mielestäni esim. elämäni ensimmäiseen putkiremonttiin aktiivisempi osallistuminen on ollut (ainakin tähän mennessä) lähinnä virkistävää.

Viimeiset pari vuotta tilanne on ollut kohdallani melko helppo. Vuokralaiset ovat pysyneet eikä heillä ole ollut juuri valittamisen aihetta. Toisaalta heillä ei ole ollut suurta kynnystä ottaa yhteyttä, jos jokin asia askarruttaa. En ole myöskään kokenut tarpeelliseksi tehdä vuosittaisia vuokrankorotuksia, koska kuluni eivät ole kasvaneet ja kaikki on mennyt hyvin. 

Toki ensimmäisen sijoitusasuntoni putkiremontti on ollut mielessä ja kokouksiakin aiheesta on riittänyt. Tulen varmaan myös aktiivisesti seuraamaan jo alkanutta putkiremontin etenemistä ja käymään mm. työmaakokouksissa. Eli ei nyt ihan peukaloiden pyörittämistä vaan tilanteen seurantaa ja muutoinkin alaan kokoajan enemmän paneutuen.

Jos sijoittaminen on tylsää, nukut hyvin ja saat tuottoa (enempi parempi), tilanne on hyvä. Vaikka tykkään tehdä itse, on välillä kiva nostaa jalat pöydälle ja nauttia.

Asuntosijoittajat ja vuokrananatajat ovat myyjiä

Vuokranantajana toimiminen ei ole vain sijoittamista vaan asiakaspalvelua ja myyntiä parhaimmillaan. Tarjolla on kuitenkin jonkun tuleva koti ja onhan vuokranantajallakin merkittävä rooli kodissa viihtymiseen. Tottakai se analyyttinen sijoittaja luuraa alati (itselläni olemattomissa) aivonystyröissä muistuttaen yhdestä jos toisesta laskukaavasta, tavoista tai mistä lie muistilistasta.

Osakkeen omistaminen ei välttämättä vaadi kovin kummoisia people skillssejä (suoraan suomennettuna ihmistaitoja tai viisaammin sosiaalisia taitoja). Ostat osakkeen ja joskus myyt... Mitä nyt yhtiökokouksissa voi käydä joko huutelemassa ja juomassa kahvia tai oikeasti pitämässä omaisuudestaan huolta ja osallistumalla rakentavasti keskusteluun.

Asuntosijoittaminen ja vuokrananantajana toimiminen tarkoittaa vähän aktiivisempaa toimintaa. Heti alusta alkaen ostotilanne vaatii sosiaalisia taitoja ja erityisesti yksityisten myyjien kanssa tilanne korostuu. Asunnot pitävät sisällään paljon tunteita ja analyysiä tykittävä sijoittaja ei välttämättä ole niin vahvoilla (sympaattinen) kuin pariskunta vauva sylissään. En lavasta ja osta/lainaa näistä itselleni mitään, vaan ehkä yritän ennemmin korostaa, että kilpailutilanteessa numeroita suoltava sijoittaja ei ole samalla viivalla. Ei aina vain se hinta (vaikka hyvin usein) vaan myös ne tunteet, aito kiinnostus ja keskusteleminen.

Itse vuokraaminen vaatii sen sisäisen myyjän herättelyä. Pitää osata valita hyvät ja kattavat kuvat, tarpeeksi hyvä, tiivis ja informatiivinen teksti. Eli pitää onnistua houkuttelemaan ne parhaat hakijat esiin. Sitten vielä pitää valita ne parhaista parhaat hakijat, saada heidät näytö(i)lle. Yleensä ehkä varoiksi hyvä tarkistaa työ, tili ja luottotiedot, miksei vaikka vanhan vuokranantajan suosituksiakin? Jos nämä kaikki dokumentit mukanaan vuokralaiskandidaatti tulee asuntonäytölle niin on hän vahvoilla. 

Avoimuus ennen kaikkea, mutta järjenkäyttökin on sallittua. Kommunikointi (ja vastausnopeus) on tärkeää ja vuokralaisehdokkaan luottamus täytyy ansaita, ei se toimi vain toiseen suuntaan.

Kannattaa myös vastailla vuokralaisten viesteihin ja soittoihin. En voi käsittää miten joillakin kestää niin kauan vastata sähköposteihin ja viesteihin, varsinkaan jos se on toistuvaa. Parhaillaan vastaus minuutissa ja saat kyllä vuokralaiselta, hallituksen jäseneltä tai yhtiön asukilta täydet pisteet.  Vuokranantajaa voisi jossain määrin verrata yrittäjään, jonka tulisi olla aina tavoitettavissa. Itse olen myöhäisimmän "avain unohtui" puhelun saanut sunnuntaina noin klo 21 nurkilla. Ei niin paha... En tosin odota sitä päivää, kun vuokralainen soittaa baarista tullessaan pikkutunneilla kotioveltaan, "Tuutko avaamaan oven? Saat kaljan!". 

Entä voiko asuntoa myydä itse? Voi. Pitääkö aina käyttää välittäjää? Ei. Asunnon myyminen ei ole ruudin keksimistä. Toki se voi olla työlästä, mutta myös siitä saa hauskaa ja siitä voi tehdä suhteellisen helppoa. Suosittelen itse myyjiä aina tutustumaan lakipykäliin ja mieluummin tilaamaan tarvittavat paperit ammattilaisilta, kuin tietämättömänä tekemään kaiken itse taikka tietämättömänä vain googlettelemaan.

Toki se itsemyyminen vaatii sisäistä myyjää kunnolla heräämään. Vedättämään ei pidä lähteä, vaan hoitaa se oma koti tai sijoitus jonkun toisen kodiksi tai sijoitukseksi rehellisesti, huolellisesti ja mahdollisimman avoimesti. Muuten homma puree myöhemmin persiille ja asuntokaupoilla se ei välttämättä ole ihan pikku juttu.

Valoja päälle ja tarkkaavaisuutta, vähän normaalia suomalaista enemmän uteliaisuutta ja keskustelua niin pääsee pitkälle. Some ja Google ovat nykypäivän myyjien valttikortteja, niitä kannattaa käyttää.

Kesäkettu kuittaa

Putkiremontti, rahalle vastinetta

Jatketaan jälleen rahan äärellä, koska siksihän sijoittamista yleensä tehdään. Raha puhuttaa varsinkin, kun on kyseessä se suurin remonttimörkö eli putkiremontti. Hinta kiinnostaa maksajia ja viime aikoina myös mediaa. Hinnat voivat vaihdella 150-1000e välillä (/m²) ja aihe voi ihan syystäkin herättää kummastusta. Remonttien sisällöt jäävät turhan usein piiloon. Toisaalta taloyhtiötkin nyt yleensä sattuvat olemaan erilaisia, ehkä sekin vaikuttaa?

"Naapuriyhtiössä puolet halvemmalla", "Oli kuulemma hyvä, halpa ja nopea", "En minä tarkemmin tiedä". Tullut kuultua tässä putkiremonttien kanssa tekemisissä oltua. No tulihan siinä hinnan lisäksi jo pari muutakin mielestäni tärkeää seikkaa. Oma huomioni kiinnittyy (remonteissa ja miksei itse vuokraamisessakin) kuitenkin erityisesti:

1. kyllä, hinta
2. Nopeus (eli kesto, aikataulu ja kommunikaatio)
3. Sisältö
4. Laatu
5. Mahdollisuudet

Hinta lienee se ensimmäinen ja konkreettisin asia johon kiinnittää huomiota ja josta aletaan keskustelemaan, välillä vähemmän rakentavasti ja välillä rakentavammin. Sisältö lienee kuitenkin hintaan se merkittävin tekijä, se on hyvä pitää mielessä. Jos tehdään lähes kokonaan uusi kerrostalo runkoa lukuunottamatta ja uusitaan kaikki kylppäreistä pihamaalle ja rakennusoikeuden puitteissa tehdään vielä vähän lisärakentamista, niin ehkäpä sen ymmärtää ettei päästä 150e neliöhinnoille. 

Putkiremontti voi siis monessakin mielessä olla mahdollisuus parantaa oman sijoituksen arvoa ja vuokrattavuutta. Harvemmin (toivottavasti) tyhjästä maksetaan. Hinta ja sisältö vaikuttavat mitä ilmeisimmin myös nopeuteen joka taas voi huonoissa tapauksissa vaikuttaa laatuun, kun hommaa viedään liiankin nopealla aikataululla eteenpäin. Tottakai asumisen haitta ajallisesti minimiin, mutta ei laadusta karsimalla.

Eli kaikki vaikuttaa kaikkeen, kuinka filosofistista. Olen kuitenkin samaa mieltä, että hinta on yksi prioriteettitekijä putkiremontissa ja tuijotan sitä itsekin. Nopeus tulee kakkosena, lähinnä koska aikataulu. Eli mikä on asumisen todellinen haitta-aika ja vaikutus vuokratuloihin. Jos kohde valmistuu sopivasti opiskelijoiden sesongin alkaessa niin remontin alta pois muuttaneen vuokralaisen aiheuttamat tyhjät kuukaudet eivät aiheuta niin suurta harmia. 

Sisältö määrittelee yleensä hinnan (usein ajatellaan toisin päin), mutta jos itselläni on toimiva kylpyhuone niin en ehkä pidä kylpyhuoneiden uusimista joka huoneistossa tarpeellisena. Perus oma lehmä ojassa mennään ja säästö on aina säästöä. Tulevassa putkiremonttikämpässäni on alkuperäinen kylpyhuone, joten on omankin etuni mukaista, että se sitten uusitaan. Aikataulu, kommunikaatio ja valvonta eivät myöskään saa olla huonosti suunniteltuja, koska ne vaikuttavat väkisinkin lopputuloksen laatuun. Kalliin putkiremontin tulos tottakai saisi aina olla priimaa.

Mahdollisuuksia putkiremontti tuo juuri kuluneemmissa ja alkuperäiskunteisemmissa asunnoissa, kun kerralla voi uusia koko kämppää, ehkä jopa normaalia edullisemmin. Arvo ja vuokrattavuus paranevat. Samalla on mahdollisuuksia kehittää koko taloyhtiötä, lisätä energiatehokkuutta, tehdä autopaikoista sähköautoystävällisiä, vähentää vedenkulutusta ja luoda muutenkin miellyttävämpi asuinympäristö. Lisärakentamistakaan ei kannata poissulkea ja vaikka rakennusoikeutta ei olisikaan enää jäljellä, voi niihinkin aina hakea muutosta.

Eli ei tyydytä liian vähään, liian nopealla aikataululla, vaan tilataan ja ostetaan fiksusti hyvän hintaista ja sopivassa aikataulussa ja budjetissa pysyvää laatua. Putkiremonttien tekeminen ja teettäminen vaatii asiakaspalvelua ja hyvä asiakaskokemus lienee aika kullanarvoista alalla, josta paljon keskustellaan ja joka herättää tunteita. Onnistunut projekti tehnee hyvää sekä urakoitsijalle (suositteluina), hallitukselle (kokemuksena) ja koko taloyhtiölle (asumisen laatuna).

Kesäkettu kuittaa.

Osta, remontoi, vuokraa, huolla, vuokraa/myy

Ja nämä kaikki tee se itse mentaliteetilla. Tottakai! Säästin? Kyllä! Säästin väärässä paikassa? Ehkä, mutta myös opin (ainakin toivottavasti).

Kuullostaa rankalta? Sitä se on ja ei ole. Aikaa vievää? No kyllä. Samalla myös oppii, eikä vain kädentaitoja ja omia rajoitteitaan. Samalla tutustuu itse asuntoon, sen oikkuihin, historiaan, taloyhtiöön ja naapureihin. Olenko remontoinut viikonloppuina ja/tai pyhäpäivinä (esim jouluna)? Kyllä, mutta olen käyttänyt järkeä enkä ole kertaakaan saanut valituksia, ennemminkin jopa avun tarjouksia.

Olen remontoinut itse useita asuntoja, iso kiitos kuuluu apujoukoille. Olen myös oppinut, että erikoisasiat, kuten sähköt ja putket kannattaa jättää alan amattilaisille ja arvostan heidän osaamistaan. En kuitenkaan arvosta heidän laskutustapojaan (milloin 15min=2h ja milloin laskutetaan km lisäksi autokuluja).

Asuntosijoittajana ja vuokranantajana toimiminen vaatii (ja hyvällä tuurilla ei vaadi) aikaa. Tee-se-itse tekijän kannattaa kuitenkin varata aikaa mieluummin liikaa kuin liian vähän, varsinkin jos tekee hommaa harraste mielessä leipätyön ohella. Yksiön remontoiminen ei ole loppujen lopuksi iso homma niin ajallisesti (30h-40h) kuin rahallisestikkaan (1-2te + bensat). Vuokralaisiakin yleensä piisaa, pitää vain osata houkutella ja valita parhaat päältä.

Todellisuudessa työssäkäyvän tee se itse yksiörempan saa hyvällä tuurilla tehtyä noin kuukaudessa (kylpyhuone ei kuulu mihinkään arvioihini). Asuntosijoittaminen on pitkä prosessi, pikavoittoja voi koittaa hakea, mutta verottaja vie aina omansa (olit sitten sprintteri tai maratoonari). Olen mieluusti fiksusti molempia. Toki todellinen sissi voi tehdä rempan leipätyönkin ohessa vaikka viikossa, mutta kyllä sitten muu elämä uupuu sen tovin.

Remontoimalla nostaa yleensä asunnon arvoa eli myyntihintaa. Samalla yleensä nousevat vuokran pyyntimahdollisuudet ja kysyntä. Remontoimalla voi siis hyvin kalastella ostajia ja vuokralaisia, joten ehkä teen jatkossakin niin. 

Note to self: älä remontoi pyhäpäivinä, ainakaan jouluna. Vaikka se miten kierosti vaikuttaisikin tavalta kokeilla taloyhtiön ja naapureiden sietokykyä. 

Kesäkettu kuittaa.

Vuokrasesongin kultakuume

Heinäkuu lähenee loppuaan ja opiskelijat etsivät innoissaan/paniikissa asuntoja uusilta opiskelu-paikkakunnilta. Osa pääsi haluamaansa opinahjoon, osa ei ja osa tyytyy johonkin tilanteeseen siltä väliltä. Meneillään oleva hakuprosessi onkin vuokra-asunto.

Vuokranantajan kuola valuu ja tilanne on kuuma. Hakijoita on paljon, vuokrat helpolla pompsahtavat heinä- elokuuksi sellaiset reilut 10%. Erityisesti suurissa opiskelija-kaupungeissa tilanne korostuu. Vuokranantaja saa valita vapaasti ja vuokralainen vikisee ja allekirjoittaa mitä vain... Mutta meneekö se oikeasti niin?

Mikäli vuokra-asunnon ilmoitus on B-luokkaa, vuokra vähän turhan korkea, ehdot kyseenalaisia jollei suorastaan laittomia, voi vuokranantaja hyvinkin ampua itseään nilkkaan. Asuntoja usein, varsinkin opiskelijakaupungeissa, on kuumana sesonkina liian vähän, mutta yleensä vähän on myös niitä kultaisimpia vuokralaisehdokkaita. Ja heillä on yleensä varaa bongata hyvä asunto ja hyvä vuokranantaja.

Pahimpia kultakuumeen aiheuttamia sokaistumisia kannattaa välttää:

- Laiton ilmoitus lienee se ensimmäinen, josta voi vuokranantaja joutua ongelmiin. Esim. rasismia, syrjintää ja vastaavaa näkyy yhä ilmoituksissa. Tosin eri ilmoitussivustotkin niitä jo bongaavat ja poistelevat.

- Laiton vuokrasopimus ihmeellisine ehtoineen. Irtisanomisia rajattu lakia tiukemmin. Yli 3kk vuokravakuudet ja saatetaan pyytää vuokria etukäteen tai muutoin yritetään hyväksikäyttää nuoren mahdollista tietämättömyyttä. Esim. kielletään reikien tekeminen seiniin (ilman vuokranantajan lupaa) tms. jotka saattavat kuulostaa järkeviltä, mutta jollei seinistä tehdä reikäjuustoa niin kyllä tauluja varten muutaman ruuvin voi laittaa.

- Laiskuus. Vaikka pyrinkin usein minimoimaan vaivan niin vuokralaisvalintaan kannattaa panostaa. Sesonkiaikaan helpolla laistaa ilmoitusten tekemisessä, aktiivisista vastailuista, taustojen ja luottotietojen selvittelyiltä, mutta niistä en ikinä itse tingi. Hyvän vuokralaisen löytyminen ei ole koskaan itsestäänselvää. Eikä ensimmäinen hyvä vaihtoehto ole läheskään aina se paras.

- Enempi parempi. Suuret avoimet näytöt, joissa 100 vuokralaiskandidaattia pyrkii sisään pikkuruiseen yksiöön eivät ole kenellekään kivoja. Määrä ei korvaa laatua, haastattelut ja tutustuminen (vuokralaisiin, vuokranantajaan ja itse asuntoon) lienee mahdotonta. Asuntokin vaikuttanee pienemmältä ja sekavalta

Vuokranantajalla on vahva asema erityisesti heinä-elokuun kestävän sesongin ajan. Ovista ja ikkunoista tunkevat vuokralaisehdokkaat eivät kaikki kuitenkaan ole painonsa arvoisia kultalasteja ja valintaan kannattaa panostaa. Nykytekniikka auttaa myös vuokralaisia ja näiden oikeuksista saa tietoa yhä helpommin netistä ja mediasta. Ylilyöntejäkin tottakai syntyy eikä mediastakaan löytyvät uutiset välttämättä edusta ainoaa totuutta (kuten ei omat mielipiteenikään) tai tilastollisesti suurinta otantaa. Uutisiin päätyvät kauheimmat tapaukset ovat ehkä niitä harvinaisimpia poikkeuksia.

Hyvällä vuokralaisella ja hyvällä vuokranantajalla on varaa valita. Se kuinka paljon jaksaa panostaa yleensä palkitaan, kummassakin tapauksessa, olet sitten vuokranantaja tai vuokralainen. 

Kesäkettu kuittaa.

Rahan takii

Teen asuntosijoittamista rahan takia, myönnän sen häpeilemättä. En ota riskejä samalla toimien laupias samarialaisena (eli hyväntekijänä). Pyydänkö kiskurihintoja tai korotanko vuokria joka vuosi 5-10%? En... Pääosin koska luulen tietäväni mitä teen (ja koska olen laiska). 

Miksi korottaa vuokraa 10-20e/kk ja helpolla karkottaa hyvä vuokralainen muualle? Lisähyöty verojen jälkeen 80-160e/v. Vuokralaisen äänestäessä jaloillaan uuden etsiminen vie n. 5-10h (ilmoitukset, kommunikointi, näytöt, sopparit jne) + kulut (esim bensat ja luottotiedot). Toisekseen vuokraustilanteessa ei viitsi pyytää aivan liikaa, koska se karkottaa ainakin osan vuokralaisehdokkaista.

Toisaalta jos olen päivittänyt uusia kodinkoneita tai huoneistoa muuten, on asiat yleensä saatu hoidettua puhumalla jo etukäteen. Vuokralainen on arvostanut lisäpanostuksia ja ymmärtää, että täten asuu paremmin ja voi siitä vähän enemmän kuukaudessa maksaa. Jolleivat kuluni nouse, niin en ole kokenut vuokrankorotuksiakaan tarpeellisiksi.

Hakiessaan 10% tuottoja joutuu yleensä hakemaan kohteita enemmän ja kääntelemään kaikenmoisia kiviä. Itse myönnän suoraan, etten noin makeisiin tuottoihin ole päässyt, enkä edes pyri (pidän sitä nykymarkkinassa jokseenkin epärealistisena). Moni tuijottaa asuntosijoittajana tai varsinkin aloittelevana asuntosijoittajana tuottoprosentteja. Mediassa puhutaan paljon 6% tuottoihin pääsystä, vähän paremmat tyypit pääsevät siitä vähän yli. Välillä sen oikein huomaa, että joku pyytää ehkä pikkaisen liikaa vuokraa (ehkä tuijottaen liikaa tuottoprosentteja). No kukin tallaa tavallaan ja mahdollisesti etsii vuosittain uuden vuokralaisen.

Itse haluan aina hinnoitella kohteeni mahdollisimman hyvin, jotta saan mahdollisimman hyvät vuokralaisehdokkaat kiinnostumaan ja voin valita parhaat päältä, oli sitten opiskelijoiden sesonki tai ei. En halua olla se kallein vaihtoehto, haluan olla se paras (hinta-laatu).

Toisaalta ei pelkä vuokrapyynti luo tuottopronsenttia. Siihen vaikuttaa suuresti myös asunnosta maksettu hinta. Nykymarkkina luo asuntojen hintoihin (pyynteihin) jo jonkinkin verran ylilyöntejä. Toisaalta sijoittajat tuovat oman osansa alilyönteinä tuijottaen tuottotavoitettaan kuin pirut raamattua (tarjoten härskisti alakanttiin). Voin kuvitella heidät piruina myös vuokralaisilleen. Sopimusten korotusperusteet toteutetaan (aina) niin kuin ne sopimuksissa on. Tottakai niin voi tehdä, mutta siinä on omat riskinsä.

Ei pelkästään se hinta ja vuokra vaan myös se vaiva. Vuokranantajana toimiminen on työtä, itselleni ehkä enemmänkin hauska harrastus. Muutama lepposa kahivtteluhetki vuokralaisen luona tai pari puhelua voivat hyvinkin riittää. Se on lepposaa se kun sama vuokralainen pysyy vuodesta toiseen. Raha juoksee minä en.

Kesäkettu kuittaa.

Putkiremontti edennyt suunnitteluista toteutukseen

Olen yllättynyt miten hyvin ensimmäisessä sijoitusasuntokohteessani on putkiremontti edennyt hankesuunnittelusta toteutukseen. Pientä purnausta ja kauhistelua kattavan putkiremontin hinnasta ja sen vaikutuksista asumiseen matkan varrella on ilmentynyt, mutta melko vähän. 

Ensinnäkin suunnittelu sujui hyvin ja osakkaat olivat pitkälti yhtä mieltä, että putkiremontti on tehtävä. Pelkkä putkien uusiminen ei olisi yhtiössä ollut riittävä, joten putket, kylpyhuoneet, sähköt, verkkopiuhat, piha ja sen sähköistykset, aikalailla kaikki menevät uusiksi. Mieluummin kaikki kerralla. 

Ollaan jo siinä pisteessä, että urakoitsijan kanssa käydään läpi, että mitä osakkaiden ja eritoten asukkaiden tulee ottaa huomioon remontin edetessä. Asumishaittaa tulee, se toivottavasti ei tule kenellekään yllätyksenä. "Asumiskelvottomuus" (true sissejä lukuunottamatta) eli pahin pöly ja meluhaitta, itse huoneistossa, lienee 2-3 viikon luokkaa (näin hyvinkin karkeasti arvioituna).

Yhtiökokoukset ovat menneet yllättävänkin kevyesti, mutta uskoisin siihen syynä olevan putkiremontin tarpeen, se oikeasti ymmärretään. Toki jo kun asiat ollaan yhtiökokouksissa päätetty niin huuteluja on infotilaisuuksissa alkanut kuulumaan. "Minun kaverillani maksoi vajaan puolet tästä per neliömetri". Kannattaako asiat ottaa puheeksi päätöksien jälkeen? Entä voiko yhtiöitä vertailla suoraan keskenään? Ei ja ei. 

Putkiremontit ovat usein hyvin yksilöllisiä, kuten ovat taloyhtiötkin. Vertailu on hankalaa, mutta tarpeeksi kriittisen kattavasti tarkasteltuna jonkinlainen järkevä vertailu lienee mahdollista. Tietämättä mitään (ja toisen kertomatta mitään tarkempia faktoja/lisätietoja) suora neliöhintavertailu ei kuitenkaan mielestäni ole suotavaa eikä oikeastaan mahdollistakaan. Jollet tiedä edes yhtiön nimeä tai osoitetta, lienee parempi olla hiljaa.

Vertailu kannattaa toteuttaa ajoissa ja lisätietoja kattavien remonttien erilaisista kuluista ei voi pyytää ikinä liikaa. Kun päätökset on jo tehty, niin lienee mielestäni ilmiselvää, että huutelut ja lisäselvitykset ovat aikalailla jo myöhässä ja turhia.

Ja kyllä se 650e/m² itsellänikin tunnahtaa. Enkä ole sitä purematta niellyt. Toisaalta yhtiössä uusitaan paljon kaikkea ja saanhan tässä yhteydessä huoneistooni upouuden kylpyhuoneen, joka ei ole kovinkaan pieni osa tulevan remontin hinnasta.

Kuukauden sisällä pitäisi homman pyörähtää käyntiin. Eiköhän tähän aiheeseen tässä vielä matkan varrella palailla.

Kesäkettu kuittaa.

Vuokraamisen muistilista (vuokranantajalle kuin vuokralaisellekin)

Satoja asuntoja, satoja vuokralaisia. Opiskelupaikat on saatu tietää, sesonki on alkanut. Mitkä ovat ne merkittävimmät tekijät joilla löytyy sekä vuokralainen että vuokra-asunto?

Ehkä merkittävimpänä tekijänä molemmissa on ulkoinen olemus. Ja yleensä ennen kuin päästään pintaa syvemmälle, eli näytöille, käydään läpi haku ja karsintaprosessi, eli selataan läpi useita vaihtoehtoja (ilmoituksia). Ja juuri ilmoitukseen kannattaa panostaa, jotta erottuu edukseen, oli kyse sitten vuokralaisehdokkaasta tai itse asunnosta. 

Alla omat käyttämäni muistilistat, joilla suoritan omaa vuokraamisen prosessiani ja vuokralaisen valintaa.

Vuokranantaja:

1) Ilmoitus

Selkeät ja kattavat kuvat kokonaisuuden hahmottamiseksi (pohjapiirrustus plussaa). Tarpeeksi kattavat tiedot kuten: vuokra, vesimaksu, erillinen sähkösoppari, koko (+sauna +parveke +apk +ppk/ppk mahdollisuus jne.), vuokravakuus, ei lemmikkejä, ei tupakointia, määräaikainen/toistaiseksi voimassaoleva, kalustettu/tyhjä, luottotiedot tarkistetaan.  Ilmaisia paikkoja jättää ilmoituksia löytyy useita ja omat verkostotkin kannattaa hyödyntää (myös some). Ilmaiseksi itse ilmoitan aina ainakin: tori.fi, oikotie, FB. Vanhat vuokralaiset voivat toimia hyvinä suosittelijoina eteenpäin.

2) Ystävällisyys ja kiinnostuneisuus

Mikäli kiinnostuit jostain: ole yhteydessä, ole ystävällinen. Selaa myös vuokralaisten ilmoituksia ja ole yhteydessä.

3) Erikseen sovitut näytöt. Ei yleisiä.

Ei liikaa porukkaa. Kutsutuille esitäytettävät tiedot/lomake, työtodistukset ja suosittelut jne mukaan.

4) Avoimuus ja helposti lähestyttävyys

Kerro asunnon lisäksi taloyhtiöstä, alueesta. Anna käyntikortti ja yhteystiedot, sähköpostin lisäksi kommunikointi esim WhatsApp, helpottaa myös tulevaisuudessa.

5) Luottotiedot ja sopimus

Luottotietojen tarkistus aina ennen sopimusta, asiasta tulee ilmoittaa vuokralaiselle. Sopimus on selkeä ja lainmukainen. Lähetä vuokralaiselle etukäteen tutustuttavaksi ja pyydä kommentteja, kysymyksiä ja tulostamaan, täyttämään omat tietonsa ja skannaamaan. Allekirjoitettaessa käy vielä kaikki kohdat läpi vuokralaisen kanssa.

Vuokralainen:

1) Ilmoitus

Selkeä edustava kuva. Kattavat tiedot itsestään, "Olen 23v kauppatieteiden opiskelija Porista" ei riitä. On hyvä kertoa itsestään, millaista asuntoa hakee, työhistoriasta/kouluista/koulutuksesta, kuinka pitkäksi aikaa haluaisi asunnon, tuoda ilmi mahdollisia suosittelijoita jne. Myös vuokralaisen kannattaa jättää haetaan vuokra-asuntoa ilmoituksia ja ilmoitella asiasta somessa. Ilmaiseksi voi ilmoitella ainakin: tori.fi, oikotie, FB.

2) Ystävällisyys ja kiinnostuneisuus

Mikäli kiinnostuit jostain: ole yhteydessä, ole ystävällinen. Kerro itsestäsi vähän enemmän ja miksi juuri sinä olisit hyvä vuokralainen. Yritä saada sovittua erillinen näyttö.

3) Näytöt

Ota mukaan kaikki pyydetty ja vähän enemmän. Esitietolomake on yleensä aika minimi, mutta työtodistuskopioista/koulun todistuksista, suosittelijoista, tiliotteista ja vaikka itsestään kysytyistä luottotiedoista (kerran vuodessa voi veloituksetta tilata) ei ole haittaa.

4) Ole aktiivinen ja kysele

Mikäli asunnossa/alueessa/sopimuksessa jää jokin mietityttämään tai haluat lisätietoja, kysele. 

5) Sopimus

Tarkista ja kysy. Kysy ja käy läpi vaikka kaverisi tai vanhempiesi kanssa.

Vuokranantajia ja vuokralaisia on moneksi. Toivon olevani vuokranantajana (jollen tähän mennessä niin jatkossa), kuten yllä luettelin. Vuokralaisillakin on yllättävän monia keinoja nousta esiin kymmenistä, jollei sadoista muista ja yllä on vain muutamia keinoja erottua.

@vuokranantaja

Musta korkopilvi. Mitä jos?

Mitä jos korko tuplaantuu? Mitä jos menetät työsi? Mitä jos asuntojen hinnat laskevat? Mitä jos markkinoilla on kupla? Mitä jos et pystykkään maksamaan lainaa?

On hyvä herätä pohtimaan ajoissa mahdollisuutta siihen, että ehkä ne korotkin vielä joku päivä nousevat. Se, että maalaillaan historiaan vedoten 15% esimerkkikorkoja kuin suoraan 90-luvulta ei nyt ehkä kuitenkaan ole kovin realistista. Samalla myös yleensä unohdetaan mainita kyseisen aikakauden korkea inflaatio. Nykypäivänä ja varsinkin mediassa inflaatio tarkoittaa ilmeisesti, että korotkin nousevat. Totta (ehkä), mutta ei ainakaan nopeassa vauhdissa ja unohtuuko yleensä samalla miettiä, että myös palkat lähtevät nousuun.

Yleensä lainoja myös lyhennellään (vaikka lyhennysvapaat miten olisivatkin muoti-ilmiö). Ja vaikka korot tuplaantuisivat, ei se tapahdu hetkessä. Ainiin ja jos tuplataan miinuskorot niin sehän tarkoittaa tuplasti enemmän miinuskorkoa... No vitsit sikseen. Kokonaiskoron (taitaa olla luokkaa 1,0-1,5%) tuplaantuminen vie aikaa ja tänä aikana on hyvin jo lyhennetty lainoja ja tuplaantuvien korkojen vaikutus on ehtinyt pienenemään. Tämä tosin edellyttää, että lainoja lyhennetään.

Mediaseksikkyys on nykyään kaukana kun kalastellaan klikkejä ja lukijoita herättävillä otsikoilla. Sisältö usein jää uupumaan, vaikka vähän niitä faktoja olisikin saatu kasaan. Välillä oikein korostuu että pyörä pyörii muttei hamsteria näy missään, eli lähdetään oikein kunnolla maalaamaan halutun näköistä maisemaa. Tuodaan ilmi puolitotuuksia ja herätellään ihmisiä jossittelemalla ja ennustamalla. 

Korkojen nousu voi tehdä asuntomarkkinoilla tuhojaan, mutta aivan niin pirullisena en sitä pidä kuin mitä aiheesta maalaillaan. 

Jos lyhennän lainaani 10 000e vuodessa käy 100 000e lainalleni seuraavasti 1% korolla (pikkasen ylimmääräisesti pyöristellään ja kärjistellään):

1. vuosi: korkoja makseltu alle 1000e, pääoma 90 000e

2. vuosi: korkoja makseltu alle 900e, pääoma 80 000e  

3. vuosi (korot x1,5): korkoja makseltu alle 1200e, pääoma 70 000e

4. vuosi: korkoja makseltu alle 1050e, pääoma 60 000e

5. vuosi (korot tuplaantuvat, korko "jo" 3%): korkoja makseltu 1800e, pääoma 50 000e

6. vuosi: korkoja makseltu 1500e

Eli koronnousun vaikutukset tulevat yleensä hiljaksiin lainalle ja laina jo (toivottavasti) ehtii tuntuvasti lyhentyä. Pankkien tekemät 6% stressitestit koko lainan alkutilanteen pääomalle ovat melko utopiaa. Oli lainaa sitten lyhennetty 50% tai 20% alkutilanteesta ovat 3x tai 6x korot kuitenkin myrkkyä. Lainojen lyhennysvapaiden ollessa päällä korkojen kipuaminen 6% saattaisi kaataa korttitalon jos toisenkin. Saa nähdä koska ne korot oikeasti alkavat nousemaan, mikä tulee olemaan oma tilanteeni ja paljonko niitä korttitaloja oikeasti kaatuu...

Kannattaa varautua, jollei pahimpaan niin aina johonkin. Velkavipu sijoittamisessa on nykykoroilla vähän liiankin houkutteleva, mutta nostaa pienillä kuluilla oman pääoman tuoton kivoille lukemille. Toisaalta ikävässä tilanteessa se voi tuoda mukanaan ongelmia. Sijoittamisessa järjen käyttö on sallittua, high risk high reward taikka high risk high fall.

Kesäkettu kuittaa.

Finland (under construction) vs the world

Finland and especially Helsinki is under endless (at least for now) construction boom. More apartments, more offices, more malls. Buildings are booming like mushrooms... Or something like that. Never the less, more and more people in Finland are moving towards job opportunities and growing cities like Helsinki. Helsinki, being the capital, leads the boom and is sucking in more people from all around Finland and also from abroad.

I did just visit Berlin and the same endless construction boom was going on there too. In Germany there are a lot more big cities than here in Finland but Berlin is like Helsinki, growing and under mass construction boom. Real estate markets are almost everywhere about location, location, location. And when looking at Berlin or Helsinki, the central area seems to be quite full already. Maybe no skyscrapers in Finland (yet) but people tend to want to live near services and job opportunities.

