Paljonko asuntoja ja vuokratuloja on tarpeeksi?

Asuntosijoittaminen on monille lisätulojen kartuttamista. Joillekin se tuo taloudellista turvaa, toisille se voi olla eläkesuunnitelma.

Mutta kukapa ei tavoittelisi vapautta, mielenrauhaa, hiekkarantaa meren äärellä, tuulenvireen viilentäessä sopivasti, kylmää margaritaa palmun varjossa siemaillen etelän lämmöstä nauttien. Sielu ja mieli lepää asuntosalkun hoitaessaan kuin itse itseään. Tai mikä se todellinen unelma nyt kullekin on.

Nostetaan kissa pöydälle ja The kysymys esiin:

Mikä määrä asuntoja riittää?

Tämä on se monen asuntosijoittajan kultainen kysymys. Moni haluaa kasvaa, mutta eivät kaikki halua omistaa satoja ja taas satoja asuntoja, sehän on jo enemmän kuin työ, se on todellinen tyämaa.

Yksinkertaistetaan kysymystä heti alkuun raa’alla kädellä. Tavoite saavuttaa sinkkutalouden taloudellinen vapaus ja muuttaa Thaimaan hiekkarannoille helposti hallinnoitavan kompaktin asuntosijoitussalkun turvin. Tämä oli se twisti, jolla tulin aloittaneeksi asuntosijoittajan The kysymyksen, joskus muinoin. Ajatusta palloteltiin saunaillassa, miettien mikä voisi olla velkavipu tai miten nopeasti on mahdollista kasvattaa agressiivisesti pari velatonta asuntoa. 

Suomessa kaksi sijoitusasuntoa ei vielä takaa kovinkaan kummoista elämää. Velkavivutettunahan kassavirta on ehkä pari kymppiä plussalla eikä mahdollistaisi mitään, ei halvemmissakaan maissa. Ei kahdella velattomalla sijoitusasunnolla Thaimmaassakaan herroiksi varmaan eläisi, mutta noin 600-700e/kk nettona voisi mahdollistaa jonkin sivukeikkahomman kanssa vähän erilaista vapautta. Kaikki eivät viihdy koko elämäänsä 8-16 töissä, jossa pyörä pyörii, mutta hamsteri ei käy enää edes vierailulla.

Sinkkuna Thaimaassa voisi tovin itsekseen pärjäillä, mutta yhtälö muuttuu varsin paljon jos palataan takaisin Suomeen. Lisätään yhtälöön vielä perhe, niin hommahan mutkistuu entisestään. Asuntosijoittaja kun ei ole superihminen. On myös harvinaisen yksilöllistä ajatella, että millä kuukausitulolla kukin pärjää. Yksin opiskelijana voisin väittää pärjänneeni alle 600e/kk, kun sivuutetaan velkataakat ja matkataan kaikkialle kesät talvet polkupyörällä. Toiselle taas ei riitä 3000e/kk nettona. Me olemme tapojemme ja elintasotottumuksiemme orjia. Ja elintasohan kulutuksen mukana kasvaa kun palkka/tulotaso nousee.

Kysymykseen lienee useita eri oikeita ja vääriä vastauksia. Eikä tarkoitukseni ole yrittää olla kaikkivoipa nero, joka osaa vastata edes omaan otsikkokysymykseensä. Kysymys on kuitenkin varsin kiehtova, yleinen ja monipuolinen, joten ajatuksen pallottelu on enemmän kuin vain mielenkiintoista.

Itse olen varsin pitkään pohtinut tätä maagista: mikä määrä asuntoja (tai/ja muita sijoituksia) riittää?

Usein sijoitusmaailmassa laskelmaan vastataan löytämällä se vuosimeno/-kulutus, jolla elelee. Ja logiikka on: tuotoilla elelee ja syömällä kuormasta (pääomasta) eletään vähän leveämmin ja nautitaan. Kyllähän se nauttiminen nyt usein on se elämän ja sijoitusten end game ja suola. 

Asuntosijoittajana olen pyörinyt kysymyksen ympärillä vähän samalla ajatuksenjuoksulla:

• Vuosikulutusarvio: 20 000
• Nettotuottotarve: 30 000
• Asuntosalkun vuokratuotto 5%
• Asuntosalkun koko: 600 000e (velattomana saattaisi toimia)
• Velkavipu maltillinen 50% (saattaisi toimia), jolloin asuntosalkun koonkin pitää kasvaa.
• Asuntojen määrä 8-12kpl, riippuen paljon asuntotyypeistä, poisto ja vähennysmahdollisuuksista.
• Arvonnousu voisi olla se komponentti, jolla kuormasta voi syödä rullaamalla asuntoja taikka uudelleenrahoittamalla. 

-> Tämäkään ei ole lopullinen vastaus. Sillä pääsee ehkä alkuun. Myös osviittaa asuntosijoitussäkistäni tai sen rakenteesta voi saada. Eikä kyseinenkään yhtälö välttämättä velkavipuna mahdollistaisi perheen elättämistä.

Millä voisin tulla toimeen: 3 omakotitaloa hyvillä poistopohjilla ja 2 uudiskohde as oy ja 3 asunto-osaketta. Ne mahdollistaisivat paljon, se toimeisi leppoistamiseen. Ei ehkä vielä paukut tuolla riittäisi asuntosijoituksilla elämiseen.

Eihän tämä ole edes vastaus? No sitähän se luvatusti ei ole. Se kuitenkin on ajatuksen poikanen. Ja oikeaa vastaustahan ei ole.

Heitetään soppaan vielä isompaa velkavipua ja kaikista tuuteista löytyvää korkosoppaa niin ajatukset mutkistuvat entisestään. Loputon savotta pohdinnan suahan tämä olisi jos niin haluaa, itse sitä en halua. Tyämaan ja ikiliikkujankin asuntosijoittamisesta saa. Takapuoli ylös penkistä ja touhuilemaan.

Summa summarum:

Thaimaassa saattaisi itsekseen pärjäillä kahden asunnon (mieluummin vähän useammalla) ja joidenkin satunnaiskeikkojen voimin. Elämä kuitenkin voittaa ja täten yhtälöön onkin tullut useampia erilaisia muuttujia. Täten pitäisin omaa maagista lukuani 8-12 asunnon välillä. Elämä ja asuntosijoittaminen olisivat leppoisia, homma toimeisi kuin itsessään ja välillä tulisi jotakin tehdä, että salkku toimii (kokemuksesta: asioilla on usein tapana sattua samaan aikaan). Pyörä pyörii, mutta usein hamsteria ei edes tarvita pelipaikalle.

Hamsterikettu kuittaa.