I am hunting high and low

Diving from the sky above 
Looking for, more and more, once again...

Wait what... But yes, what a classic - Stratovarius - Hunting high and low (linkki youtubeen). Is it a story about investing? Probably not, but it is pretty accurate. FED is doing stuff, USA vs China, stocks rally every day even higher... Past year has shown us lots of turbulence. 

---
Sometimes I may win, sometimes I'll lose
---

It really does not matter in what you invest, you try to buy low and sell high. In the end it is not the whole truth. Investing is a lot more other things too. When I am observing my own investor behavioralism (of sorts), I can see myself seeking (alpha) for the high reward and trying to make a lot of money in the most effortless (like collecting rent and dividend) or at least quickest way possible (like flipping houses, buying and selling stocks). There is no such thing as easy way out or easy money, especially in the field of investing. It is a hard road, you can get lucky, but quite often you need to be patient, you need to be able go through hell and back. But one can also enjoy the ride by collecting dividends rents and so on. Money for nothing indeed.

Stocks are a very good example, they go up, they go down. They never stop. Still it always comes to people as a surprise when they lose money. Of course it hurts but it is never completely unexpected. People are hunting both high and low and that is when you are trying to time the market. Buy low and sell high, then just repeat. Yes, "just repeat", it is never that simple and easy. Otherwise almost everybody would be a millionaire.

It takes nerves to see the blood spilling through the streets (wolf) of Wall Street. Just let it spill even more and then hit the buy button, when everybody else is selling. There is never knowing when we hit the rock bottom things might go even more south. But there is always the otherside, when it starts, nobody knows exactly. Everybody else is buying, stocks just can't go down, the uphill lasts forever, but it never does. Timing is hard, if not impossible, investing is hard, but still people make money by investing. Some win when others lose.

You get ups and downs, markets flow like waves, sometimes they come crashing down. Prepare to hold your breath. Everybody wants to make money but nobody wants to go all in or even go in at all when everything seems to be gone, hope is lost. But that is just the time to make even bigger losses or start making money. Hold your breath, power through the tough times because it is part of the world. It takes guts, it takes intuition... Whatever but atleast it takes time. If you just put steadily more money in and collect interests, rent or dividends it is even quite easy and effortless...

I don't hunt just for the highs and lows, I also enjoy the ride and cashflow. Dividends, interests, rents, etc., I like it all. Do I want it all? Of course I want it all! And I want it now! But I am not just a dreamer, I am also a realist. There are many ways, many asset classes to invest. You need to find your way, know yourself and have a plan. And there are and will be times when I want out, cut my losses or take profits. Hunt for information, hunt for deals, hunt for wins. I am the landlord who likes to hunt or to be hunted. I am hunting for money. 

Vuokranantaja has left the building...

ps. I did it my way, also a great song.
Other songs mentioned in the post:
Red Hot Chili Peppers - Otherside
Linking Park - In the end
Dire Straits - Money for nothing
Queen - I want it all
Ozzy Osbourne - Dreamer
Helloween - I want out 

Hyödynnä vuokranantajan vappusatanen - Näin toimii lyhytaikainen vuokraus

Milloin vaalilupaukset petetään ja milloin hallituksen vappusatanen onkin vajaat 20e. Vuokranantajia "riistetään" verotuksella ja selvityksillä. Vuokranantajana itse ajattelen päinvastoin ja näen vain mahdollisuuksia. Vuokranantajat voivat säätää verotustaan, löytää ilmaisia lounaita ja etsiä mahdollisia vappusatasia. Kun vuokranantaja on avoin, suora ja pitää sanansa, niin homma toimii vieläkin paremmin.

No, mutta itse asiaan, eli ceissi Lyhytaikainen vuokraus:
Vuokrailmoitus, vuokrauskysely, nopeita selkeitä vastauksia ja vuokranantajan vappusatanen, kiitos. Olen mitä ilmeisimmin tehnyt jotain (kerrankin) oikein ja kesken sesonkivuokraamisprosessin eräs vuokralaiskandidaatti lähestyi minua. Onneksi yleisesti yhteydenotot eivät ole kovinkaan harvinaisia. Tällä kertaa sopivat kuvat sopivilla kalusteilla oli herättänyt mielenkiinnon vuokrata sesonkina opiskelijakaupungissa vuokralla tarjolla olevaa asuntoa kalustettuna. Niin ja tosiaan PER HETI. Vajaasta viikosta, vajaan kuukauden vuokra, IT'S A DEAL.

Sain viestin perjantai iltana, lupasin lisäselvityksiä lauantaina. Soiteltiin lauantai aamusta ja sovittiin alustavasti, että homma onnistuu, sunnuntaina varmisteltiin aikatuluja ja maanantaina tulivat visiitille. Kiireisestä viikonlopusta huolimatta maanantaina vuokralaiselle oli toimitettu lisäpedit ja muu tarpeellinen vajaan viikon vuokra-ajaksi. Pidän lupaukseni, olen #vuokranantaja, en vain #hyvävuokranantaja, vaan #parasvuokranantaja. THE LandLord if I may.

Ilmoituksessa olin ilmoittanut vuokraavani asuntoa joko kokonaan/osittain kalustettuna tai ilman kalusteita. Ihan vain syystä, että kyseiset kalusteet olivat itselleni ylimmääräisiä, näin ollen mahdollisesti saisin verohyötyä ja joku muukin voisi hyötyä pienemmästä muuttokuormasta. En kuitenkaan ajatellut, että kukaan kysyisi asuntoa viikoksi ja suhteellisen hyvään hintaan. Kieltämättä aikataulu oli tiukka, kalusteita oli melko askeettiseen elämiseen, mutta melkolailla riittävästi. Muutamia temppuja piti suorittaa omien kontaktien kanssa, jotta kyseinen vajaan viikon vuokraus saatiin onnistumaan. Iso kiitos luonnollisesti paikalliskontakteilleni, he/ne mahdollistavat paljon enemmänkin kuin vain nopean ja onnistuneen bnb kokemuksen.

Kuitenkin noin 2h työllä saavutin noin 300 euron tulot, nettona. Sain jälleen rutkasti kokemusta ja aivan varmasti myös jatkossakin potentiaalisen asiakkaan. Tekstit ja kuvat olivat juuri oikeanlaiset herättämään normaalia kiinnostusta, mutta ilmeisesti myös lyhyempiaikaisia vuokralaisia. Eli ainakin jotain tulee tehtyä oikein. 

Vaikka olen aiemminkin kirjoittanut halukkuudestani kokeilla Airbnb kikkailua, tämä kyseinen tapaus ei liittynyt Airbnbhen. Toisaalta tämäkin kokemus opetti, että Airbnb'mäiselle palvelulle on kuin onkin kysyntää, melkein paikkakunnasta ja sesongista riippumatta. Vappusatasina pidän näitä tuloja siinä mielessä, että en ollut missään määrin tähän tulonlähteeseen varautunut. Diili oli muutenkin herkullinen, kaikille osapuolille. Tosin ei kukaan minulle myöskään ilmaisia satasia luvannutkaan, toisin kuin...

Vuokranantajakettu kiittää ja kuittaa.

EXIT vol 2

Viime kerralla @ostanasuntoja kommentoi puuttuvasta ärrästä, koskien viimejulkaisussani mainitsemaani (linkki blogikirjoitukseen) BRRR strategiaa. Eli oiotaan se tällä kertaa nyt koskemaan 4:n ärrän BRRRR strategiaa (eng. buy, rehab, rent, refinance, repeat). Olen samaa mieltä, että BRRR(R)="osta ja pidä" strategia, koska eihän siinä konkreettista exittiä tule. Harri kommentoikin Twitterissä, että pääomia kuitenkin voi juuri uudelleenrahoittamalla palauttaa (exit of sorts) tai uudelleensijoittaa.

Itse ajattelen EXIT strategiaa aidosti kohteita vaihtavana ajatusmaailmana, eli kolmen ärrän BRRR, ilman uudelleenrahoituksen Refinance R:ää. Kuten jo viime kirjoituksessani mainitsin, tarkoitukseni ei ole poistua täysin sijoitusasunto/vuokranantaja maailmasta. Olen kuitenkin ottanut vakavaan harkintaan vuokranantajana toimimiseen, että voisin välillä laittaa hyviä ja toimivia lypsylehmiä ns. lihoiksi, eli kotiuttaa voitot ja mahdollisuuksien mukaan investoida rahat eteenpäin. Voi olla, että rahoiksilyönnin yhteydessä minulla onkin jo uusi sijoituskohde mielessä. Jollei ole, voi rahat aina sijoittaa vaikka itseensä tai perheeseen.

En valitettavasti ole kokoluokassani niin merkittävä, että voisin ajatella tekeväni kerralla komean exitin ja myydä asunto "salkkuni" esim. ulkolaiselle sijoittajalle, joista kiinteistöalalla viime vuosina on hekumoitu. Joten olen tarkentanut tavoitteitani koskemaan yksilöidysti kutakin sijoitusasuntoani. Olen käytännössä määritellyt hinnat joilla asunnot voisivat vaihtaa omistajaa, vuokralaisineen taikka ilman.

Uudelleenrahoitus ei ole minulle exit strategiaa, vaikka se siitäkin hyvin moisesti käy. Uudelleenrahoitus on vivulla sijoittamisen exploittaamista (hyväksikäyttöä), joka verotehokkuudessaan voi harvinaisen toimiva olla sekin, osana kokonaisstrategiaa. Aina on harkinnanarvoinen paikka, että onko lypsylehmän tulovirrat jo maksimoitu ja aika siirtyä uusille vesille vai jatkaako saman kohteen kera hyödyntäen vanhoja, vakuusarvoja tavalla tai toisella kerryttäneitä, olemassa olevia kohteita.

Asuntosijoittaminen on yhä useassa mediassa ja monien huulilla varsinkin somessa ja keskustelupalstoilla. EXIT voi olla täysimääräisessä muodossaan hyvinkin hyödynnettävissä oleva strategia. Puhutaan, että ostetaan alle markkinahinnan, mikset siis myisi yli markkinahinnan? Häiriöt toimivat moneen suuntaan. On totta, että markkina on kiristynyt ja sijoittajat ovat valveentuneempia ja vaativampia kuin aiemmin. Helsinkiin tottunut sijoittaja voi kuitenkin olla haltioissaan siirtyessään 3,5% vuokratuottomarkkinasta uudelle 7% markkinalle ja pääsee myös helpommalla suolaamalla kilpailijat heti kättelyssä tehden kilpailukykyisen tarjouksen. Näitäkin on jo nähty ja kuultu, huvittavia tilanteita ja tarinoita.

Toiset tavoittelevat 10% tuottoja, toisille riittää 5% tai vaikkapa 3,5%, varsinkin jos vaihtoehtona olisi makuuttaa rahoja tilillä. Menetettykin tuotto voidaan tulkita tappioksi (aiheesta lisää täältä). Vaatii myös aikaa ja vaivaa tutkia ja tutustua 100 kohteeseen, tarjota 10stä ja mahdollisesti löytää se yksi minkä saattaa saada onnistuneeseen tavoitehintaan. Jokin 20/80 sääntöä muistuttava kaava tuossakin oli. Toimenpiteeseen voidaan hyödyntää vapautuneita vakuuksia (vakuuksista lisää täältä) ja uudelleenrahoittamalla, vaatii sekin jumppaamista, aikaa ja vaivaa.

Haluan nauttia oman työni hedelmistä, rahavirroista tai rahakasoista. Mieluummin ennemmin kuin myöhemmin. Sijoitussuunnitelmani on nauttia, niin matkasta kuin tuloksista/saaliista. Is the chase really better than the catch?

Aurajoessakin uitettu kesäkettu kuittaa.

EXIT

Sorry, kyseistä blogilinkkiä klikkaamalla tämä blogi ei pääty taikka sitä ei pääse pakoon... No vitsit sikseen ja asiaan... Puhutaan paljon "osta ja pidä" (eng. "buy and hold"), "osta, remontoi, vuokraa, remontoi..." (eng. BRRR "buy, renovate, rent, repeat...") ja "flippaamisesta". Flippauksien yhteyksissä puhutaan sijoittajien exitistä, eli kun tuotot rahastetaan tilille (toki miinus verot). Muissa tapauksissa ei juurikaan ole exittiä, mikäli tarkoitus on pitää asunto tai asunnot tai sijoitukset hamaan tappiin.

Exit on kuitenkin kovin kiehtova vaihtoehto asuntosijoittajalle. On totta, että kun asunnon myy niin siitä ei enää saa jatkuvaa rahavirtaa. Toisaalta jos sen myy hyvällä voitolla, niin onko se sama asia? Asiat vain tapahtuvat nopeammin? Kukaan ei osaa AINA ostaa halvalla (tai halvimmillaan) ja myydä kalliilla (tai korkeimmillaan), ilman että on jokin maaginen guru. Onnistumisia ja aitoa osaamistakin voi aina olla, mutta "buy low and sell high" on vaikeaa.

Samat säännöt pätevät asuntosijoittamisessa. Lypsylehmää ei viedä teuraalle liian aikaisin. Olen itsekin useasti paininut tämän ongelman äärellä ja siitä syystä lähdin aihetta myös näin blogin muodossa pohtimaan. Myönnän jo useampaan kertaan olleeni aikeissa myydä lypsylehmiäni, mutta en ole vielä kertaakaan siihen saakka päätynyt. Lienen ollut joko liian ahne tai tyhmä, etten ole päätynyt tekemään järkeviä loppuratkaisuja. Voin toki aina lohduttautua uudelleenrahoitus-gurujen sanoilla, että miksi myydä toimivaa moneymakeriä.

Exit on kuitenkin hyvä aina pitää strategiapaletissa hollilla. Koskaan ei tiedä mitä vastaan tulee, vuokralainen vaihtuu taikka omista verkostoista voi löytyä potentiaalinen jatkaja, jolle riittää pienempi tuotto. Tällöin on hyvä olla suunnitelma valmiina, jotta reagointikyky pysyy parhaimmillaan. Jos timanttisen kultakimpaleen syöksyttyä eteen empii vähänkään liikaa voidaan olla jo menetetyillä mailla. Tällä ajatusmaailmalla olen omiakin sijoituksiani välillä pohtinut laittavani lihoiksi, maksavani verot ja päätyen nauttimaan oman työni hedelmistä. 

Tottakai myönnän, että vuokratulotkin ovat niitä herkullisia hedelmiä, itse asiassa jopa se oma päätarkoitukseni, kassavirran tuottaminen. Välillä kuitenkin kymppitonnien voittojen rahastaminen per HETI kuulostaa huomattavasti paremmalta kuin esim. viiden vuoden kuluessa. Tästä syystä EXIT strategian hiominen on kuulunut ajatusmaailmaani jo tovin. 

Oma ajatukseni asuntosijoitusteni EXITistä on, että jos joku suostuu kohteestani (tilanteestani riippumatta) maksamaan priimahintaa, niin olen aidon oikeasti valmis myymään kohteitani. En ole valmis myymään mitään HETI, lainkaan pohtimatta. Olen kuitenkin valmis myymään jos tilaisuus sen tuottoisasti mahdollistaa. Tällöin voin kuitenkin siirtyä taas uuteen mahdollisuuteen, koska aktiivisesti myös seuraan markkinaa ja potentiaalisia kohteita.

EXIT ei siis omassa tapauksessani ole missään nimessä täysin markkinoilta poistuminen vaan tilaisuuksien hyväksikäyttö. Jos saan mahdollisuuden tehdä rahaa nopeammin kuin vuokranantajana toimiessa, vuokria kuukausittain keräillessäni ja huomattavasti pienemmällä vaivalla niin mikä jottei. Se on kuitenkin vain varavarjo, joka kuitenkin yhä enemmän tulee osaksi suurempaa strategiaa. 

Tavoitteenani on hankkia mahdollisimman kattava verkosto potentiaalisia ostajia ja toisaalta potentiaalisia ostokohteita, jotta voin myös myöhemmin paremmin tätä strategiaa hyödyntää. Se että vain rahastaisin mainioita lypsylehmiä ja jäisin aurinkorannoille juomaan drinkkejä (kuullostaa hyvältä) ei tarkoita, että käyttäisin saamani voitot taikka jättäisin ne tuottomattomiin kohteisiin (ei kuulosta hyvältä). Laitan mieluummin rahani tekemään minulle lisää rahaa.

Tämä kettu ei lähde (exit) talosta ikinä.

FIRE or Hard work and hustle

Everybody wants to get rich and FIRE (financial independence, retire early) is getting more and more popular. There are no shortcuts to wealth and riches. But there are some househacks and so on that one can use, especially in real estate investing. In this post I will go through a couple of them.

1. Probably buying undervalued property is one of the most common way to wealth in real estate business. It is always a good thing to buy something below market value. It is not always easy to find mispriced properties but it is one of the key components for a real estate investor. You buy something for -50%, for just some reason, and if you manage to sell it later for 100% appreciation, it is like a goldmine. Probably the first seller is in a hurry and you are the good samaritan... It is possible that one needs to do a little facelift before listing it again... It is possible that those are the "only" things you need to do. Yet, it is not easy, it is always hard work and hustle.

2. Using leverage. In Finland loans are considered very often as a bad thing and investing with leverage is even worse. People see only risks and if not risks then leverage is like cheating. Less is more, none is even better. And if you have to take a loan to buy a house of your own or if you want to finance you first real estate investment, people want to pay the loan off as quick as possible. Even if the borrowing cost is 1% and the investment itself creates like 4-5% yearly income and in addition some real estate investments might even gain up some appreciation. Loan is something that creates costs but as an investor one needs to create more income than there are costs. Using leverage is always a calculated risk but that risk comes with a price, more loans = more income stream possibilities or higher income possibilities.

3. Househack. In Finland it is common that the tenant pays of the debt used as leverage. It is a househack of sorts, but more commonly househack means that the tenant and the landlord might even live in the same property. One landlord might even own the whole property and just live in a tiny part of it. So basically one can buy a house and rent some part of it and use that as an extra income stream to pay of the loan. This is rather rare in Finland. More commonly rental apartments are found from landlord's hometown: familiar area, they are easily managed and the tenant pays off the mortgage.

4. Househack vol 2. Buy an apartment live in it for atleast 2 years in a row (and then rent it) and later (if you want to) sell it without taxes for the capital gains. Repeat the cycle. I would say I don't want to move that often... Some people does this for a living.

5. Thinking bigger. Many have only 1-2 real estate investment apartments to manage and to make few extra dollars/euros. Imagine buying bulk, instead of 2 apartments one might buy a whole block or a whole building. Naturally risks and maintenance or renovation costs grow bigger but high risk high reward. 100e cashflow/month/apartment x30 is a whole lot more than x2. You get risk but you get discounts and other management and tax advantages. Risks needs to be acknowledged and everything has its ups and downs. This is a way many real estate investor thinks nowadays, buying bulk opens new possibilities and risks. 

Semi easy leverage and tax advantages are the highest selling points that have brought my interest more and more towards real estate investing. Real estate investing is not that often easily scalable, it takes time, money and effort. Of course diversification is also a must so there is a lot to learn. Hard work and hustle to find deals, hard work and hustle to be able to apply for loans, hard work and hustle to manage tenants, properties and apartments. Nothing comes free but if money costs 1%/year and one can create 4-8%/year with it, it seems like a nobrainer. I don't care if it is considered cheating, investing with leverage is like investing with steroids. 

Vuokranantaja has left the building...