Just a couple of weeks ago Sponda, company focusing on offices and malls, was informed to be a target for an acquisition. Foreign companies have also apparently seen the possibilities here in Finland. Real estate markets have been decades, if not centuries, one key business to build wealth. Tesla has made clear it might have interests in Finland. It is not (anymore) just our beloved neighbor that arouses interests abroad and steals our thunder.

Comparing Finnish real estate markets to London or even way further over seas like USA and Asia, I could imagine that Finland is like a candy shop and not so badly priced. There are many other countries in Europe that are not expensive either but Finland has obviously attracted some interest. How much and for how long, only time will tell.

Finland is seen as a way to get at least some returns on investments, stocks are priced high already and no one knows what is going to happen (same with interests and bonds too). Real estates have always been some sort of a safe heaven for investors, no it is not risk free, but it is nothing as volatile as stocks or bonds. Lots of people have made a lot of money in real estate... Well with stocks too... And bonds, and and and... yea yea yea... It depends on from what point of view you look at things.

I wouldn't mind making millions in real estate... Wishfull thinking? Maybe... Dream big and so on!

Kettu has left the building.

Tekniikan voimalla

Vuokranantajana ja asuntosijoittajana toimiminen vaatii mielestäni tiettyjä ominaisuuksia, ei niinkään välttämättä taitoja. Olet perusmukava tyyppi niin luultavasti menestyt ihan hyvin ja jos on vähän vielä järkeä päässä niin se on aina plussaa.

Tekniikka on kuitenkin se mikä nykypäivänä mahdollistaa paljon ja auttaa monissa asioissa. Mitä sitten tarvitaan, että voi asiallisesti ja edes suht tehokkaasti toimia vuokranantajana. Tiivistettynä yhteen sanaan ja laitteeseen: älypuhelin. Se vain on must. Onko se tehokkain ja helpoin tapa hoitaa asioita, niin en usko. Periaatteessa älyluurilla voi pitkälti kaiken nykyään hoitaa, mutta emme elä vielä niin paperittomassa maailmassa että pärjäisi ilman tulostinta. Eikä kaikkien asioiden hoitaminen luurilla vain ole mukavaa.

Mitä vuokranantaja (eli minä) tarvitsee?

- älypuhelin

- läppäri

- tulostin/skanneri

- tabletti

- vara-akku/powebank

- pöytäkone 

- ulkoinen kovalevy/pilvipalvelut

(- kamera)

Älypuhelimella tosiaan pitkälti voi hoitaa vaikka kaikki, mutta se ei ole maailman käytännöllisin tai kätevin työkalu asiakirjojen tekemiseen tai tiedotteiden lukemiseen. Tihrustamiseen ehkä tottuu, mutta kyllä läppäri vie voiton, vaikka ei sovikkaan taskuun. Vara-akku oikeastaan on juuri puhelimen tai/ja tabletin kaverina varmistamassa, että virta ei lopu kesken. Aina ei ole kriittisellä hetkellä akku ladattu ja powerbänkit nykään menevät niin pieneen tilaan, että kulkevat oikeastaan missä vain mukana.

Miksi sitten läppäri, tabletti JA pöytäkone. Tabletti on helppo, pieni ja yleensä melko halpa paperikansion korvike. Ostajana voi näyttää asiakirjoja mitkä herättävät kysymyksiä (ja tehdä merkintöjä), vuokranäytöissä voi näyttää sopimuspohjia, issäriä (isännöitsijän todistus)... Läppäri sitten onkin kaikkien papereiden ja taustatyön tekemiseen mitä ei pysty/jaksa/halua tehdä puhelimella. On se mukavampaa selailla asuntoja ja vuokralaisiakin isommalta näytöltä.

Läppäri voi tarvittaessa korvata myös pöytäkoneen, mutta ei tällöin välttämättä ole niin mobiilisoitava ja mukavan käytännöllinnen. Itse teen myös remontoinneissa tarpeellisia piirrustus- ja lupa-asiakirjoja enemmän vaativilla piirto-ohjelmilla, läppäri taipuu niihin, mutta pöytäkone on aika must. Myös tallennustilaa on huomattavasti enemmän ja pyrinkin laittamaan kaiken myös bittimuotoon paperipinojen lisäksi. Ulkoinen kovalevy ja pilvipalvelut ovat bakuppeja varten. Ilmoitusten kuvia varten taipuvat kuvankäsittelyohjelmatkin paremmin pöytäkoneella ja kunnon näytöllä.

Tulostinskanneri nyt toivottavasti ei esittelyjä kaipaa. Kamera on suluissa siksi, että nykypäivän älypuhelimen kamera on enemmän kuin toimiva ja ajaa asiansa, myös silloin kun haluaa ottaa niitä tarkempia lähikuvia ovenkahvoista ja vessapaperirullista. 

Täytyy kuitenkin muistaa, että vuokranantaja ei ole kone, pitää pystyä kommunikoimaan ja toimimaan muiden ihmisten kanssa, myös in person. Pelkät hyvät pelivälineet eivät tee kenestäkään huippusuoriutujaa. Tekniikka on lisäapu, mutta nykyään myös yksi elinehto.

Battery huiviin ja näytölle! KKKK