Aiemmin jo blogikirjoituksissani (esim TÄÄLLÄ: vuosikuluyhteenveto ja TÄÄLLÄ: omakotitalon ostajan opas) olen pyöritellyt omakotitalomaailman erilaisuuksia ja hyvyyksiä perinteisen uudiskohdeyksiö asuntosijoittamisen sijaan. Asuntosijoittaminen on kaikkien huulilla, kuten uudiskohteiden paljon keskustelua herättäneet taloyhtiölainat (aiemmin aiheesta TÄÄLLÄ). Viime viikkoisen blogikirjoitukseni lopussa tein leikkisän vertailun ison yli 150m2 omakotitalon ”vastikkeesta” (tämän jutun LINKKI). Ison omakotitalon kuluilla saisi (voisi saada) kerrostalo kaksion taikka kolmion 58-66m2. (Puolueellisesta) mielestäni omakotitalo voittaa mm. omalla rauhalla ja omalla pihallaan 6-0.
Metsästin viimeisintä asuntosijoitustani hyvän tovin, kävin useita neuvotteluja ja muutamilla näytöillä. Yksiöiden ja remontoitavien asuntojen (flippaajien) markkinat kävivät ja käyvät yhä kuumina. Osallistuin muutamiin tarjousneuvotteluihin, mutta tulosta ei syntynyt. Usein kohteiden lähtöhinnat olivat jo karanneet ja hyvin suoralla lähestymistavalla edeten kävi hyvin ilmi, että tilaa edetä ei ollut. Lopulta kuitenkin löysin seuraavan asuntosijoituskohteeni, omakotitalon. Kohde oli varsin kiinnostavasti hinnoiteltu. Sama hinta yksiöstä ei olisi kaukana, sellaisiin kohteisiin törmää itseasiassa vähän väliä. Tarjosin jopa ylihintaa ja lopulta talon sainkin. Remonttia oli ja on tiedossa, toisaalta juuri mitään muutakaan ei voi tehdä, joten kotisalikin korvaantuu sopivasti työmaalla puhisten.
Uudiskohdeyksiö voi maksaa vaikka yli 160te kasvukeskuksen pelipaikalta (sijainti, sijainti, sijainti), poislukien pk seutu, siellä hinnat ovat vieläkin korkeammat. Vanhan eikä välttämättä niin ränsistyneen omakotitalon voi ostaa 2km päästä keskustasta kuin myös 160te hintaan, siihen hintaan voi saada jopa tönön ja pystyä uusimaan pinnat. Puhutaan paljon, että omakotitalo vaatii enemmän huoltoa ja vaivaa, mutta aivan yhtälailla asunto-osakkeella ja sen osilla on tekniset käyttöikänsä. Vaiva ja huoltotoimenpiteet ovat omakotitalossa isompia? Neliöitäkin on enemmän, joten ehkä huoltotoimetkin isompia. Ei kuitenkaan asunto-osakkeestakaan voi tai kannata olla pitämättä huolta, tämän lisäksi tulee tarkastella taloyhtiötä, sen enemmän tai vähemmän järkevää toimintaa ja suositeltavaa olisi vähintään kerran vuodessa tutustua tarkemmin tilinpäätökseen ja osallistua yhtiökokoukseen.
Pienen yksiön vastikkeen voi arvioida olevan karkeasti 100e/kk.
Omakotitalossa vertailun edes etäisesti mahdollistavan vastikkeen voisi laskea olevan 200e/kk, sisältää lämmityksen.
Ostohinta ei siis kerro kaikkea, toisaalta ei kerro myöskään asumiskulut. Asuntosijoittajana omakotitalon kuluista leijonanosan (esim lämmityksen) maksaa vuokralainen. Otetaan huvin ja urheilun ja vertailun vuoksi asuntosijoitusmetsästykseni finalistit tarkempaan syyniin:
Yksiö sopivan suositulta paikkaa, kasvukeskuksen keskustan postinumeroalueella.
Mahdollinen vuokra n. 535e (vesi ja sähkö erikseen).
Vastike 105e, ei sisällä vettä eikä sähköä.
Perinteinen vuokratuotto n. 4,5%.
Hinnat ovat vain arvioita, nehän saa auki laskemalla, mutta tarkoituksella en niitä tässä nosta esiin.
Omakotitalo suositulla puistomaisella alueella lähellä keskustaa, kouluja, yliopistoja ja palveluja. Yksi lähes vastaava kohde hyvin läheltä vuokralla.
Vuokra: 1 050e
Vastikkeen korvike: 140e (kiinteistövero, vakuutus ja vähän korjauskuluja, loput vuokralaisen maksettavia)
Perinteinen vuokratuotto n. 6%
Optio vähentää poistoja vuokratuloista.
Hinnat ovat vain arvioita, nehän saa auki laskemalla, mutta tarkoituksella en niitä tässä nosta esiin.
Löytöjä siis voi tehdä, kuten mielestäni tein ja tein jo asuntometsästyksen matkalla muutamaan otteeseen. Omat esimerkkinikin ovat jos jonkinlaisen metsästysprojektin takana, joten isompaakin hajontaa aivan varmasti on löydettävissä. Nämä nyt sattuivat olemaan esimerkkejä elävästä elämästä, lukuja kun on aina helppo olettaa ja pohtia teoreettisesti. Ihmettelen usein myös sitä, että kuinka paljon merten takaa isossa maailmassa puhutaan asuntosijoittamisesta omakotitaloihin. Suomessa tämä on mielestäni harvinaisuus ja alan itsekin olemaan täten melko harvinainen asuntosijoittaja ja vuokranantaja. Siitäkin syystä aihe kaipaa esille nostoa. Salkkuuni kuuluu nykyään 3 omakotitaloa: yksi vuokralla, yksi remontin alla, yksi omana asumuksena.
Asuntosijoittaminen omakotitaloihin ei ole missään nimessä uutta. Siitä vain puhutaan/kirjoitetaan vähän. Se lienee pelottavan monimutkaista taikka siitä kirjoitellaan liian paljon kauhukuvia eetteriin? Samalla se voi olla hyvinkin tuottoisaa. Usein vuokralainen maksaa jopa isosti kuluja, kuten lämmityksen. Täten vertailuun käyttämäni ”vastike” on jopa yläkanttiin.
Miksi siis sijoittaa uudiskohdeyksiöön jos samalla hinnalla voisi ”vuosihuoltaa” (eli remontoida lattiasta kattoon) edukkaan omakotitalon? En oikeastaan tiedä. Helppous ja vaivattomuus? Ei näihinkään kysymyksiin löydy mitään yhtä ja oikeaa vastausta. Itse olen päättänyt olla olematta tylsä ja toisaalta hajauttaminen on se yksi legendaarinen ilmainen lounas. Yksiöt ja omakotitalot kun kilpailevat vähän eri kategorioissa. Sitä paitsi kilpailu yksiöistä on aivan käsittämätöntä. Vanha 60-luvun putkiremontoimatonkin yksiö voi maksaa 120te hyvällä paikkaa kasvukeskuksen ”keskustan läheisyydessä”. Putkiremontoitu heittämällä ylikin. Löysinhän ensimmäisen omakotitalonikin niin, että olin aloittanut katselemalla kerrostalokohteita. Osaan oli tuloillaan putkiremontti ja sen hinta huomioiden löysin lopulta jopa edukkaamman omakotitalon lähes yhtä hyvältä sijainnilta.
Suomalaisten omakotitalohaaveet yhä elää. Ja onko se mitenkään ihme? Omaa tilaa ja rauhaa arvostetaan aivan eri tavalla kuin ennen vuotta 2020. Monien tutkimusten kysymysasettelu toki mietityttää: tottakai kysyttäessä melko moni haluaa omakotitalon omalla pihalla, omassa rauhassa, mutta palveluiden äärellä kasvukeskuksen keskustasta. Mitä ja kuka sen maksaa lienee aivan toisarvoinen osa kysymystä. Nykypäivänä usein halutaan jo myös niitä jo valmiiksi remontoituja, ei työmaita. Unelmia saa ja pitää olla. Itsellänihän on 3. omakotitalo juuri hiljattain ostettu ja projektia riittää vielä hyvän tovin.
Omakotitalokettu kiittää ja kuittaa.
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti