Olen aiemmin kirjoittanut negatiivisesta kassavirrasta (TÄÄLLÄ) ja sille on omat perusteensa. 10 negatiivista kassavirtakohdetta ei mitä luultavimmin toimi, taikka muut tulot saavat/joutuvat hyvinkin paljon tasapainottamaan pakettia. Yksi tai kaksi negaatiivista kassavirtaa tuottava asunto, niin yhtälö toimii aivan eri tavalla (ja nextillä levelillä). Itse mm. sain pitkästä aikaa veronpalautusta sisältävän veroilmoituksen - ja ei - en maksannut vuokratuloistani ennakkoon veroja. Myönnän kuitenkin laiskuuttani, etten ansiotulojen palkkakehitystä huomioinut verokortillani, joten jouduin lisätuloverolle marras- joulukuussa.
Loppuvuoden ylimmääräisistä veroista huolimatta oli mielestäni verovuosi 2019 harvinaisen onnistunut, verosuunnittelu kannattaa. Ja jäi tälle vuodelle 2020 vielä hyvä määrä hankintoja tehtäväksi, joita voi hyödyntää vähennyksissä.
Miten sitten myymällä ensisijoitusasuntoni (ensisijoitusasuntoni stooria aiemmin TÄÄLLÄ) voin päätyä positiivisempaan kassavirtaan?
1. Minulta löytyy vielä sijoitussäkistäni sijoitusasunto nro 3 (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ), joka elää omaa elämäänsä kovalla kuukausittaisella kokonaisvastikkeella, joka on vähennyskelpoinen vuokratuloista. Käytännössä kokonaisvastike on suurempi kuin saamani vuokra, vähennettävää jää siis vielä muistakin pääomatuloista. Veroilmoituksessa tämä ilmoitetaan hauskasti: vuokraustoiminnan tappio. Tämä on suurin syy ja keino verotehokkaaseen kassavirtasuunnitteluuni.
2. Ensimmäisen sijoitusasuntoni kassavirta ei ollut enää timanttista pyörimään lähteneen putkiremppalainan lyhennysten jälkeen. Osittain myös tästä syystä päädyin myymään asunnon (EXIT hankkeesta lisää TÄÄLTÄ). Verotuksellisesti saattaa olla kiva, kun vuokratulot vähennysten jälkeen ovat +/- 0, mutta asuntosijoitustoimintani on lähtökohtaisesti tarkoitus tuottaa myös kassavirtaa. Sijoitusten on tarkoitus tuottaa, siitähän niitä veroja maksetaan: tuotoista.
3. Kesällä olin myös toteuttanut harvinaisen "varastoalennuksen" ulkopaikkakunnan kohteessani, jolla tarkoitukseni oli helpottaa vuokralaisteni ja omaa elämääni minimoiden vaihtuvuutta ja sen luomaa vaivaa (aiheesta myöhemmin lisää ja tännekin lienee linkkiä tulossa, STAY TUNED). Kesän ajan vuokratuloni olivat siis pienentyneet taktiseen vetoon liittyen. Vuokraa voi alentaa 100e, jos sillä välttää yli 1000e vaivan.
Kohtien 2 ja 3 yhdistelmänä päästään kassavirtapositiivisempaan lopputulokseen. Tietyllä tapaa tilanne on keinotekoinen, mutta samalla tarkkaan harkittu. Kaikista kohteistani en edellytä kassavirtapositiivisuutta. Kassavirtanegatiivinen asuntosijoituskohde toimii tietyissä tilanteissa, mutta ei läheskään aina. Ensisijoitusasuntonikin tilanne olisi ollut toinen jos olisin itse asunut kohteessa väh. 2v ajanjakson, jolloin voisin hyödyntää myyntivoittoverottomuutta ja verotehostaa toimintaa putkiremonttilainan rahoitusvastikkeita hyödyntäen. Ennen putkiremonttia kohde oli kassavirtakone ja olihan putkiremontti opettava, mutta samalla se sitoo pääomia tai vähintään rokottaa kassavirtaa, joten aika muutoksille oli otollinen. Sijoitusmaailmassa jossittelu on kuitenkin turhaa, jollei jopa turmiollista.
Kesän jälkeen olenkin nyt yhtä asuntoa vajaa, jotenkin siis palapeli vailla kaikkia paloja (vuokranantajan palapelistä lisää TÄÄLTÄ). Samalla kuitenkin syksyn kynnyksellä varastoalennus on hävinnyt kuvioista ja vuokratulot nousevat kohisten, varsinkin jos vuokratulot suhteutetaan vuokrattavien kohteiden määrään. Kaukaa viisaan on helppo hymyillä.
Kettu kiittää kuittaa ja kumartaa jälleen.
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti